房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)十二：撰寫(xiě)估價(jià)報告，希望對大家有幫助！

　　撰寫(xiě)估價(jià)報告

　　一、估價(jià)報告含義

　　是估價(jià)機構和估價(jià)師的“產(chǎn)品&rdquo1473是估價(jià)機構履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值及相關(guān)問(wèn)題的正式答復;是關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值及相關(guān)問(wèn)題的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件，也是關(guān)于估價(jià)對象價(jià)值及相關(guān)問(wèn)題的研究報告。

　　二、估價(jià)報告的質(zhì)量

　　內在質(zhì)量：(實(shí)質(zhì)內容)

　?、俟纼r(jià)程序的完整性和合法性;

　?、诠纼r(jià)結果的合理性和準確性;

　?、酃纼r(jià)方法選用的全面性和正確性;

　?、芄纼r(jià)基礎數據的正確性;

　?、莨纼r(jià)參數選取的合理性和準確性。

　　外在質(zhì)量：(形式)

　　文字表述水平、文本格式以及印刷質(zhì)量等。

　　三、估價(jià)報告的形式： 采取書(shū)面形式，分為敘述式報告和表格式報告兩種。

　　四、估價(jià)報告的組成：(八大部分)

　?、俜饷?

　?、谥鹿纼r(jià)委托人函;

　?、勰夸?

　?、芄纼r(jià)師聲明;

　?、莨纼r(jià)假設和限制條件;

　?、薰纼r(jià)結果報告;

　?、吖纼r(jià)技術(shù)報告;

　?、喔郊?。

　　重點(diǎn)——估價(jià)報告使用期限(原則上不超過(guò)1年)

　　明確估價(jià)報告使用期限的意義：

　　超過(guò)估價(jià)報告使用期限使用報告的，相關(guān)責任由使用者承擔(超期使用，責任自負);

　　在估價(jià)報告使用期限內使用估價(jià)報告的，相關(guān)責任由出具估價(jià)報告的估價(jià)機構和估價(jià)師承擔，但使用者不當使用的除外。

　　概念：

　　估價(jià)報告使用期限也稱(chēng)為估價(jià)報告應用有效期，是指自估價(jià)報告出具日期起算，使用估價(jià)報告不得超過(guò)的時(shí)間。

　　致估價(jià)委托人函落款日，即為估價(jià)報告出具日期。

　　估價(jià)報告使用期限不同于估價(jià)報告有效期或估價(jià)責任期限：如果估價(jià)報告超過(guò)了其使用期限未被使用的，則估價(jià)報告有效期或估價(jià)責任期限就是估價(jià)報告使用期限;如果估價(jià)報告在其使用期限內被使用的，則估價(jià)報告有效期或估價(jià)責任期限應到估價(jià)服務(wù)的行為結束為止。

　　【重點(diǎn)】估價(jià)的假設和限制條件

　　估價(jià)假設和限制條件是估價(jià)報告中對估價(jià)假設和估價(jià)報告使用限制的說(shuō)明。在說(shuō)明估價(jià)假設和限制條件時(shí)，應有針對性并盡量簡(jiǎn)明。

　　防止三種情況：

　?、匐S意編造假設和限制條件;

　?、趹f(shuō)明的假設和限制條件不予以說(shuō)明;

　?、蹮o(wú)針對性地列舉一些與本估價(jià)項目無(wú)關(guān)的假設和限制條件。

　　內容包括：

　　(1)一般假設;對委托人提供的資料，進(jìn)行審慎審核后，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準確性和完整性且未核實(shí)的情況下，對其合法、真實(shí)、準確和完整做合理假定。

　　(2)未定事項假設;必須明確的但是尚未明確的或不夠明確的事項(如土地使用性質(zhì)、容積率等)，做最合理、最可能的假定。

　　(3)背離事實(shí)假設;因估價(jià)目的的特殊需要，交易條件設定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況不一致的合理假定。如國有土地上房屋征收評估時(shí)，不考慮被征收房屋租賃、抵押的情況;司法拍賣(mài)估價(jià)中，不考慮拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的擔保物權、其他優(yōu)先受償權和查封因素等。

　　(4)不相一致假設;用途(實(shí)際用途、登記用途、規劃用途等)之間的不一致、權利人(房屋權屬證明、土地權屬證明等)之間的不一致、估價(jià)對象名稱(chēng)上的不一致;對用途、權利和名稱(chēng)做的合理假定。

　　(5)依據不足假設：對缺少資料的說(shuō)明及對估價(jià)對象權屬狀況的合理假定。

　　背離事實(shí)和不相一致，這兩個(gè)假定是容易混淆的。 (重要考點(diǎn))

　　【多選題】房地產(chǎn)估價(jià)報告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設和限制條件的目的是(　)。

　　A.說(shuō)明估價(jià)報告的合法性、真實(shí)性

　　B.說(shuō)明估價(jià)的獨立、客觀(guān)、公正性

　　C.規避估價(jià)風(fēng)險

　　D.保護估價(jià)報告使用者

　　E.防止委托人提出高估或低估要求

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是估價(jià)報告的組成。估價(jià)假設和限制條件是估價(jià)報告中對估價(jià)假設和估價(jià)報告使用限制的說(shuō)明。在說(shuō)明估價(jià)假設和限制條件時(shí)，應有針對性并盡量簡(jiǎn)明。要防止以下三種情況出現：隨意編造假設和限制條件;應說(shuō)明的假設和限制條件不予以說(shuō)明;無(wú)針對性地列舉一些與本估價(jià)項目無(wú)關(guān)的假設和限制條件。參見(jiàn)教材P411。

　　估價(jià)報告的使用限制應該說(shuō)明：報告用途、使用者、使用期限(出具日后不超過(guò)1年)和在使用中要注意的其他事項。超期使用的責任由使用者承擔;使用期限內的責任由估價(jià)機構和估價(jià)師承擔。

　　【重點(diǎn)】估價(jià)結果報告和技術(shù)報告

　　結果報告：估價(jià)委托人、估價(jià)機構、估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)原則、估價(jià)依據、估價(jià)方法、估價(jià)結果、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地勘查期、估價(jià)作業(yè)期、其他需要說(shuō)明的事項。(篇幅較短)

　　技術(shù)報告：估價(jià)對象描述與分析、市場(chǎng)背景描述與分析(市場(chǎng)背景分析)、估價(jià)對象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測算過(guò)程、估價(jià)結果確定、估價(jià)對象變現能力分析與風(fēng)險提示。(篇幅較長(cháng))

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>