2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之經(jīng)濟因素,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之經(jīng)濟因素，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之經(jīng)濟因素

　　第四節 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　經(jīng)濟因素：

　　一、經(jīng)濟發(fā)展(正向關(guān)系)

　　經(jīng)濟增長(cháng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟發(fā)展狀況，影響著(zhù)就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)重要指標是國內生產(chǎn)總值(GDP)的增長(cháng)。

　　衡量指標：國內生產(chǎn)總值GDP，是一個(gè)國家或一個(gè)地區在一定時(shí)期內國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計量。

　　GDP增長(cháng)說(shuō)明社會(huì )總需求也在增加。社會(huì )總需求增加預示著(zhù)投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　二、居民收入(掌握)

　　居民收入水平及其增長(cháng)，對房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長(cháng)的指標有城鎮居民人均可支配收入的增長(cháng)和農村居民人均純收入的增長(cháng)。(注意區分名義收入和實(shí)際收入，實(shí)際收入要扣除通貨膨脹的影響)

　　城鎮居民人均可支配收入：指城鎮居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉移支出之后余下的實(shí)際收入。

　　農村居民人均純收入的增長(cháng)

　　收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　居民收入對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度 ：(不同人群的收入增長(cháng)帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格影響不同)

　　衡量物價(jià)水平的指標主要有：居民消費價(jià)格指數(CPI)、生產(chǎn)資料價(jià)格指數(PPI)

　　中國目前統計口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費價(jià)格指數和生產(chǎn)資料價(jià)格指數核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費價(jià)格指數和生產(chǎn)資料價(jià)格指數的變動(dòng)并不直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。

　　物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系：

　　由于建筑材料價(jià)格、建筑人工費等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì )增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　從較長(cháng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能。

　　房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系：

　　在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房?jì)r(jià)水平，房?jì)r(jià)決定地價(jià)。

　　但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著(zhù)新建商品房的價(jià)格水平，預期政府會(huì )減少土地供應將造成的地價(jià)上漲或其壟斷的高地價(jià)，是會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲或市場(chǎng)會(huì )以房?jì)r(jià)上漲來(lái)作出反應的。

　　提示：關(guān)于地價(jià)與房?jì)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系，理論界是存在很大的爭論的，因此這樣的知識點(diǎn)，命題時(shí)因為不夠嚴謹，不適合作為考試題目。

　　四、利率(注意：利率是經(jīng)濟因素，利率調整屬于金融政策因素)(掌握)

　　從房地產(chǎn)供給的角度，利率上升會(huì )增加項目融資成本，使開(kāi)發(fā)成本上升，使價(jià)格上升。

　　從房地產(chǎn)需求的角度，利率上升會(huì )加重購買(mǎi)者的貸款償還負擔，從而會(huì )減少需求，使價(jià)格下降。

　　從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預期凈收益的現值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現率負相關(guān)，而折現率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。

　　從綜合效應看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )上漲。

　　五、匯率

　　匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率，在國際投資中匯率波動(dòng)會(huì )影響房地產(chǎn)的投資收益。

　　當預期某國的貨幣會(huì )升值時(shí)，就會(huì )吸引國外資金購買(mǎi)該國房地產(chǎn)，導致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　中國啟動(dòng)人民幣匯率市場(chǎng)化改革后，人民幣匯率持續升值，導致國外熱錢(qián)持續流入中國，成為推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的主要原因之一。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>