房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)估價(jià)的要素，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)估價(jià)的要素

　　第三節　房地產(chǎn)估價(jià)的要素

　　一、估價(jià)當事人

　　估價(jià)當事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機構、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。其中，房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體;估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者和對象。

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)機構

　　房地產(chǎn)估價(jià)機構簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機構，是指依法設立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)機構。

　　(二)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

　　房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過(guò)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試或資格互認、資格認定，依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格的專(zhuān)業(yè)人員。理論知識+實(shí)踐經(jīng)驗+職業(yè)道德

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機構，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機構從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應當由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機構統一接受委托和收費。

　　(三)估價(jià)委托人

　　估價(jià)委托人是指委托房地產(chǎn)估價(jià)機構為其提供估價(jià)服務(wù)的單位和個(gè)人。委托人委托估價(jià)、取得估價(jià)報告的目的可能是給自己使用(咨詢(xún)性估價(jià))，如人民法院委托的司法拍賣(mài)估價(jià)報告是人民法院自己用于確定拍賣(mài)保留價(jià);也可能是給特定的第三方使用(鑒證性估價(jià))，如借款人委托的抵押估價(jià)報告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用;還可能是給不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價(jià)報告是上市公司披露給社會(huì )公眾使用。

　　有必要弄清估價(jià)委托人、估價(jià)對象權利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報告使用者之間的區別和關(guān)系。

　　估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對象權利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報告使用者。估價(jià)對象權利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報告使用者。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，委托人可能是非房屋所有權人和建設用地使用權人的貸款人，也可能是以其房地產(chǎn)抵押的借款人，他們都是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)報告使用者是貸款人。

　　要求能聯(lián)系實(shí)際，確定估價(jià)中這幾種身份的關(guān)系。

　　在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門(mén)，房屋征收部門(mén)和被征收人都是估價(jià)利害關(guān)系人，也是估價(jià)報告使用者。

　　在房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和報告使用者，但不是估價(jià)對象權利人，也不是估價(jià)利害關(guān)系人，申請執行人、被執行人和競買(mǎi)人是估價(jià)利害關(guān)系人。(注意判斷題)

　　二、估價(jià)目的

　　估價(jià)目的是指估價(jià)委托人對估價(jià)報告的預期用途。它取決于委托人對估價(jià)的實(shí)際需要。

　　一個(gè)估價(jià)項目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。對房地產(chǎn)估價(jià)的不同需要及相應的估價(jià)目的可分為：房地產(chǎn)抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣(mài)、分家析產(chǎn)、損害賠償、保險、轉讓、租賃、國有建設用地使用權出讓?zhuān)髽I(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權轉讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算，等等。

　　在實(shí)際估價(jià)中，應根據委托人的具體需要盡量對上述估價(jià)目的進(jìn)行細分或者作進(jìn)一步說(shuō)明。

　　不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結果，因為估價(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象、價(jià)值類(lèi)型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據等都有可能不同。

　　三、估價(jià)對象

　　估價(jià)對象也稱(chēng)為被估價(jià)房地產(chǎn)，當其為租賃權、地役權等房屋所有權和土地使用權以外的房地產(chǎn)權利時(shí)，也稱(chēng)為被估價(jià)權益，是指所估價(jià)的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權益。估價(jià)對象由委托人和估價(jià)目的雙重決定。

　　房地產(chǎn)估價(jià)對象有房屋、構筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。

　　四、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　價(jià)值時(shí)點(diǎn)又稱(chēng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評估基準日、評估期日，是指所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格對應的某一特定時(shí)間。

　　由于同一估價(jià)對象在不同的時(shí)間會(huì )有不同的價(jià)值或價(jià)格，所以必須搞清楚評估的是估價(jià)對象在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。這個(gè)時(shí)間就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據估價(jià)目的來(lái)確定。它可能是現在、過(guò)去或將來(lái)的某個(gè)時(shí)間，通常為某個(gè)日期。

　　確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在前，得出評估價(jià)值在后。

　　五、價(jià)值類(lèi)型

　　價(jià)值類(lèi)型是指所評估的估價(jià)對象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱(chēng)、定義或內涵。在一個(gè)估價(jià)項目中，價(jià)值類(lèi)型根據估價(jià)目的確定。同一估價(jià)對象可以有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對象的價(jià)值不是唯一的。

　　同一估價(jià)對象的具體某種價(jià)值是其在相應的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價(jià)目的下的評估價(jià)，如買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，評估價(jià)值，計稅價(jià)值，彼此之間可能是不相同的。

　　六類(lèi)價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹慎價(jià)值、快速變現價(jià)值、現狀價(jià)值和殘余價(jià)值。其中，市場(chǎng)價(jià)值是最基本、最常用的價(jià)值類(lèi)型。

　　六、估價(jià)原則

　　估價(jià)原則是指估價(jià)活動(dòng)所依據的法則或標準。在的反復估價(jià)實(shí)踐和理論探索中，在認識價(jià)格形成和變動(dòng)客觀(guān)規律的基礎上，總結和提煉出的。在評估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應遵循以下原則：①獨立、客觀(guān)、公正原則;②合法原則;③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則;④替代原則;⑤最高最佳利用原則。

　　但是，在評估投資價(jià)值、現狀價(jià)值、謹慎價(jià)值、快速變現價(jià)值和殘余價(jià)值等比較價(jià)值以外的其他價(jià)值時(shí)，上述原則不是全部適用，應根據價(jià)值內涵和估價(jià)目的，從上述原則中選擇適用的估價(jià)原則，并可增加其他適用的估價(jià)原則。如評估現狀價(jià)值不適用最高最佳利用原則，而評估謹慎價(jià)值還應遵循謹慎原則。

　　估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對估價(jià)的基本前提具有一致性，對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值趨于相同或近似。

　　七、估價(jià)程序

　　估價(jià)程序是指完成估價(jià)項目所需做的各項工作進(jìn)行的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：①受理估價(jià)委托;②確定估價(jià)基本事項;③制定估價(jià)作業(yè)方案;④搜集估價(jià)所需資料;⑤實(shí)地查勘估價(jià)對象;⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測算;⑦確定估價(jià)結果;⑧撰寫(xiě)估價(jià)報告;⑨審核估價(jià)報告;⑩交付估價(jià)報告;(11)保存估價(jià)資料。

　　通過(guò)估價(jià)程序可以看到一個(gè)估價(jià)項目開(kāi)展的全過(guò)程，可以了解一個(gè)估價(jià)項目中各項工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規范估價(jià)行為、保證估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率、防范估價(jià)風(fēng)險的重要方面。

　　八、估價(jià)依據

　　估價(jià)依據是指作為估價(jià)的前提或基礎的文件、標準和資料。它主要包括四個(gè)方面的文件、資料：一是有關(guān)法律、法規、政策和標準，包括有關(guān)法律、行政法規，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋?zhuān)纼r(jià)對象所在地的有關(guān)地方性法規，國務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規章和政策，估價(jià)對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規章和政策。

　　二是有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的國家標準、行業(yè)標準、指導意見(jiàn)和估價(jià)對象所在地的地方標準等。三是估價(jià)委托書(shū)和委托人提供的估價(jià)所需資料。四是房地產(chǎn)估價(jià)機構、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。

　　在估價(jià)中選取估價(jià)依據應有針對性，主要是根據估價(jià)目的和估價(jià)對象來(lái)選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據有所不同。另外，國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》是效力最高的估價(jià)標準，其要求是估價(jià)的底線(xiàn)(最低要求)。鼓勵估價(jià)機構制定嚴于國家標準的企業(yè)標準，并在不同有關(guān)法規、政策、標準相抵觸的前提下有所創(chuàng )新，在估價(jià)機構內部適用。

　　九、估價(jià)假設

　　估價(jià)假設是指針對估價(jià)對象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據的假定，包括一般假設、未定事項假設、背離事實(shí)假設、不相一致假設和依據不足假設。例如，在評估一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)值時(shí)，在該土地的容積率或用途等規劃條件尚未確定的情況下，對其作出的合理假定。

　　合理且有依據地說(shuō)明估價(jià)假設，既體現了一名合格的估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。

　　其作用(2個(gè))：規避估價(jià)風(fēng)險，保護估價(jià)師和估價(jià)機構;告知、提醒估價(jià)報告使用者在使用估價(jià)報告時(shí)注意，保護估價(jià)報告使用者。

　　十、估價(jià)方法

　　房地產(chǎn)價(jià)值應采用科學(xué)的方法進(jìn)行測算，不能僅憑經(jīng)驗進(jìn)行主觀(guān)推測。三種基本估價(jià)方法，即比較法(也稱(chēng)為交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法)、收益法(也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法)和成本法(也稱(chēng)為重置成本法、重建成本法)。此外，還有一些其他估價(jià)方法，包括假設開(kāi)發(fā)法(也稱(chēng)為剩余法、預期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法)、路線(xiàn)價(jià)法、基準地價(jià)修正法(也稱(chēng)為基準地價(jià)系數修正法)、長(cháng)期趨勢法等。

　　每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對象和估價(jià)需要具備的條件。它們有時(shí)可以同時(shí)運用于同一估價(jià)對象，如商品住宅、寫(xiě)字樓一般可同時(shí)采用比較法、收益法和成本法估價(jià)，以相互驗證，但不應相互替代。不同的估價(jià)方法有時(shí)是互補的，如特殊廠(chǎng)房一般不適用比較法估價(jià)，但適用成本法估價(jià);待開(kāi)發(fā)的土地一般不適用成本法估價(jià)，但適用假設開(kāi)發(fā)法和比較法估價(jià);在建工程一般不適用比較法估價(jià)，但適用成本法和假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

　　十一、估價(jià)結果

　　估價(jià)結果是指通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。由于估價(jià)結果通常對委托人很重要，委托人可能對估價(jià)結果有所期望，甚至設法進(jìn)行干預。

　　但對鑒證性估價(jià)來(lái)說(shuō)因要求其客觀(guān)公正，估價(jià)師和估價(jià)機構不能在估價(jià)結果上讓“客戶(hù)滿(mǎn)意&rdquo1473不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對估價(jià)結果的意見(jiàn)，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結果，因為這些都有可能影響估價(jià)獨立、客觀(guān)、公正地進(jìn)行;更不得為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。

　　還需要說(shuō)明的是，雖然要求估價(jià)結果是客觀(guān)合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結果可能帶有估價(jià)師的個(gè)人因素，受估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價(jià)結果和實(shí)際上的估價(jià)結果又都可能與估價(jià)對象在比較上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同。出現這種情況的原因，不一定是估價(jià)結果有問(wèn)題，而可能是成交價(jià)格受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者房地產(chǎn)比較狀況和估價(jià)對象狀況因成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同而發(fā)生了變化。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>