現代的住宅小區中物業(yè)管理服務(wù)面對的是多個(gè)業(yè)主較為復雜的物權關(guān)系，《物權法》對建筑物區分所有權作出了立法規定，從而確立了住宅小區物業(yè)管理各方的民事法律關(guān)系。筆者結合《物權法》的規定，對區分所有權制度下的住宅小區物業(yè)管理各主體的基本關(guān)系作分析，希望幫助廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)認清自身的定位和權利、義務(wù)，共同促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　一、住宅小區的物權歸屬及利用關(guān)系根據《物權法》關(guān)于區分所有權的規定，住宅小區的物權關(guān)系已經(jīng)基本明晰，簡(jiǎn)單歸納為：

　　1. 業(yè)主的專(zhuān)有物權�！段餀喾ā芬幎�，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權。對非獨立住宅而言，業(yè)主專(zhuān)有部分僅指住宅和經(jīng)營(yíng)性用房?jì)炔靠臻g及其圍蔽結構，也就是通常說(shuō)的關(guān)門(mén)部分或是套內面積及其空間。對專(zhuān)有部分業(yè)主享有占有、使用、收益、處分的權利。

　　2. 業(yè)主的共有物權�！段餀喾ā芬幎�為業(yè)主共有的部分包括小區道路、綠地、公共場(chǎng)所、公共設施、管理用房以及占用道路設立的停車(chē)位等。這是以法律直接規定的形式，明確了業(yè)主共有物權。這些共有物權應屬于小區內全體業(yè)主共有。但應當注意到，業(yè)主房屋權屬證明書(shū)所記載的房屋建筑面積包括套內面積和公攤面積，公攤面積包括樓梯 （電梯井）、管道井、過(guò)道、配套設施用房等，公攤面積嚴格意義上講屬于共有，但是屬于該建筑物內的業(yè)主共有，區別于同一住宅小區其他建筑物的業(yè)主。業(yè)主對共有部分，享有權利，承擔義務(wù)，不得以放棄權利不履行義務(wù)。

　　3. 建設開(kāi)發(fā)單位的物權�！段餀喾ā芬幎�，建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。這條規定實(shí)質(zhì)上明確了按規劃建設的停車(chē)場(chǎng)的所有權屬于開(kāi)發(fā)建設單位，可以出售、贈與和出租，但停車(chē)場(chǎng)應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的使用，也就是業(yè)主有優(yōu)先于小區以外使用人使用的權利。

　　4. 仍有未明確的物權。由于在立法過(guò)程中爭議較大，《物權法》對部分設施未明確規定物權歸屬。

　　是小區會(huì )所的物權，法律并沒(méi)有像小區道路、綠地或停車(chē)場(chǎng)等設施直接明確權屬，留下了懸念，如果從其他公共場(chǎng)所去理解，可以屬于業(yè)主，但從經(jīng)營(yíng)性用房的角度看，可以是屬于開(kāi)發(fā)商。在法律未明確的情況下，開(kāi)發(fā)建設單位作為開(kāi)發(fā)土地的使用權人，自然取得建筑物會(huì )所的實(shí)際控制權，并可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中與業(yè)主約定會(huì )所的管理和使用問(wèn)題。二是開(kāi)發(fā)商贈送的露臺、地下室和一層住宅的庭院�！段餀喾ā酚嘘P(guān)于綠地屬于業(yè)主共有，明示屬于個(gè)人除外的規定，但這項規定是只適用于獨立住宅 （ 別墅 ） 還是可以適用多層次多業(yè)權的房屋，有不同理解。按照目前的產(chǎn)權登記規則，這些部位都不予登記為相關(guān)業(yè)主名下的產(chǎn)權。但在法律有明確規定前，對于目前開(kāi)發(fā)建設單位在售房時(shí)約定贈送給相關(guān)業(yè)主的露臺、地下室、庭院等使用權應予尊重。

　　5. 區分所有權對物業(yè)管理的意義。一是區分了物權的專(zhuān)有和共有關(guān)系，為業(yè)主對物業(yè)管理行使權利、享受服務(wù)和承擔義務(wù)奠定了法律基礎。業(yè)主對物業(yè)專(zhuān)有部分享有所有權，具有了對專(zhuān)有部分占有、使用、收益、處分的權利，同時(shí)對共有部分共同享有所有權和管理權，承擔共同義務(wù)。共有權來(lái)自于專(zhuān)有權，取得專(zhuān)有權就同時(shí)取得了共有權和管理權，而且對共同義務(wù)的承擔是法定的，不得以放棄權利為由而不履行義務(wù)。因此，物業(yè)管理從法律意義上來(lái)講是業(yè)主管理權的延伸，來(lái)自于業(yè)主的授權。同時(shí)，業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，必須履行共同義務(wù)。

　　二是確立了物業(yè)管理的基本制度�，F代住宅小區中，業(yè)主不僅獨立享有專(zhuān)有空間，而且還存在共有和共用部分，在建筑物區分所有權的制度下，如果沒(méi)有將業(yè)主組織起來(lái)共同實(shí)施物業(yè)管理的機制，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的物業(yè)管理，各業(yè)主就不可能建立公共物業(yè)利用秩序，容易誘發(fā)爭相利用而將責任或負擔轉嫁給他人的情況，對物業(yè)造成損害。所以，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要是對共有和共用部分的維護和管理，以建立良好公共物業(yè)利用秩序，從而確保專(zhuān)用物業(yè)和共有物的正常利用和保值增值。

　　三是明確物業(yè)各部位的物權歸屬，有利于建立對物業(yè)的利用秩序，減少矛盾和糾紛。比如對小區道路設立停車(chē)位的利用關(guān)系，明確了該車(chē)位屬于業(yè)主共有，也就自然明確了收益歸業(yè)主共有。比如明確了綠地屬于業(yè)主共有，就能有效對抗開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司或個(gè)別業(yè)主等有關(guān)各方對綠地的侵占行為。

　　二、物業(yè)管理的委托與被委托關(guān)系

　　1. 物業(yè)管理權來(lái)自于物業(yè)所有權，是業(yè)主的基本權利�！段餀喾ā芬幎�，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就以法定形式明確了物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系，即業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是委托與被委托關(guān)系；物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)屬于委托合同。委托關(guān)系具有多重的意義：一是業(yè)主對物業(yè)管理享有充分的話(huà)事權，可以選擇或更換物業(yè)管理企業(yè)，決定物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、服務(wù)收費；二是物業(yè)管理企業(yè)應當在受委托范圍內開(kāi)展工作，提供服務(wù)；三是如果業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不滿(mǎn)意，有權終止物業(yè)服務(wù)合同。根據合同法規定，委托合同即使未到期，委托人也有權終止合同，解除委托關(guān)系。

　　2. 業(yè)主大會(huì )成立前的前期物業(yè)管理委托關(guān)系。房屋在出售前物權屬于建設開(kāi)發(fā)單位，物業(yè)管理服務(wù)的引入是由開(kāi)發(fā)建設單位主導的，房屋買(mǎi)受人在簽定商品房預售合同的同時(shí)，需簽定臨時(shí)業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，接受建設開(kāi)發(fā)單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)內容和服務(wù)收費。在這個(gè)階段，物業(yè)管理服務(wù)在形式上體現了雙重委托關(guān)系，一是開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)管理其未出售物業(yè)和己出售物業(yè)的共用部位、共用設備設施和公共秩序。二是買(mǎi)受人在購房時(shí)簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)，對接受物業(yè)管理服務(wù)的確認。這種確認盡管沒(méi)有選擇權，但在法律上也構成了委托關(guān)系。

　　3. 業(yè)主大會(huì )成立后的物業(yè)管理委托關(guān)系。當住宅小區的房屋出售和交付使用達到一定比例后，業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )來(lái)行使對物業(yè)管理的主導權。一旦業(yè)主大會(huì )對選聘或續聘物業(yè)管理企業(yè)、確定物業(yè)管理的服務(wù)內容、服務(wù)標準和服務(wù)價(jià)格形成決議，業(yè)主委員會(huì )按照業(yè)主大會(huì )的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)合同，則物業(yè)管理從前期物業(yè)管理階段進(jìn)入法規意義上的物業(yè)管理階段。這時(shí)候，物業(yè)管理的委托關(guān)系就是業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)系。

　　三、業(yè)主對物業(yè)管理行使權利和履行義務(wù)

　　1. 業(yè)主權利的行使形式�！段餀喾ā芬幎�，業(yè)主有委托物業(yè)管理的權利，有對建設單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依法更換的權利。但是由于住宅小區的共用部位和共用設備設施存在物權共有關(guān)系，必須設計有效的制度使多業(yè)主共同行使其對物業(yè)管理的權利�！段餀喾ā芬幎�了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )制度，對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的權限和運作作出了規定。

　　由業(yè)主共同決定的事項包括：制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約，選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施；有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。而且需要業(yè)主專(zhuān)有部分建筑面積和業(yè)主數量?jì)身椷^(guò)半數才能決定上述事項。

　　業(yè)主遵循上述規定就可以行使對物業(yè)管理主要事項的決定權。但在物業(yè)管理實(shí)踐中，由于業(yè)主的參與自治熱情不高，民主協(xié)商的意識不強，對決定事項很難形成共識，成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )往往比較困難。所以，《物權法》規定了地方人民政府有關(guān)部門(mén)應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。

　　為防止物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )濫用職權侵害業(yè)主的權益，《物權法》規定，業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　2. 業(yè)主對物業(yè)管理的義務(wù)。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主具有共同決定物業(yè)管理事項的權利，同時(shí)《物權法》規定，業(yè)主亦有應當遵守法律、法規以及管理規約的義務(wù)。廣大業(yè)主生活在同一物業(yè)管理區域內，需要有共同遵守的行為規范來(lái)維護住宅小區的秩序和安全，規范對共用部位、共用設施共同使用，在自己行使權利的時(shí)候不得侵害其他業(yè)主的權益。為此，實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區都要求制定業(yè)主規約，作為業(yè)主公共遵守的行為規范。

　　同時(shí)，《物權法》賦予業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )規范業(yè)主行為的權利和職責�！段餀喾ā芬幎ǎ簶I(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益；業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　這里特別強調業(yè)主有繳交物業(yè)管理費的義務(wù)。如前面所分析的，不管是前期物業(yè)管理還是業(yè)主大會(huì )決定的物業(yè)管理，都是業(yè)主共同委托維護共用部位、共有設施、共同秩序的服務(wù)行為，由物業(yè)管理服務(wù)合同所約定。業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù)，就具有支付物業(yè)管理費的義務(wù)�！段餀喾ā芬幎�，業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利不履行義務(wù)，并拒付物業(yè)費列為損害他人合法權益的行為。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)受委托向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)

　　1. 物業(yè)管理服務(wù)的基本定位。根據《物權法》規定，物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，不管是前期物業(yè)管理階段還是業(yè)主大會(huì )決定委托的階段，物業(yè)管理服務(wù)都屬于委托服務(wù)，因此服務(wù)業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)的根本出發(fā)點(diǎn)。需要強調的是，在前期物業(yè)管理階段，雖然具有雙重委托關(guān)系，但開(kāi)發(fā)商的委托也是為了服務(wù)好業(yè)主，維護開(kāi)發(fā)商的品牌，其出發(fā)點(diǎn)與業(yè)主的委托是一致的。業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)是否滿(mǎn)意是物業(yè)管理服務(wù)能否持續、穩定的決定性因素，物業(yè)管理企業(yè)必須清楚認識物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系，切實(shí)做好對業(yè)主的服務(wù)。

　　2. 物業(yè)服務(wù)的基本內容。物業(yè)管理從物的維護角度來(lái)講，主要是對共用設備設施的維護、保養、修繕，使之正常運轉和使用；從社區環(huán)境的角度上講，主要是安全、清潔、綠化服務(wù)，建立起良好的生活環(huán)境；從物的利用秩序角度，主要是勸阻物業(yè)使用人對自用部分進(jìn)行危害整體利益的使用行為和勸阻共用部分進(jìn)行妨礙他人正常利用的行為。這三種行為中，前兩種是服務(wù)行為，是物業(yè)服務(wù)最基本的內容，后種屬于管理行為，是約束物業(yè)使用人以建立物的利用秩序，維護業(yè)主共同的利益和權利。做好以上三方面的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的基本職責。

　　3. 以物業(yè)服務(wù)合同為依據提供服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)的委托與被委托關(guān)系是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)確立的，委托的服務(wù)內容、服務(wù)標準、服務(wù)收費以合同的形式經(jīng)過(guò)雙方確認簽署，才構成委托服務(wù)的民事關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同受法律保護，既是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)依據，也是業(yè)主履行繳費義務(wù)的依據。物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)管理合同的約定提供相應內容和標準的服務(wù)，也可以依據物業(yè)服務(wù)合同維護自身權益。

　　4. 提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)。隨著(zhù)住宅小區設施的不斷完善和建設水平的不斷提高，專(zhuān)業(yè)化管理成為物業(yè)管理的基礎性要求，也是物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的必然方向。物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)主要體現在：一是設備維護；二是綠化維護；三是安全監控；四是清潔服務(wù)；五是突發(fā)事件應變處理；六是其他專(zhuān)業(yè)技術(shù)性服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)配備專(zhuān)業(yè)性人員或進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分包實(shí)現對物業(yè)維護的專(zhuān)業(yè)化管理，確保服務(wù)的水平和質(zhì)量。

　　5. 提供規范化的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)建立內部管理制度，規范物業(yè)管理各個(gè)崗位的著(zhù)裝、行為規范、對業(yè)主服務(wù)要求的反應時(shí)間和服務(wù)標準，對突發(fā)性事件的處理規范，按照合同要求定期公布管理費及公攤費用的收支情況，聽(tīng)取業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議等，形成一套規范化的服務(wù)，是提供讓業(yè)主滿(mǎn)意的物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎。