2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之房地產(chǎn)自身因素，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之房地產(chǎn)自身因素，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素之房地產(chǎn)自身因素

　　第四節 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　房地產(chǎn)自身因素：

　　房地產(chǎn)自身狀況的好壞直接關(guān)系到價(jià)格高低。房地產(chǎn)自身因素又可分為實(shí)物因素、權益因素和區位因素三類(lèi)。

　　一、房地產(chǎn)實(shí)物因素(與第二章對房地產(chǎn)的描述是一致的)

　　(一)土地實(shí)物因素

　　1.土地面積

　　面積過(guò)小而不利于利用的土地，單價(jià)較低。

　　但面積過(guò)小的土地與相鄰土地合并后會(huì )大大提高相鄰土地的利用價(jià)值。

　　土地面積如果過(guò)大，單價(jià)也可能較低。面積較大，總價(jià)高，會(huì )減少潛在購買(mǎi)者數量。面積過(guò)大的土地在利用時(shí)需要拿出較多的土地用于道路等基礎設施和公共服務(wù)設施建設，會(huì )減少可利用的土地面積。

　　土地面積大小的合適度因不同地區、不同消費習慣而有所不同。(適度規模，用規模經(jīng)濟解釋)

　　例如，某個(gè)地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果普遍接受高層樓房，則在該地區較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的單價(jià)會(huì )高于較小面積土地的單價(jià)。相反，如果該地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價(jià)會(huì )低于較小面積土地的單價(jià)。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規則，對地價(jià)也有一定的影響。

　　形狀不規則的土地相對于形狀規則的土地來(lái)說(shuō)，其價(jià)格一般要低。通常為改善形狀不規則土地的利用，多采取土地調整或重劃措施。

　　土地經(jīng)過(guò)調整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，說(shuō)明了土地形狀對地價(jià)的影響。

　　3.地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會(huì )影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、利用價(jià)值或者景觀(guān)等，從而影響其價(jià)格。一般地說(shuō)，平坦的土地，價(jià)格較高;高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，如果土地過(guò)于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格一般高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因為地勢低不僅下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會(huì )影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫(xiě)字樓都很重要，可視性對商鋪很重要。

　　4.地質(zhì)

　　地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現象等。地基承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩定的條件下，建筑物的沉降量不超過(guò)允許值的地基承載能力。

　　對城市建設用地，地基(工程地質(zhì))狀況對地價(jià)的影響較大。

　　對于建設用地來(lái)說(shuō)，一般情況下，地質(zhì)堅實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高;反之，地價(jià)則低。

　　地基(工程地質(zhì))狀況好的，需要的地基加固處理等費用低，從而地價(jià)高;相反，則地價(jià)低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。(武漢的毒地事件)

　　6.土地開(kāi)發(fā)程度

　　熟地的價(jià)格要高于生地的價(jià)格;“七通一平”土地的價(jià)格高于“五通一平”土地的價(jià)格;“五通一平”土地的價(jià)格高于“三通一平”土地的價(jià)格。

　　(二)建筑物實(shí)物因素

　　1.建筑規模

　　建筑物的面積、體積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、室內凈高、層數、高度等規模因素，影響到建筑物的形象、使用性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。規模過(guò)小或過(guò)大，都會(huì )降低其單價(jià)。但要注意不同用途、不同地區，對建筑規模的要求是不同的。

　　層高或室內凈高對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。層高或室內凈高過(guò)低的建筑物會(huì )使人有壓抑感，從而其價(jià)值一般較低。但層高或室內凈高過(guò)高會(huì )增加造價(jià)，還會(huì )增加能耗，從而會(huì )降低房地產(chǎn)價(jià)值(功能過(guò)剩的折舊)。

　　2.建筑結構

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩固性和耐久性不同。因此，其價(jià)值會(huì )有所不同，特別是在地震多發(fā)地區。如鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構的建筑物，價(jià)值一般是從高到低。不同結構的建筑物的造價(jià)一般不同，這通常也會(huì )反映到其價(jià)值上。

　　3.設施設備

　　一般地說(shuō)，設施設備齊全、完好的，價(jià)值會(huì )高;反之，價(jià)值會(huì )低。

　　4.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修情況，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類(lèi)，其價(jià)格一般是從高到低。

　　5.空間布局

　　空間布局關(guān)系到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價(jià)值有較大的影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等，對空間布局的要求不盡相同。一般地說(shuō)，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。尤其是住宅，平面設計中功能分區是否合理、使用是否方便是決定其價(jià)值高低的重要因素之一。

　　6.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

　　通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區位因素性質(zhì)。

　　7.外觀(guān)

　　建筑物外觀(guān)包括建筑式樣、風(fēng)格、色調、可視性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。凡是建筑物外觀(guān)新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺(jué)，則價(jià)格會(huì )高;反之，單調、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會(huì )讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，則價(jià)格會(huì )低。

　　8.新舊程度

　　建筑物的新舊程度是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維護情況、完損狀況、工程質(zhì)量等?？偟膩?lái)說(shuō)，建筑物完好的，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。

　　二、房地產(chǎn)權益因素

　　房地產(chǎn)是構成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會(huì )影響周?chē)蜕鐣?huì )公眾的利益。對房地產(chǎn)的利用，必須進(jìn)行限制。

　　對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面：

　　(一)房地產(chǎn)權利及其行使的限制

　　擁有的房地產(chǎn)權利是所有權還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰。

　　以共有房地產(chǎn)為例，如果共有人較多，對于房地產(chǎn)的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì )低于正常價(jià)格。

　　(二)房地產(chǎn)使用管制

　　使用管制主要指：農用地轉用為建設用地，以及城市規劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規定。

　　就規定用途來(lái)看，居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等不同用途對土地位置等的要求不同;反過(guò)來(lái)，在土地位置等一定的情況下，規定用途(例如是用于商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化)對地價(jià)有著(zhù)很大的影響。規定用途對地價(jià)的影響在城市郊區表現得特別明顯：

　　在城市發(fā)展已使郊區某些農用地很適合于轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地的情況下，如果政府規定只能維持現有的農業(yè)用途，則地價(jià)必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì )大幅度上漲。(變性)

　　容積率的高低對地價(jià)也有很大的影響。在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。在補交出讓金等費用方面，有的地方政府規定地下建筑面積不補交或者只按照地上建筑面積的出讓金水平等費用水平的一定比例(如1/3)補交。這些規定對地價(jià)都有很大的影響。

　　(三)相鄰關(guān)系的限制

　　相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權利人依照法律法規規定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來(lái)看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權、使用權的一種限制，相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

　　應當為相鄰權利人提供的必要便利(3項便利)

　?、儆盟?、排水提供必要便利(給排水);

　?、谕ㄐ械谋憷?

　?、蹖ο噜徣艘蚪ㄔ?、修繕建筑物以及鋪設管線(xiàn)提供便利。

　　不得損害相鄰人的以下權利(3項義務(wù))

　?、俨坏眠`反國家有關(guān)工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照;

　?、诓坏眠`反國家規定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);

　?、弁诰蛲恋?、建造建筑物、鋪設管線(xiàn)以及安裝設備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。

　　三、房地產(chǎn)區位因素

　　區位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

　　房地產(chǎn)區位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活便利或者社會(huì )影響。因此，房地產(chǎn)的區位不同，例如是坐落在城市還是鄉村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價(jià)格會(huì )有很大的差異。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為區位優(yōu)劣所左右。

　　房地產(chǎn)區位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。

　　居住房地產(chǎn)的區位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周?chē)h(huán)境。其中，別墅的要求是接近大自然，周?chē)h(huán)境良好(如有青山、碧水、藍天)，居于其內又可保證一定的生活私密性。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的區位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。

　　辦公房地產(chǎn)的區位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。

　　工業(yè)房地產(chǎn)的區位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說(shuō)，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區位，價(jià)格必有趨高的傾向。(工業(yè)區位論，有原材料指向，市場(chǎng)指向等)

　　(一)位置：

　　1.方位——分析一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看該房地產(chǎn)在某個(gè)較大區域(如城市)中的位置，其次是看該房地產(chǎn)在某個(gè)較小區域中的位置。如“山之陽(yáng)，水之北”。

　　2.與相關(guān)場(chǎng)所的距離。距離是衡量房地產(chǎn)區位優(yōu)劣最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的指標。一宗房地產(chǎn)與其相關(guān)的主要場(chǎng)所的距離，對其價(jià)格有較大的影響。

　　衡量距離的指標(4指標)：

　　空間直線(xiàn)距離：(無(wú)意義)

　　交通路線(xiàn)距離：通過(guò)道路等來(lái)連接的距離，有時(shí)受路況(包括路面、交通流量等狀況)、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但通達性可能不好，特別是在時(shí)間對人們越來(lái)越寶貴的情況下。

　　交通時(shí)間距離：從理論上講更為科學(xué)，但在實(shí)際中往往被誤用而產(chǎn)生誤導，原因主要是測量所用的交通工具、所處時(shí)段不能反映真實(shí)的交通時(shí)間。應采用該房地產(chǎn)有代表性的使用者適用的交通工具和出行時(shí)段來(lái)測算。另外，有些房地產(chǎn)雖然來(lái)往所需的交通時(shí)間較短，但要經(jīng)過(guò)較高收費的道路或橋梁、隧道等，這樣即使節省了交通時(shí)間，但可能并不經(jīng)濟。

　　經(jīng)濟距離：把交通時(shí)間、交通費用統一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。

　　3.臨街狀況

　　一般來(lái)說(shuō)，不臨街住宅的位置要好于臨街住宅，而商業(yè)用途的房地產(chǎn)則相反。

　　商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況主要有：一面臨街;前后兩面臨街;街角地;長(cháng)方形土地是長(cháng)的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街。“金角銀邊草肚皮”。商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況不同，價(jià)值會(huì )有所不同，甚至有很大差異。(聯(lián)系第十一章路線(xiàn)價(jià)法相關(guān)內容)

　　4.朝向

　　對住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照;中國處在北半球，南向是陽(yáng)光最充足的方位，一般認為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(荷蘭則是東西朝向)

　　5.樓層

　　樓層影響到通達性、通風(fēng)、采光、日照、視野、景觀(guān)、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內溫度、自來(lái)水潔凈，以及頂層是否可獨享屋面使用權。底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權等(容易混淆，樓層屬于空間區位。注意區分層高，層高是由上下層樓板的間距決定的，所以屬于實(shí)物因素。)

　　住宅樓層，沒(méi)有電梯的住宅——中間樓層最優(yōu)，頂層和底層較劣。有電梯的住宅——一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣。商業(yè)用房，地上一層價(jià)格或租金最高，其他層一般不到一層的60%。

　　(二)交通

　　交通可分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車(chē)方便程度以及交通收費情況等。

　　開(kāi)辟新的交通線(xiàn)路，如新建道路、通公共汽車(chē)、建地鐵或輕軌，可以改善沿線(xiàn)地區特別是站點(diǎn)周?chē)貐^的交通條件，一般會(huì )使這些地區的房地產(chǎn)升值。

　　某些房地產(chǎn)所處的位置看起來(lái)交通方便，實(shí)際上交通并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。

　　對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的交通管制，主要有限制車(chē)輛通行、實(shí)行單行道、禁止掉頭或左拐彎等。

　　交通管制對房地產(chǎn)價(jià)格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。

　　實(shí)行某種交通管制，對某類(lèi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可能會(huì )降低其價(jià)值，但對于另一類(lèi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)則可能會(huì )提高其價(jià)值。例如，在住宅區內的道路上禁止貨車(chē)通行，可以減少噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì )提高其價(jià)值。

　　(這種具有雙重可能的情況，一般不會(huì )命題，要出也在判斷中，所以不重要)

　　(三)外部配套設施

　　外部配套設施完備，中小學(xué)(學(xué)區房)、醫院以及有購物中心、休閑娛樂(lè )場(chǎng)所等。(注意與實(shí)物因素中的內部設施的區分)

　　(四)周?chē)h(huán)境

　　1.大氣環(huán)境：空氣質(zhì)量的好壞關(guān)系人體健康。房地產(chǎn)所處地區的空氣中是否有難聞的氣味、有毒有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。公共廁所、垃圾站、化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、屠宰廠(chǎng)、醬廠(chǎng)等都可能造成空氣污染，凡接近這些地方的房地產(chǎn)，價(jià)格通常較低。(全國的霧霾天氣，PM2.5指數進(jìn)入民眾日常生活視野，河北等高污染城市，可能會(huì )有更多的人逃離)

　　2.水文環(huán)境：地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有很大的影響。

　　3.聲覺(jué)環(huán)境：交通運輸工具(如汽車(chē)、火車(chē)、飛機、船舶)、社會(huì )人群活動(dòng)(如農貿市場(chǎng)、中小學(xué)、游樂(lè )場(chǎng)、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲)、工廠(chǎng)等，都可能產(chǎn)生噪聲，會(huì )干擾人們休息、工作和學(xué)習。對住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類(lèi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低;噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。

　　4.視覺(jué)環(huán)境：房地產(chǎn)周?chē)卜诺臇|西是否雜亂，例如電線(xiàn)桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態(tài)和設計是否美觀(guān)，建筑物之間是否協(xié)調，公園、綠化等形成的景觀(guān)是否賞心悅目，都會(huì )對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

　　5.衛生環(huán)境：清潔衛生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。

　　6.人文環(huán)境：人文環(huán)境包括該房地產(chǎn)所在地區的聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況等。聲譽(yù)好、居民素質(zhì)高、生命財產(chǎn)均安全地區的房地產(chǎn)價(jià)格必然高于其他地區的房地產(chǎn)價(jià)格。

　　此外，房地產(chǎn)所在地區的綠地率、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境狀況，它們的高低或大小對房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。

　　總結：本節的考點(diǎn)，主要集中于對三類(lèi)自身因素的區別。

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