《物權法》的頒布實(shí)施究竟會(huì )對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生何種影響，相信這是個(gè)“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”的問(wèn)題。但有一點(diǎn)應該是沒(méi)有異議的，那就是業(yè)主的“物業(yè)管理人”身份和權利得到了進(jìn)一步確認。從這一點(diǎn)推演下去，筆者認為，物業(yè)管理發(fā)展的“業(yè)主時(shí)代”是真正到來(lái)了。

　　其實(shí)這個(gè)結論筆者早在 3 年前國家《物業(yè)管理條例》 （ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》 ） 正式實(shí)施后不久就已提出，但遺憾的是，由于各方面原因，這個(gè)結論僅僅體現在各種制度和理論層面，始終無(wú)法真正落實(shí)到物業(yè)管理的實(shí)踐中去，以至于當時(shí)就有人戲言 ： 說(shuō)“業(yè)主時(shí)代”還早，物業(yè)管理的發(fā)展至多不過(guò)在“前業(yè)主時(shí)代”哩 ！

　　那么，這里有兩個(gè)問(wèn)題必須弄清楚 ： 一是“業(yè)主時(shí)代”的物業(yè)管理與過(guò)去時(shí)代的物業(yè)管理究竟有何區別。二是即使從理論上看，物業(yè)管理是進(jìn)入了“業(yè)主時(shí)代”，但現實(shí)表明，傳統的物業(yè)管理企業(yè)不還是唱主角嗎？有必要將物業(yè)管理非得烙上“業(yè)主時(shí)代”的印記不可嗎？

　　對第一個(gè)問(wèn)題，筆者認為，《條例》頒布實(shí)施前，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展是企業(yè)絕對唱主角的“企業(yè)時(shí)代”。在這個(gè)時(shí)代，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)自己的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的管理和服務(wù)方式，贏(yíng)得了社會(huì )和業(yè)主的初步認同。政府也正是以此為核心依據，從立法、行政等方面全力推進(jìn)這一新型的企業(yè)化房屋管理模式。

　　但是，《條例》頒布實(shí)施后，尤其在《物權法》頒布實(shí)施后，物業(yè)管理的發(fā)展已然進(jìn)入了“業(yè)主時(shí)代”。這個(gè)時(shí)代最顯著(zhù)的變化是，企業(yè)化管理的效能已不再成為一個(gè)中心議題，取而代之的是物業(yè)管理權的合法取得和交接，甚至是業(yè)主管理權的自由讓渡方式。因此，這個(gè)時(shí)代的政府就不能采取過(guò)去那樣“一頭熱”式的“推進(jìn)”方式來(lái)發(fā)展“企業(yè)化管理”，而應該采取各種切實(shí)有效的措施，真正加強業(yè)主組織的建設，促使業(yè)主組織形成高效的民主決策能力，以確保業(yè)主管理權的規范、自由讓渡。

　　對第二個(gè)問(wèn)題，筆者認為，有些業(yè)內人士在認識上一直存在著(zhù)一個(gè)誤區，他們總是把業(yè)主及其組織當作是自己工作中的妨礙，認為只不過(guò)是多了幾個(gè)“婆婆”在束縛自己的手腳。實(shí)際上我們必須明白，過(guò)去我們是天馬行空憑借自己的想象和能力干出了物業(yè)管理這片“廣闊天地”，而現在是法制年代，民權第一，業(yè)主也都知道了自己對物業(yè)管理享有占有、使用、收益和處分的完全權利，我們憑什么想不經(jīng)過(guò)他們的同意而私自處分屬于他們的權利呢？過(guò)去我們常說(shuō)“己所不欲，勿施于人”，現在則需要謹記“己所欲，亦勿施于人”，“己欲”而施于人的前提是必須征得人家的同意。因此時(shí)代的變革需要我們“戴著(zhù)鐐銬跳舞”，需要我們依據規則行事。此其一。

　　其二，市場(chǎng)的基本主體是由買(mǎi)方和賣(mài)方構成的，有什么樣的買(mǎi)方，就有什么樣的賣(mài)方，精明的買(mǎi)方促使賣(mài)方不斷進(jìn)步，這是規則有序的市場(chǎng)競爭帶來(lái)的雙贏(yíng)效果。同樣，如果業(yè)主組織能夠得到健康發(fā)展，業(yè)主的管理權利能夠規范、自由地讓渡，這對物業(yè)管理市場(chǎng)的真正形成也是大有裨益的。試想一下，作為買(mǎi)方的業(yè)主及其組織如若始終不能形成一股健康向上的力量自由選擇自己管理權限的讓渡方式，這還能算是成熟健康的物業(yè)管理市場(chǎng)嗎？蹩腳的市場(chǎng)不利于形成自由正當的競爭，當然也不利于企業(yè)的管理能力和服務(wù)水平的持續提升。