2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)十二：受理估價(jià)委托,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)十二：受理估價(jià)委托，希望對你有所幫助。

　　受理估價(jià)委托

　　一、估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道

　　從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源可歸納為“被動(dòng)接受”和“主動(dòng)爭取”兩大類(lèi)。

　　(一)被動(dòng)接受

　　被動(dòng)接受是坐等估價(jià)需求者找上門(mén)來(lái)要求為其提供估價(jià)服務(wù)。估價(jià)需求者可能是企事業(yè)單位、政府有關(guān)部門(mén)或者其他組織，也可能是個(gè)人;可能是房屋所有權人、土地使用權人，也可能是房屋所有權人、土地使用權人以外的債權人、投資者、受讓人等。

　　例如，估價(jià)需求者可能是房屋所有權人、土地使用權人的代理人;房地產(chǎn)的意向購買(mǎi)者也可能要求對其想要購買(mǎi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作，如用房地產(chǎn)作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該另一方也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為其與對方洽商提供參考依據;房屋所有權人、土地使用權人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人(如商業(yè)銀行)也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價(jià)機構對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);

　　征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，房屋征收部門(mén)(不是房屋所有權人、土地使用權人)委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估;人民法院要處理有關(guān)房地產(chǎn)案件，如司法拍賣(mài)、分家析產(chǎn)、損害賠償、定罪量刑等，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對涉案房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);政府為征收房地產(chǎn)稅收，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對應稅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，等等。

　　(對照第一章房地產(chǎn)估價(jià)需求的內容)

　　(二)主動(dòng)爭取

　　主動(dòng)爭取是走出去尋找估價(jià)需求者 并力爭為其提供估價(jià)服務(wù)，如積極向潛在的估價(jià)需求者宣傳估價(jià)的必要性和作用，將其潛在的估價(jià)需要變?yōu)楝F實(shí)的估價(jià)需求;密切關(guān)注商業(yè)銀行、房屋征收部門(mén)、人民法院等發(fā)布的遴選入圍估價(jià)機構、估價(jià)項目招標、委托評估等信息，積極申請加入入圍估價(jià)機構名單，參加估價(jià)項目投標，報名參加委托評估等。

　　主動(dòng)爭取估價(jià)業(yè)務(wù)應通過(guò)提高估價(jià)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提升估價(jià)機構的知名度和品牌，作恰當的宣傳等方式進(jìn)行。不得：迎合委托人的高估或低估要求(如向委托人暗示甚至承諾可以評估出其期望的價(jià)值或價(jià)格)、虛假宣傳、惡意低收費、給予回扣或利誘(如房屋征收評估中采用被征收人投票方式選定估價(jià)機構的，為獲得被征收人的投票，向被征收人發(fā)送禮品等)、貶低其他估價(jià)機構或估價(jià)師等。 (與職業(yè)道德要求的知識點(diǎn)對照)

　　估價(jià)需求者不一定是房屋所有權人、土地使用權人。

　　房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道，還可按照不同的委托人或客戶(hù)(如商業(yè)銀行、人民法院、政府部門(mén)、上市公司等)、不同的估價(jià)目的(如抵押估價(jià)、征收評估、司法拍賣(mài)估價(jià)、稅收估價(jià)等)、不同的估價(jià)對象(如住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房、土地等)來(lái)劃分。

　　二、不應承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形

　　在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機構和估價(jià)師通過(guò)與估價(jià)需求者溝通，根據所了解的估價(jià)目的、估價(jià)對象等情況，從是否超出了本機構的業(yè)務(wù)范圍，是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突，是否自己的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任，以及是否估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險等方面，衡量是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　(一)超出了本機構的業(yè)務(wù)范圍

　　如果估價(jià)業(yè)務(wù)超出了估價(jià)機構的業(yè)務(wù)范圍，就不應承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。目前，對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價(jià)機構的業(yè)務(wù)范圍有所限制，這種限制不是根據地域范圍而是根據估價(jià)目的確定的?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》第二十四條規定：“從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機構，應當依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內從事估價(jià)業(yè)務(wù)?！?/P>

　　一級資質(zhì)可以從事各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　二級資質(zhì)可以從事除公司上市 、企業(yè)清算 以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(牛黃上清丸)

　　三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定 以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　暫定期內的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押 以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！?/P>

　　記憶：一級啥都能做，二級2個(gè)不能做(牛黃上清丸)，3級3個(gè)不能做(牛黃上清丸+三司)，暫定三級5個(gè)不能做(再加：城鎮房屋拆遷+在建工程 抵押)

　　(二)與自己有利害關(guān)系或利益沖突

　　如果估價(jià)機構或估價(jià)師與估價(jià)需求者或相關(guān)當事人有利害關(guān)系 ，或者與估價(jià)對象有利益關(guān)系 ，就應回避 相應的估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　利害關(guān)系，利益關(guān)系，可能影響其獨立、客觀(guān)、公正性。即使估價(jià)機構和估價(jià)師會(huì )秉公估價(jià)，但其估價(jià)結果也會(huì )招致懷疑，缺乏公信力。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》第二十六條規定了回避制度 ：“房地產(chǎn)估價(jià)機構及執行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應當回避?！薄斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》第六條規定：“房地產(chǎn)估價(jià)機構、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當事人的，應當回避?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第三條規定：“任何單位和個(gè)人不得干預房屋征收評估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應當回避?！?/P>

　　(三)自己的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任

　　如果估價(jià)機構或估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗難以得出合理的估價(jià)結果，就不應承接相應的估價(jià)業(yè)務(wù)?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》第七條規定：“從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應當具備相關(guān)金融專(zhuān)業(yè)知識和相應的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力?！痹谏鲜霾粦薪庸纼r(jià)業(yè)務(wù)的情況下，估價(jià)機構和估價(jià)師可以向估價(jià)需求者介紹其他合適的估價(jià)機構和估價(jià)師承接該估價(jià)業(yè)務(wù);

　　如果是估價(jià)機構的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗所限的，必要時(shí)(如一些新興或者綜合性的估價(jià)業(yè)務(wù)，在沒(méi)有其他合適的估價(jià)機構和估價(jià)師可推薦的情況下)，經(jīng)征求估價(jià)需求者同意 ，可以承接或與其他較合適的估價(jià)機構聯(lián)合承接、合作完成 該估價(jià)業(yè)務(wù)。對估價(jià)所涉及的其他專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，如房屋中鑲嵌的古董和藝術(shù)品、地上的特殊樹(shù)木、特殊機器設備，可以聘請相關(guān)專(zhuān)家，咨詢(xún)相關(guān)研究機構、生產(chǎn)廠(chǎng)家，或者采用“分包”方式聘請相關(guān)專(zhuān)業(yè)估價(jià)機構、咨詢(xún)機構等出具專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)來(lái)解決，即可借用相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 。

　　(四)估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險

　　估價(jià)機構和估價(jià)師應清楚擬承接的估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其程度。對于不具備相應估價(jià)目的下的估價(jià)基本條件的，不應承接該估價(jià)業(yè)務(wù);對于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人要求高估或低估的，要堅守估價(jià)職業(yè)道德底線(xiàn)，向其說(shuō)明不能滿(mǎn)足高估或低估要求的原因;對于執意甚至利誘要求高估或低估的，應拒絕該估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　應向估價(jià)需求者了解估價(jià)對象是否擬委托過(guò)其他估價(jià)機構估價(jià)或者已做過(guò)估價(jià)。對于擬委托過(guò)其他估價(jià)機構估價(jià)的，應向其了解不委托其他估價(jià)機構估價(jià)的原因 。如果是因其他估價(jià)機構不能滿(mǎn)足其高估或低估要求的，則不應承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　對于已做過(guò)估價(jià)的，應要求估價(jià)需求者提供相應的估價(jià)報告。如果原估價(jià)結果無(wú)不妥且是為了相同的估價(jià)目的而估價(jià)的，則應勸說(shuō)估價(jià)需求者無(wú)需另行委托估價(jià)，除非是估價(jià)需求者為了使估價(jià)結果更加可信而另行委托估價(jià)予以印證。

　　如果是原估價(jià)結果確有問(wèn)題的，則可以采用咨詢(xún)方式出具咨詢(xún)意見(jiàn)，請估價(jià)需求者據此咨詢(xún)意見(jiàn)要求原估價(jià)機構改正。如果是原估價(jià)結果確有問(wèn)題且原估價(jià)機構又不改正的，則可以承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　上述做法，是為了防止估價(jià)機構之間(同業(yè))無(wú)序競爭 ，特別是防止多家估價(jià)機構為了同一估價(jià)目的對同一估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)得出多種不同的估價(jià)結果而損害估價(jià)行業(yè)形象。

　　另外，對于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人索要回扣、介紹費，以及惡意壓低估價(jià)服務(wù)費的，要予以抵制，直至不承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　三、估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與受理

　　估價(jià)機構、估價(jià)師與估價(jià)需求者在相互了解、溝通，以及深入了解估價(jià)需求者真實(shí)的估價(jià)需要及其指定估價(jià)對象的基礎上，如果估價(jià)需求者愿意將估價(jià)業(yè)務(wù)交給估價(jià)機構，估價(jià)機構認為該估價(jià)業(yè)務(wù)不屬于不應承接的情形并愿意承接的，則為估價(jià)需求者起草好估價(jià)委托書(shū) ，準備好估價(jià)委托合同 ，經(jīng)與估價(jià)需求者協(xié)商議定后，由估價(jià)需求者出具估價(jià)委托書(shū)，估價(jià)機構與估價(jià)需求者簽訂估價(jià)委托合同。在此過(guò)程中，估價(jià)師還應做好“估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況記錄 ”。

　　估價(jià)委托應由估價(jià)機構統一受理，統一收費;估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機構應以設立該分支機構的估價(jià)機構名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù) 。簽訂估價(jià)委托合同后，未經(jīng)委托人同意 ，估價(jià)機構不得轉讓或者變相轉讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù) 。

　　把估價(jià)委托書(shū)與估價(jià)委托合同分開(kāi)的原因之一，是將估價(jià)委托書(shū)作為重要的估價(jià)依據放入未來(lái)完成的估價(jià)報告附件中。

　　估價(jià)機構在受理估價(jià)委托時(shí)應要求委托人出具估價(jià)委托書(shū) 。估價(jià)委托書(shū)表面上看是委托人向估價(jià)機構提交的，應由委托人自己撰寫(xiě)，實(shí)際中應是估價(jià)師在與委托人溝通的基礎上，為委托人起草好或者指導委托人在事先制作好的估價(jià)委托書(shū)文本上填寫(xiě)后，再由委托人向估價(jià)機構出具。

　　估價(jià)委托書(shū)一般應載明：估價(jià)委托人的名稱(chēng)或姓名，委托的估價(jià)機構的名稱(chēng)，估價(jià)委托人的估價(jià)需要或估價(jià)目的 ，估價(jià)委托人指定的估價(jià)對象 的名稱(chēng)和坐落，估價(jià)委托人的估價(jià)要求 (如估價(jià)質(zhì)量要求、估價(jià)工作完成時(shí)間等)，委托日期 等內容。委托估價(jià)事項屬于重新估價(jià) 的，應在估價(jià)委托書(shū)中注明 。

　　估價(jià)機構應與委托人簽訂書(shū)面 估價(jià)委托合同。估價(jià)委托合同是估價(jià)機構和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議，其作用主要有：①建立受法律保護的委托與受托關(guān)系;②規定雙方的權利和義務(wù);③載明估價(jià)的有關(guān)事項。

　　估價(jià)委托合同的內容：①估價(jià)委托人和估價(jià)機構的基本情況，如委托人的名稱(chēng)或者姓名、住所，估價(jià)機構的名稱(chēng)、資質(zhì)等級和住所。

　?、谪撠煴竟纼r(jià)項目的估價(jià)師，包括估價(jià)師的姓名和注冊號。

　?、酃纼r(jià)目的和估價(jià)對象。

　?、芪腥藨峁┑墓纼r(jià)所需資料，包括資料的目錄和數量，如委托人應向估價(jià)機構提供估價(jià)對象的權屬證明、歷史成交價(jià)格、運營(yíng)收入和費用、開(kāi)發(fā)成本以及有關(guān)會(huì )計報表等資料。

　?、莨纼r(jià)過(guò)程中雙方的權利和義務(wù)，如估價(jià)機構和估價(jià)師應保守在估價(jià)活動(dòng)中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個(gè)人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實(shí)、準確和完整的，沒(méi)有隱匿或虛報的情況，應協(xié)助估價(jià)師對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，搜集估價(jià)所需資料。

　?、薰纼r(jià)費用及其支付的方式、期限。

　?、吖纼r(jià)報告及其交付，包括交付的估價(jià)報告類(lèi)型、份數以及估價(jià)報告的交付期限、方式等。例如，交付的估價(jià)報告是鑒證性估價(jià)報告 還是咨詢(xún)性估價(jià)報告 ，是僅提供估價(jià)結果報告 ，還是同時(shí)提供估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告。在確定估價(jià)報告交付期限時(shí)，應保證有足夠的時(shí)間以保質(zhì)完成該估價(jià)項目，不能“立等可取”。

　?、噙`約責任。

　?、峤鉀Q爭議的方法。

　?、馄渌枰s定的事項。在估價(jià)委托合同中還應注明估價(jià)委托合同簽訂日期。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>