摘要：隨著(zhù)業(yè)主私有車(chē)輛的逐漸增多，小區車(chē)輛規范化、細致化管理已經(jīng)成為許多物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。本文主要通過(guò)列舉一些關(guān)于車(chē)輛管理糾紛的實(shí)際案例證明了目前的車(chē)輛管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，同時(shí)也從停車(chē)費用的法律依據的角度分析了開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的各方權利和義務(wù)，并且結合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際管理工作闡述了解決小區車(chē)輛管理糾紛的有效辦法。

　　一、規范小區車(chē)輛管理勢在必行

　　2006年北京市的車(chē)輛已經(jīng)達到300多萬(wàn)輛，其中私家車(chē)輛占1/3，這個(gè)數字表明，對于車(chē)輛管理的規范化、合理化已經(jīng)變成了當務(wù)之急。我們會(huì )經(jīng)常聽(tīng)到這樣的埋怨——

　　園區內的車(chē)位是小區的配套設施，本就是屬于全體業(yè)主的，難道不該無(wú)償使用嗎？小區內停車(chē)所收取的費用為占地費，物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔保管責任？機動(dòng)車(chē)存車(chē)費僅是每月150元，業(yè)主幾十萬(wàn)的汽車(chē)丟失了，物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎？業(yè)主停車(chē)入位的時(shí)候車(chē)還是好的，但是出車(chē)位后就有了劃痕，物業(yè)管理企業(yè)需要承擔責任嗎？有的小區停車(chē)費只收60元，而有的小區卻是150元？

　　以上停車(chē)難問(wèn)題充分暴露了停車(chē)場(chǎng)管理的體制和管理機制的問(wèn)題。要徹底解決深圳市的停車(chē)難問(wèn)題，需要從源頭動(dòng)手，豁開(kāi)制約停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)化發(fā)展的瓶頸，采用價(jià)格聽(tīng)政的方式確定停車(chē)場(chǎng)收費水平和方式，同時(shí)引入競爭機制，能夠交給企業(yè)建的停車(chē)場(chǎng)盡量交給企業(yè)；通過(guò)法律法規的形式明確停車(chē)場(chǎng)管理的責任問(wèn)題，政府加強對停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的監督，給停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng )造一個(gè)寬松而和諧的環(huán)境。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)應合理收取車(chē)輛管理費用

　　筆者結合自己多年的工作經(jīng)驗，發(fā)現有的小區經(jīng)常出現這樣的局面：小區地面的臨時(shí)車(chē)位常常不夠；地面的固定車(chē)位被外來(lái)的車(chē)輛臨時(shí)占用；晚間汽車(chē)的報警笛聲爆響引來(lái)居民的怨聲載道；收取停車(chē)費用時(shí)的解釋工作困難，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭議；小區發(fā)生車(chē)輛損壞、丟失事件，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業(yè)管理行業(yè)管理制度貫徹不夠嚴明徹底而引起的。

　　停車(chē)場(chǎng)是公共配套，是為全體業(yè)主提供服務(wù)方便的設施。而業(yè)主的情況是多樣化的，業(yè)主擁有私家車(chē)輛的時(shí)間、數量均不能比齊，有的業(yè)主擁有車(chē)輛比較早，而后進(jìn)小區的業(yè)主便沒(méi)有車(chē)位，因為目前居住小區少有可以滿(mǎn)足每個(gè)業(yè)主一個(gè)車(chē)位，即便可以，有的業(yè)主也會(huì )擁有兩個(gè)及以上部車(chē)輛，而后進(jìn)的業(yè)主很可能就沒(méi)有停車(chē)位了，這就容易導致同樣是小區的業(yè)主，享受的服務(wù)卻難以相同的不公平現象。所以物業(yè)管理企業(yè)需要在車(chē)輛管理費用上加以平衡，將停車(chē)場(chǎng)這個(gè)資源加以經(jīng)營(yíng)，將獲取的費用融入管理費用，以服務(wù)于全體業(yè)主。

　　當然，一些物業(yè)管理企業(yè)為求無(wú)過(guò)，對小區的停車(chē)位既不管理也不收費，出現責任事故以無(wú)償保管為由拒絕賠償。但是物業(yè)管理企業(yè)需要通過(guò)一定的經(jīng)營(yíng)來(lái)牟取利潤，以促使企業(yè)的壯大發(fā)展，所以，這種不管理不收費的辦法并不可取。

　　三、分清停車(chē)管理中所涉及各方責、權、利

　　開(kāi)發(fā)商向國家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線(xiàn)以里的土地使用權，并在其上構建房屋。簡(jiǎn)而言之，開(kāi)發(fā)商擁有區域內的全部產(chǎn)權（除了部分面積要按照國家規定留用人防），包括占有權、使用權、收益權以及處置權。當然，開(kāi)發(fā)商必須依照國家相應規定，分配一定的面積建設配套設施，其中包括停車(chē)場(chǎng)。根據北京市人民政府頒發(fā)的“京政發(fā)[1994]72號文件《關(guān)于本事新建改建居住區公共服務(wù)設施配套建設實(shí)行指標管理的通知》附件中的規定：居住小區每千戶(hù)應按100個(gè)車(chē)位設置（合每千人30個(gè)車(chē)位）。這是開(kāi)發(fā)商必須執行配備的，也就是說(shuō)購買(mǎi)房屋的業(yè)主同時(shí)具有使用停車(chē)位的權利。

　　但是，在開(kāi)發(fā)商取得銷(xiāo)售許可證后樓盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)候，樓盤(pán)銷(xiāo)售的面積是按照戶(hù)內使用面積與公共面積的分攤之和計算的。而公共面積的分攤面積是按照京房地權字[1998]第1285號文《北京市商品房銷(xiāo)售面積計算機公用建筑面積分攤暫行規定》而定的，其中有一款便是不能夠計入分攤的公共面積包括機動(dòng)車(chē)庫。這便說(shuō)明了業(yè)主購買(mǎi)房屋所支付的費用里，不包括停車(chē)面積，換言之，業(yè)主沒(méi)有權利無(wú)償使用停車(chē)位。

　　結合以上兩點(diǎn)不難發(fā)現，業(yè)主有權使用停車(chē)場(chǎng)，但卻不能無(wú)償使用，因為停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權方——開(kāi)發(fā)商持有其收益的權利。所以分清楚停車(chē)管理中所涉及各方的責、權、利對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)都很重要。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)需要健全管理制度，單設客戶(hù)服務(wù)部門(mén)

　　物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，是人性化的工作，而非機械化的生產(chǎn)，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的言行對于工作質(zhì)量的影響是不言而喻的。物業(yè)管理企業(yè)可以單獨設立客戶(hù)服務(wù)部門(mén)，主要負責協(xié)調客戶(hù)與各方關(guān)系，以“人心換人心”，做客戶(hù)的貼心工作，給客戶(hù)營(yíng)造良好的工作、生活環(huán)境。

　　在處理突發(fā)事件的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)要站在客戶(hù)的立場(chǎng)上，為客戶(hù)著(zhù)想，為客戶(hù)爭取利益，這樣才能夠獲得客戶(hù)認同。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理人也要積極營(yíng)造企業(yè)文化，爭取讓業(yè)主融入企業(yè)文化中來(lái)。筆者認為，解決小區的車(chē)輛管理中糾紛的具體辦法還應該包括：

　　1.健全物業(yè)管理企業(yè)停車(chē)管理制度。包括完善業(yè)主公約、停車(chē)協(xié)議等相關(guān)文件，并在其中明確各項費用的取費依據及用途；

　　2.將物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)制度在員工內做普及培訓，使得每一位相關(guān)崗位的員工均可以向業(yè)主做出準確、統一的解釋?zhuān)?/p>

　　3.充分利用公共宣傳區域，普及管理文化，將理念隨時(shí)隨地、點(diǎn)點(diǎn)滴滴地滲入業(yè)主心中；

　　4.物業(yè)管理企業(yè)要嚴格正規管理，仔細檢查進(jìn)出車(chē)輛，控制停車(chē)區域的人流，按時(shí)間表巡視停放車(chē)輛，及時(shí)檢察并做好記錄，控制非正常事件發(fā)生的機率；

　　5.以?xún)?yōu)越的條件鼓勵、倡導駐場(chǎng)車(chē)輛具備相關(guān)保險，以分解責任壓力，物業(yè)管理企業(yè)也可以在保險公司購買(mǎi)公共財產(chǎn)險、第三者責任險等相關(guān)險種，用來(lái)分擔企業(yè)風(fēng)險。

　　參考資料：

　　1.俞暉，《停車(chē)場(chǎng)（庫）經(jīng)營(yíng)管理指導》，深圳中腦庫物業(yè)資訊研究中心，2004年6月

　　2.陳瑞正等，《2005年版物業(yè)管理實(shí)操精典》，哈爾濱工程大學(xué)出版社，2005年6月