2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第十章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

　　估價(jià)報告的組成：(八大部分)

　?、俜饷?

　?、谥鹿纼r(jià)委托人函;

　?、勰夸?

　?、芄纼r(jià)師聲明;

　?、莨纼r(jià)假設和限制條件;

　?、薰纼r(jià)結果報告;

　?、吖纼r(jià)技術(shù)報告;

　?、喔郊?。

　　◆估價(jià)報告使用期限也稱(chēng)估價(jià)報告應用有效期，是指自估價(jià)報告出具日期起算，使用估價(jià)報告不得超過(guò)的時(shí)間。(原則上不超過(guò)1年)

　　◆明確使用期限的意義：超期使用，責任自負;期內使用，估價(jià)機構和估價(jià)師承擔相關(guān)責任，使用者不當使用除外。

　　◆致估價(jià)委托人函落款日，即為估價(jià)報告出具日期。

　　◆估價(jià)報告使用期限不同于估價(jià)報告有效期或估價(jià)責任期限：如果估價(jià)報告超過(guò)了其使用期限未被使用的，則估價(jià)報告有效期或估價(jià)責任期限就是估價(jià)報告使用期限;如果估價(jià)報告在其使用期限內被使用的，則估價(jià)報告有效期或估價(jià)責任期限應到估價(jià)服務(wù)的行為結束為止。

　　【重點(diǎn)】估價(jià)的假設和限制條件

　　估價(jià)假設和限制條件是估價(jià)報告中對估價(jià)假設和估價(jià)報告使用限制的說(shuō)明。要求有針對性、簡(jiǎn)明。

　　◆防止三種情況：

　?、匐S意編造;

　?、趹f(shuō)明的不予以說(shuō)明;

　?、蹮o(wú)針對性地列舉一些與本估價(jià)項目無(wú)關(guān)的假設和限制條件。

　　◆內容包括：

　　(1)一般假設

　　對委托人提供的資料，進(jìn)行審慎審核后，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準確性和完整性且未核實(shí)的情況下，對其合法、真實(shí)、準確和完整的合理假定。

　　(2)未定事項假設

　　必須的尚未明確或不夠明確的事項(如各種規劃條件，土地使用性質(zhì)、容積率等)，做合理的、最可能的假定。(不明確)

　　(3)背離事實(shí)假設

　　因估價(jià)目的的特殊需要，交易條件設定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況不一致的合理假定。如國有土地上房屋征收評估時(shí)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封的情況;司法拍賣(mài)估價(jià)中，不考慮拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的擔保物權、其他優(yōu)先受償權及查封因素等。(有，當作沒(méi)有)

　　(4)不相一致假設

　　用途(實(shí)際用途、登記用途、規劃用途等)之間的不一致、權利人(房屋權屬證明、土地權屬證明等)之間的不一致、估價(jià)對象名稱(chēng)上的不一致;對用途、權利人和名稱(chēng)做的合理假定。(各種不一致)

　　(5)依據不足假設

　　對缺少資料的說(shuō)明及對估價(jià)對象權屬狀況的合理假定。(缺少依據)

　　背離事實(shí)和不相一致，這兩個(gè)假定是容易混淆的。

　　(重要考點(diǎn))

　　◆估價(jià)報告的使用限制應該說(shuō)明：報告用途、使用者、使用期限(出具日后不超過(guò)1年)和在使用中要注意的其他事項。超期使用的責任由使用者承擔;使用期限內的責任由估價(jià)機構和估價(jià)師承擔。

　　【重點(diǎn)】估價(jià)結果報告和技術(shù)報告

　　◆結果報告：估價(jià)委托人、估價(jià)機構、估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)原則、估價(jià)依據、估價(jià)方法、估價(jià)結果、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地勘查期、估價(jià)作業(yè)期、其他需要說(shuō)明的事項。(篇幅較短)

　　◆技術(shù)報告：估價(jià)對象描述與分析、市場(chǎng)背景描述與分析(市場(chǎng)背景分析)、估價(jià)對象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測算過(guò)程、估價(jià)結果確定。(篇幅較長(cháng))