2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)的特性,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)的特性，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)的特性

　　第二節 房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

　　也稱(chēng)為位置固定性，即房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。

　　由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設施、周?chē)h(huán)境等，均有一定的相對穩定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會(huì )經(jīng)濟位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區位優(yōu)劣差別。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，是指其自然地理位置固定不變，但是其社會(huì )經(jīng)濟位置可能會(huì )發(fā)生變化。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當地的制度政策、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況及鄰里關(guān)系等)。

　　房地產(chǎn)無(wú)法從價(jià)格較低地區搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區去，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢等都是地區性的，在不同地區之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì )有很大的不同，可細分為若干個(gè)市場(chǎng)。

　　二、獨一無(wú)二(掌握)

　　獨一無(wú)二特性也稱(chēng)為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨特之處，沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競爭的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。

　　盡管房地產(chǎn)獨一無(wú)二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。(這是比較法的根本原因。)

　　三、壽命長(cháng)久(熟悉)

　　壽命長(cháng)久特性也稱(chēng)為耐久性，對土地而言，也稱(chēng)為不可毀滅性、永續性。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_數十年甚至上百年。

　　由于壽命長(cháng)久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來(lái)持續不斷的利益。

　　從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地為40年(商旅娛)，綜合或者其他用地為50年。

　　以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設用地使用權期間屆滿(mǎn)，除了住宅建設用地使用權自動(dòng)續期之外，非住宅建設用地使用權人未申請續期或者雖申請續期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無(wú)償收回。

　　坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。

　　四、供給有限(熟悉)

　　滿(mǎn)足人們特定需要的土地和建筑物的數量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟供給可以適當增加。

　　供給有限造成房地產(chǎn)具有獨占性。

　　原因：

　　■土地總量不可增加;

　　■房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調劑。

　　五、價(jià)值較大(熟悉)

　　與一般物品相比，房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。

　　因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢(xún)和評估等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　六、用途多樣(熟悉)

　　用途多樣特性也稱(chēng)為用途的競爭、轉換及并存的可能性，這一特性在空地上表現得尤為明顯。

　　土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般難以改變，因為可能受到原有建筑結構等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經(jīng)濟上不可行。當然，也有隨著(zhù)交通條件、外部配套設施等的完善，將原廠(chǎng)房改造為辦公樓、超級市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

　　多數土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途。

　　用途不可以隨意轉換的原因：

　　政府的用途管制——符合城鄉規劃、土地利用規劃(合法原則)

　　不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問(wèn)題(最高最佳使用原則)

　　七、相互影響(熟悉)

　　房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周?chē)沫h(huán)境產(chǎn)生相互的影響。

　　房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受周?chē)康禺a(chǎn)利用的影響。

　　外部性：

　　正外部性——某經(jīng)濟行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì )受益，而受益者無(wú)需為此花費代價(jià)。如：墻內開(kāi)花墻外香

　　負外部性——某經(jīng)濟行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì )受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒(méi)有為此承擔成本。

　　如：工廠(chǎng)向河流排放廢水、汽車(chē)產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但該工廠(chǎng)和汽車(chē)駕駛者可能并沒(méi)有因此向受害者支付補償費。

　　八、易受限制(熟悉)

　　政府對房地產(chǎn)限制的四種特權：

　　管制權——直接對房地產(chǎn)利用加以干涉，如通過(guò)城市規劃規定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區內建設某些工業(yè)項目或商業(yè)設施等。

　　征稅權——對房地產(chǎn)征稅。

　　征收權——為了公共利益而征收。

　　充公權——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無(wú)繼承人的情況下，可無(wú)償收回房地產(chǎn)。

　　易受限制還表現為：不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。

　　九、難以變現

　　難以變現也稱(chēng)為變現能力弱、流動(dòng)性差。

　　變現能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現金財產(chǎn)轉換為現金的速度。

　　凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉換為現金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱(chēng)為變現能力強;反之，稱(chēng)為變現能力弱。

　　房地產(chǎn)由于具有獨一無(wú)二、價(jià)值量大、易受限制等特性，加上交易手續較復雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)不會(huì )頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(cháng)的時(shí)間才能脫手。例如，需要數月甚至一兩年才能找到合適的買(mǎi)者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(cháng)。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現能力弱。

　　不同類(lèi)型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現能力會(huì )有所不同。

　　影響某宗房地產(chǎn)變現能力的因素主要有(七項)：

　?、僭撟诜康禺a(chǎn)的通用性。

　?、谠撟诜康禺a(chǎn)的獨立使用性。

　?、墼撟诜康禺a(chǎn)的可分割轉讓性。

　?、茉撟诜康禺a(chǎn)的價(jià)值大小。反比關(guān)系。

　?、菰撟诜康禺a(chǎn)的區位。

　?、拊撟诜康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度。

　?、咴擃?lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。

　　結合實(shí)踐經(jīng)驗，理解性記憶

　　廠(chǎng)區內的住宅，可能因為缺乏商品住宅小區的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現的;郊區因為區位偏僻，以及客戶(hù)群體比市區少，也更難交易變現。參見(jiàn)教材P65。

　　提示：這種題目，可以結合我們的生活常識，對照理論，進(jìn)行分析。

　　十、保值增值

　　房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著(zhù)時(shí)間的推移而自然增加，即自然增值。(常見(jiàn)考點(diǎn))

　　引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有以下5個(gè)方面：

　?、俜康禺a(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設施設備，改進(jìn)物業(yè)管理等;——投資增值

　?、谕獠拷?jīng)濟，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;——自然增值

　?、坌枨笤黾訉е孪∪毙栽黾?，例如經(jīng)濟發(fā)展和人口增加帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加;——自然增值

　?、芊康禺a(chǎn)使用管制改變，例如將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率?！匀辉鲋?/P>

　?、萃ㄘ浥蛎?，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續上漲現象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續普遍上漲;——房地產(chǎn)保值

　　引起房地產(chǎn)自然增值的原因：外部性、稀缺性、管制改變。(記憶竅門(mén)：歪吸管)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>