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　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)二：房地產(chǎn)狀況描述

　　第四節 房地產(chǎn)狀況描述

　　一、房地產(chǎn)基本狀況描述

　　對房地產(chǎn)基本狀況的描述，應簡(jiǎn)要說(shuō)明下列方面：

　　(1)名稱(chēng)：說(shuō)明估價(jià)對象的名字。例如，估價(jià)對象為××小區××樓(幢、棟)××門(mén)(單元)××號住宅，××商場(chǎng)，××大廈，××酒店，××項目用地。

　　(2)坐落：說(shuō)明估價(jià)對象的具體地點(diǎn)。例如，估價(jià)對象位于××市××區××路(大街、大道)××號。

　　(3)范圍：說(shuō)明估價(jià)對象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構筑物、樹(shù)木等財產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機器設備、債權債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權等其他財產(chǎn)。

　　(4)規模：對于土地，說(shuō)明土地面積。例如，估價(jià)對象土地面積××平方米(公頃)。對于建筑物，一般說(shuō)明建筑面積或者套內建筑面積、使用面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積。例如，估價(jià)對象房屋的建筑面積××平方米。旅館還要說(shuō)明客房數或床位數，餐館還要說(shuō)明同時(shí)可容納用餐人數，影劇院還要說(shuō)明座位數，醫院還要說(shuō)明床位數，停車(chē)場(chǎng)還要說(shuō)明車(chē)位數。倉庫一般是說(shuō)明體積。

　　(5)用途：說(shuō)明估價(jià)對象的規劃用途、設計用途、登記用途和實(shí)際用途。

　　(6)權屬：對于土地，主要說(shuō)明是國有土地還是集體土地，土地使用權是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經(jīng)營(yíng)權及其權利人;對于國有建設用地使用權，還要說(shuō)明是劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權，還是出讓國有建設用地使用權、租賃國有建設用地使用權、作價(jià)出資或者入股國有建設用地使用權、授權經(jīng)營(yíng)國有建設用地使用權。對于房屋所有權，主要說(shuō)明房屋所有權人。

　　二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述

　　對房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩大部分，然后分別說(shuō)明各部分的狀況。

　　(一)土地實(shí)物狀況描述

　　對土地實(shí)物狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面;

　　(1)土地面積：?jiǎn)挝煌ǔ２捎闷椒矫?m2)，面積較大的土地，單位通常采用公頃(hm2)。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，通常要說(shuō)明規劃總用地面積以及其中建設用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設用地面積與規劃總用地面積混淆。

　　(2)土地形狀：通常用文字并附圖來(lái)說(shuō)明。每塊土地都是一個(gè)封閉多邊形，對其形狀描述如：形狀規則、形狀不規則、正方形、長(cháng)方形、狹長(cháng)等?？捎脕?lái)說(shuō)明土地形狀的圖有宗地界址圖、規劃圖、建筑總平面圖等。

　　(3)地形、地勢：說(shuō)明是平地還是坡地，與相鄰土地、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒(méi)的可能性等。

　　(4)地質(zhì)：說(shuō)明地基的承載力和穩定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質(zhì)會(huì )對人工基礎有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導致疾病)，有無(wú)不良地質(zhì)現象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土)等。

　　(5)土壤：說(shuō)明土壤是否受過(guò)污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠(chǎng)原址、鹽堿地等。

　　(6)土地開(kāi)發(fā)程度：說(shuō)明到達地塊紅線(xiàn)的基礎設施完備程度和地塊內的場(chǎng)地平整程度，即通常所說(shuō)的是“三通一平”還是“五通一平”、“七通一平”及其具體內容等。

　　(7)其他。

　　臨街商業(yè)用地還要說(shuō)明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。

　　農用地還要說(shuō)明氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

　　(二)建筑物實(shí)物狀況描述

　　對建筑物實(shí)物狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面：

　　(1)建筑規模：要根據建筑物的使用性質(zhì)說(shuō)明其面積或體積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、室內凈高、層數、高度等。面積方面有建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積等。旅館通常還要說(shuō)明客房數或床位數以及不同標準的客房或床位數，餐館還要說(shuō)明同時(shí)可容納用餐人數或者座位數、餐桌數，影劇院還要說(shuō)明座位數，醫院還要說(shuō)明床位數，停車(chē)場(chǎng)還要說(shuō)明車(chē)位數，倉庫一般要說(shuō)明其體積。

　　開(kāi)間即房間的寬度，是指房屋內相鄰兩個(gè)橫向定位墻體之間的距離;進(jìn)深即房間的長(cháng)度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離;室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。

　　層數和高度：說(shuō)明建筑物的總層數(其中地上層數和地下層數)和總高度。建筑物通常根據總層數或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數來(lái)劃分的：1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)24m的為高層(但不包括總高度超過(guò)24m的單層建筑);總高度超過(guò)100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱(chēng)為超高層建筑。

　　(2)建筑結構：是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。一般分為：①鋼結構;②鋼筋混凝土結構;③磚混結構;④磚木結構;⑤簡(jiǎn)易結構。

　　如以組成建筑結構的主要建筑材料來(lái)劃分，可分為：①鋼結構;②混凝土結構(包括素混凝土結構、鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等);③砌體結構(包括磚結構、石結構和其他材料的砌塊結構);④木結構;⑤塑料結構;⑥薄膜充氣結構。如以組成建筑結構的主要結構形式來(lái)劃分，可分為：①墻體結構;②框架結構;③深梁結構;④筒體結構;⑤拱結構;⑥網(wǎng)架結構;⑦空間薄壁結構(包括折板結構);⑧懸索結構;⑨艙體結構。

　　(3)設施設備：說(shuō)明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調、燃氣、電梯、電氣等設施設備的配置情況(有或無(wú))及性能。

　　(4)裝飾裝修：說(shuō)明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說(shuō)明外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門(mén)窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。

　　(5)空間布局：說(shuō)明空間分區以及各個(gè)空間的交通流線(xiàn)是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶(hù)型圖等來(lái)說(shuō)明。

　　(6)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。

　　(7)外觀(guān)：說(shuō)明外立面風(fēng)格等，并附外觀(guān)照片來(lái)說(shuō)明。

　　(8)新舊程度：說(shuō)明建成時(shí)間、設計使用年限、維護情況和完損狀況等。建成時(shí)間最好說(shuō)明竣工日期;設計使用年限是指設計規定的建筑物的結果或結構構件，在正常施工、正常使用和正常維護下不需要進(jìn)行大修即可按其預定目的使用的時(shí)間。由此還可以說(shuō)明建筑物的年齡和剩余壽命。維護情況和完損狀況說(shuō)明基礎穩固性、沉降情況，墻面、地面、門(mén)窗等的破損情況等。

　　(9)其他：說(shuō)明可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況，如建設單位(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))、建筑師和設計單位、建筑施工單位、工程監理單位等的名稱(chēng)或者姓名、資質(zhì)或資格、信譽(yù)、品牌等。對于在建工程或期房，還要說(shuō)明其工程進(jìn)度(例如是基礎某層、正負零，還是結構某層，結構封頂等)、預計竣工日期、交付日期等。

　　三、房地產(chǎn)權益狀況描述

　　對房地產(chǎn)權益狀況的描述，一般先分為土地權益狀況和建筑物權益狀況兩大部分，然后分別說(shuō)明各部分的狀況。

　　(一)土地權益狀況描述

　　對土地權益狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面：

　　(1)土地所有權狀況：說(shuō)明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說(shuō)明土地所有權由誰(shuí)行使。例如，估價(jià)對象土地為農民集體所有，由××村集體經(jīng)濟組織(××村民委員會(huì )、××村民小組、××鄉鎮集體經(jīng)濟組織)代表集體行使所有權。

　　(2)土地使用權狀況：

　?、僬f(shuō)明是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經(jīng)營(yíng)權及其權利人。對于建設用地使用權，說(shuō)明是劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權，還是出讓國有建設用地使用權、授權經(jīng)營(yíng)國有建設用地使用權。對于出讓國有建設用地使用權，還要說(shuō)明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續期的有關(guān)規定或約定，到期后對收回的建筑物是否予以補償等。

　?、谡f(shuō)明是單獨所有還是共有。對于共有的，說(shuō)明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說(shuō)明每個(gè)共有人享有的份額。

　　(3)土地使用管制情況：說(shuō)明是建設用地還是農用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，主要說(shuō)明規劃條件，包括：①土地用途;②容積率或建筑控制規模;③建筑高度;④建筑密度;⑤綠地率;⑥其他要求，例如配套建設保障性住房、公共服務(wù)設施等要求。

　　(4)土地利用現狀：說(shuō)明土地上是否有房屋、林木等土地附著(zhù)物。

　　(5)出租或占用情況：說(shuō)明有無(wú)出租或占用情形。對于已出租的，還要說(shuō)明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

　　(6)他項權利設立情況：說(shuō)明是否設立了地役權、抵押權等。

　　(7)其他特殊情況：說(shuō)明①土地所有權或者土地使用權是否不明確或者歸屬有爭議。②土地取得手續是否不齊全。③是否為臨時(shí)用地或違法占地。為臨時(shí)用地的，批準期限是多長(cháng)，是否已超過(guò)了批準期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規規定的轉讓條件。⑥是否屬于法律法規規定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設工程價(jià)款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

　　(二)建筑物權益狀況描述

　　對建筑物權益狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面：

　　(1)房屋所有權狀況：

　?、僬f(shuō)明房屋所有權人。

　?、谡f(shuō)明房屋所有權是單獨所有還是共有、建筑物區分所有權，是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權。對于共有的，說(shuō)明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說(shuō)明每個(gè)共有人享有的份額。

　　(2)出租或占用情況：說(shuō)明有無(wú)出租、占用情形。對于已出租的，說(shuō)明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

　　(3)他項權利設立情況：說(shuō)明是否設立了抵押權、地役權等。

　　(4)其他特殊情況：說(shuō)明①房屋所有權是否不明確或者歸屬有爭議。②房屋建設手續是否不齊全。③是否為臨時(shí)建筑或違法建筑。為臨時(shí)建筑的，批準的使用期限是多長(cháng)，是否已超過(guò)批準的使用期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規規定的轉讓條件。⑥是否屬于法律法規規定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設工程價(jià)款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

　　(5)其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費標準、管理規約等。因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素。

　　四、房地產(chǎn)區位狀況描述

　　(一)位置描述

　　對位置的描述，主要說(shuō)明下列方面：

　　(1)坐落：除了說(shuō)明具體地點(diǎn)，還應附位置圖。例如，估價(jià)對象位于××市××區××路(大街、大道)××號，具體位置見(jiàn)位置圖。

　　(2)方位：說(shuō)明估價(jià)對象在某個(gè)較大區域(如所在城市)中的方向和位置，以及在某個(gè)較小區域(如所在住宅小區、十字路口)中的方向和位置。例如，估價(jià)對象位于××市××部(中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部)，××路口××角(東北角、東南角、西南角、西北角)，××路(大街、大道)××側(東側、西側，南側、北側)。

　　(3)與相關(guān)場(chǎng)所的距離：說(shuō)明估價(jià)對象與其相關(guān)的主要場(chǎng)所的距離。例如，估價(jià)對象離市中心××公里，離火車(chē)站××公里，離機場(chǎng)××公里。

　　(4)臨街狀況：說(shuō)明估價(jià)對象是否臨街(路)，臨什么樣的街(路)，是如何臨街(路)的。

　　(5)朝向：說(shuō)明估價(jià)對象建筑物的正門(mén)或房間的窗戶(hù)等正對著(zhù)的方向，坡地從高到低的方向。例如，估價(jià)對象建筑物坐北朝南;坐東朝西。

　　(6)樓層：當估價(jià)對象為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，說(shuō)明其所在房屋的總層數及其所在的樓層。例如，估價(jià)對象位于××層住宅樓的地上××層(底層、頂層);××層大廈的地上××層;××層商場(chǎng)的地上(地下)××層。在說(shuō)明估價(jià)對象所在樓層時(shí)，說(shuō)明其所在房屋的總層數是很必要的。估價(jià)結果差別大。

　　(二)交通條件描述

　　對交通的描述，主要說(shuō)明下列方面：

　　(1)道路狀況：說(shuō)明附近有幾條道路，到達這些道路的距離，各條道路的路況(如道路等級、路面狀況、交通流量)。

　　(2)出入可利用的交通工具：說(shuō)明附近經(jīng)過(guò)的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵、輕軌、輪渡等公交線(xiàn)路的數量，到達公交站點(diǎn)(如公共汽車(chē)站、地鐵站等)的距離，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽車(chē)經(jīng)過(guò)，距離公共汽車(chē)站約××米(步行約××分鐘)，平均每隔10分鐘有一輛公共汽車(chē)通過(guò)。

　　(3)交通管制情況：說(shuō)明受步行街、單行道、限制某些車(chē)輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車(chē)速度等影響的情況。

　　(4)停車(chē)方便程度：說(shuō)明有無(wú)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)位數量、到停車(chē)場(chǎng)的距離等。

　　(5)交通收費情況：說(shuō)明相關(guān)交通工具票價(jià)，有無(wú)過(guò)路費、過(guò)橋費、停車(chē)費及其收費標準等。

　　(三)外部配套設施描述(與內部配套設施區別)

　　對外部配套設施的描述，包括外部基礎設施和外部公共服務(wù)設施兩大方面：

　　(1)外部基礎設施：說(shuō)明道路、給水、排水(雨水、污水)、電力、通信(如電話(huà)、互聯(lián)網(wǎng)、有線(xiàn)電視)、燃氣、供熱等設施的完備程度。

　　(2)外部公共服務(wù)設施：說(shuō)明一定距離內商業(yè)服務(wù)、金融郵電、教育(如幼兒園、中小學(xué))、醫療衛生(如醫院)、文化、體育、社區服務(wù)、市政公用和行政管理等設施的完備程度。

　　(四)周?chē)h(huán)境描述

　　對周?chē)h(huán)境的描述，通常用文字并附照片說(shuō)明下列方面：

　　(1)自然環(huán)境：說(shuō)明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無(wú)空氣、噪聲、水、輻射、固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛生狀況。對于住宅，特別需要說(shuō)明周邊有無(wú)高壓輸電線(xiàn)路、無(wú)線(xiàn)電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所等。

　　(2)人文環(huán)境：說(shuō)明估價(jià)對象所在地區的聲譽(yù)、居民特征(如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。

　　(3)景觀(guān)：說(shuō)明有無(wú)水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>