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用股利增長(cháng)模型解析房產(chǎn)價(jià)格

2008-11-03 09:30    【  【打印】【我要糾錯】

  凡是學(xué)過(guò)財務(wù)管理學(xué)的都知道股利增長(cháng)模型V=d1/(K-g),其中V就是股票的價(jià)值,d1表示今年的紅利,K為投資者要求的收益率,g為股利的年增長(cháng)率。假設一個(gè)股票今年的紅利為0.5元/股,投資者要求的收益率為15%,股利每年增長(cháng)10%,那么該股票的價(jià)值為0.5/(15%-10%)=10元。

  我們將房子假設為股票,其租金假設為紅利,利用股利增長(cháng)模型來(lái)計算房產(chǎn)的價(jià)值。

  這個(gè)假設基于一個(gè)前提,就是房子的租金是長(cháng)期存在的,也就是房子是長(cháng)期存在的,事實(shí)上,房子的存續期至少為70年,物權法出臺后,已經(jīng)規定了住宅的土地使用權到期后,可以自動(dòng)續期,因此房產(chǎn)的收益可以認為是長(cháng)期存在,因此利用股利增長(cháng)模型來(lái)計算房子的價(jià)值,或根據房產(chǎn)價(jià)格推算收益率是可行的。

  以一套100萬(wàn)元的三室一廳的房子為例,其第一年的租金為3萬(wàn)元,則d1=3萬(wàn)元,投資者要求的必要報酬率K=10%,租金的年增長(cháng)率為g=5%,那么房子的價(jià)值V=3/(10%-5%)=60萬(wàn)元,顯然100萬(wàn)的價(jià)格偏高了。以100萬(wàn)的價(jià)格代入公式,可以求得,該房子的收益率為K=d1/V+g=3/100+5%=8%.也就是說(shuō),投資者要求的必要報酬率為8%,租金年增長(cháng)率為5%的時(shí)候,該房子就值100萬(wàn)。而事實(shí)上,根據前10年的數據分析,房產(chǎn)租金的年增長(cháng)率可以達到7%,如果投資者還是要求8%的收益率,該房子的價(jià)值就為300萬(wàn)元。

  相比于目前的銀行利率存款利率不到4%,投資者8%的收益率已經(jīng)能滿(mǎn)足大部分投資者的需求了,而且高于銀行貸款利率。

  資本是逐利的,既然根據目前的房?jì)r(jià)進(jìn)行投資,有8%s甚至10%的穩定的收益,自然會(huì )有大量的人購入房產(chǎn),使房產(chǎn)的價(jià)格上升到其價(jià)值的位置。

  因此,通過(guò)利用股利增長(cháng)來(lái)分析房產(chǎn)價(jià)格,我們可以看出,房產(chǎn)價(jià)格上漲的經(jīng)濟學(xué)原因。因此目前的房產(chǎn)價(jià)格上漲是合理和理性的,只要中國的經(jīng)濟繼續保持10%左右的速度發(fā)展,而無(wú)風(fēng)險報酬率即銀行的基準利率還是保持在低位的話(huà),房產(chǎn)的價(jià)格還會(huì )繼續上漲。

  破解房產(chǎn)價(jià)格上漲的武器是提高銀行利率,提高無(wú)風(fēng)險收益率,通過(guò)經(jīng)濟手段使房產(chǎn)的投資價(jià)值下降,使房產(chǎn)的投資功能降低,從而化解一部分對房產(chǎn)的投資需求,而這部分投資需求,正是房產(chǎn)的價(jià)格快速上升的重要推力。

延伸閱讀:股利 增長(cháng) 模型
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