一、預購商品房貸款抵押中的“抵押”

　　期權抵押1997年5月9日建設部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款規定：“預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房?jì)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。其中使用的“抵押”一詞是否完全等同于通常所講演的房地產(chǎn)抵押，筆者認為值得商榷。

　　其一，從抵押物本身來(lái)看，按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第46條的規定：“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”?？梢?jiàn)，抵押房地產(chǎn)必須是抵押人的合法的房地產(chǎn)，即在設定抵押權時(shí)，抵押物必須是實(shí)實(shí)在在存在的房地產(chǎn)，且權屬清楚，有權屬證書(shū)，無(wú)權屬爭議。預售商品房抵押也稱(chēng)為房屋期權抵押，購房者在簽訂購房合同時(shí)，購房者與開(kāi)發(fā)商之間只是產(chǎn)生了債務(wù)關(guān)系，購房者獲得的僅僅是債權，尚不是房屋所有權。也就是說(shuō)，在設定抵押權時(shí)，該房地產(chǎn)正在建設卻尚未竣工，抵押物是在未來(lái)某時(shí)點(diǎn)建成的房地產(chǎn)，即房屋的期權。

　　其二，根據《中華人民共和國擔保法》中的規定，貸款銀行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須辦理抵押物登記手續，抵押登記是抵押合同生效必備的一道手續。從抵押登記的形式來(lái)看，以取得房屋所有權證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執，并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》；以預售商品房抵押的，登記機關(guān)是在抵押合同上作記載。預售商品房在抵押權設定時(shí)，抵押人并未獲得《房屋所有權證》，抵押人對預購的商品房享有的權利是一種期權，因而，貸款銀行和抵押人可持依法生效的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（期房）辦理事會(huì )抵押備案手續。在辦理抵押備案手續時(shí)，還應提供《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》及《商品房頂售許可證》。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證書(shū)后，再正式辦理房地產(chǎn)抵押登記手續。

　　其三，從抵押涉及的法律關(guān)系來(lái)看，一般房地產(chǎn)抵押涉及的法律關(guān)系有：借款人與銀行之間的借貸關(guān)系，抵押人與貸款銀行之間的抵押關(guān)系；預售商品房抵押貸款涉及的法律關(guān)系較為復雜：購房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的房地產(chǎn)預售合同關(guān)系，購房者與銀行之間的惜貸關(guān)系和擔保關(guān)系，即購房者向銀行貸款并以預購房地產(chǎn)向銀行擔保，開(kāi)發(fā)商與銀行之間的擔保關(guān)系。在辦理預購商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風(fēng)險，通常要求開(kāi)發(fā)商全程擔保貸款。開(kāi)發(fā)商對借款人按期還款的擔保責任只存在于借款人辦理產(chǎn)權證書(shū)之前，而對借款人在辦理產(chǎn)權證書(shū)之后不能還款沒(méi)有設定任何義務(wù)。

　　其四，從抵押發(fā)生的階段來(lái)看，一般的房地產(chǎn)抵押發(fā)生于房地產(chǎn)建成后的任何階段；而預售商品房抵押則只能發(fā)生于房地產(chǎn)的預售階段。在商品房竣工后，房屋期權的抵押就轉化為現房的抵押。

　　二、預購商品房貸款抵押中抵押物評估的內容

　　1.對抵押物的合法性進(jìn)行核查，并在估價(jià)報告中如實(shí)揭示遵循房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，房地產(chǎn)估價(jià)應以估價(jià)對象的合法權益為前提進(jìn)行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。在預售商品房貸款抵押物的評估中，要特別注意估價(jià)對象的合法產(chǎn)權。由于預售商品房貸款抵押，只發(fā)生在商品房的預售階段，所以，對該抵押物主要核查其報建手續是否完整。估價(jià)人員應對估價(jià)對象的每一項報建手續的原件和復印件進(jìn)行核對，對于核對無(wú)誤的復印件給以認可；未能核對或發(fā)現錯誤的復印件，在報告中進(jìn)行揭示。尤其要對估價(jià)對象的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（期房）及“五證”即《國有土地使用證》?！督ㄔO用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》進(jìn)行仔細核查。

　　2.評估抵押物的抵押價(jià)值

　?。?）關(guān)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　雖然房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評估時(shí)希望了解的是當抵押人不履行債務(wù)、抵押權人依法以提供擔保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現的客觀(guān)合理價(jià)格折算到設定抵押時(shí)的價(jià)值，但由于這種預期價(jià)值評估難以準確把握，實(shí)際評估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設定抵押權時(shí)的價(jià)值。由前面的分析可知，預售商品房貸款抵押評估時(shí)，估價(jià)對象的狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)（估價(jià)對象房地產(chǎn)竣工時(shí)點(diǎn)）的狀況，房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況為現在（抵押權設定時(shí)）的狀況?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況與估價(jià)對象的狀況不在同一時(shí)點(diǎn)。

　　值得注意的是，預售商品房貸款抵押物的評估不同于在建工程的評估。在建工程評估中，估價(jià)對象的狀況及房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，即房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況與估價(jià)對象的狀況處在同一時(shí)點(diǎn)。

　?。?）關(guān)于建筑面積。

　　預售商品房貸款抵押評估中經(jīng)常遇到的一個(gè)問(wèn)題是，實(shí)際建筑面積超過(guò)《建設工程規劃許可證》規定的面積的情況。遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的合法原則，應根據不同的情況進(jìn)行處理；①已經(jīng)規劃部門(mén)同意，并補交了相關(guān)費用的，可按規劃部門(mén)最終確定的建筑面積進(jìn)行評估；②已經(jīng)規劃部門(mén)處理，尚需補交費用的，應扣除該項費用，并在估價(jià)報告中說(shuō)明；③未經(jīng)規劃部門(mén)同意的，按《建設工程規劃許可證》上規定的建筑面積考慮，并在估價(jià)報告中說(shuō)明超面積部分的不合法性。

　　3.對預售商品房的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查按照中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于規范住房金融業(yè)務(wù)的通知》要求，借款人申請個(gè)人住房貸款購買(mǎi)期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷(xiāo)售。

　　綜上所述，房地產(chǎn)預售商品房貸款抵押物的評估報告中，重點(diǎn)應揭示抵押物的報建手續是否齊全、合法，提成示貸款銀行注意有關(guān)抵押物的風(fēng)險因素，給出在設定抵押權時(shí)的客觀(guān)、合理的市場(chǎng)價(jià)值，對抵押物的有關(guān)建筑面積公攤的技術(shù)經(jīng)濟指標，其他規劃內容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)和披露。