當前，物業(yè)稅是社會(huì )極大關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，而2007年10月1日起實(shí)施的《物權法》則為開(kāi)征物業(yè)稅提供了法律保障�？梢哉f(shuō)，物業(yè)稅的出臺只是時(shí)間問(wèn)題，但開(kāi)征物業(yè)稅需要研究的具體現實(shí)問(wèn)題還很多，其中一個(gè)突出的關(guān)鍵問(wèn)題就是如何構建物業(yè)稅稅基評估體系。

　　一、物業(yè)稅和當前的房地產(chǎn)價(jià)值評估體系

　　物業(yè)稅又稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)稅”，主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著(zhù)其市值的升高而提高。世界各國物業(yè)稅的計稅依據主要有房地產(chǎn)的租賃收入、房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或獲得成本、房地產(chǎn)的評估價(jià)值等幾種。我國的物業(yè)稅是一種在房地產(chǎn)保有環(huán)節征收的財產(chǎn)稅，按評估值征稅可以促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。因此，我國物業(yè)稅的征收離不開(kāi)對物業(yè)稅稅基即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評估。

　　由于物業(yè)稅的計稅依據是房地產(chǎn)的市場(chǎng)評估價(jià)值，加之稅值會(huì )隨房地產(chǎn)的升值而提高，因此，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，而且與他們的經(jīng)濟承受能力緊密相連。如果沒(méi)有一個(gè)科學(xué)規范的物業(yè)稅稅基評估體系，將很有可能引發(fā)其他社會(huì )問(wèn)題。

　　目前，我國國內的房地產(chǎn)價(jià)值評估體系并不完善，評估企業(yè)良莠不齊，評估人員的主觀(guān)隨意性較大，不同房地產(chǎn)評估機構的評估價(jià)值往往相差很大，先有價(jià)格后套方法的現象屢見(jiàn)不鮮，評估方法和評估依據等的選擇缺乏令人信服的科學(xué)依據，使得房地產(chǎn)評估“藝術(shù)性”有余，而科學(xué)性不足。因此，完全依靠當前的房地產(chǎn)價(jià)值評估體系來(lái)評估物業(yè)稅的稅基是不合適的。因此，如何根據我國物業(yè)稅稅基評估工作面廣、量大、類(lèi)多、敏感性強、具有周期性的特點(diǎn)來(lái)構建一套相對獨立的物業(yè)稅稅基評估體系，是物業(yè)稅開(kāi)征前所必須解決的一大問(wèn)題。

　　二、物業(yè)稅稅基評估體系的構建思路

　�。ㄒ唬┰u估組織為了保證評估工作的公正、科學(xué)、專(zhuān)業(yè)、高效、統一，物業(yè)稅稅基評估應由稅務(wù)部門(mén)統一組織，不宜由社會(huì )評估機構分散組織。各地統一組織評估可采取以下兩種形式：

　　1.稅務(wù)部門(mén)成立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)評估機構；

　　2.稅務(wù)部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)管理部門(mén)指定一家資質(zhì)高、社會(huì )信譽(yù)度好、配備足夠數量專(zhuān)業(yè)評估人員且已有多年評估經(jīng)驗的房地產(chǎn)評估機構來(lái)承擔評估任務(wù)。因為委托多家評估機構的形式容易造成評估標準和評估結果不一致，故不宜采納。

　　地方稅務(wù)部門(mén)無(wú)論采用哪一種形式，都應在國家公布的統一評估標準下公正、科學(xué)地開(kāi)展工作，并接受?chē)�家稅�?wù)總局的指導和監督。同時(shí)，由于物業(yè)稅征收關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，為保證納稅人的知情權，地方稅務(wù)部門(mén)在組織對物業(yè)稅稅基進(jìn)行評估后，應將區片評估結果對外公布，并給予一定的申訴期。

　�。ǘ�）評估原則在構建物業(yè)稅稅基評估體系時(shí)，除了應遵循房地產(chǎn)估價(jià)的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等外，還必須遵循以下原則：

　　1.高效率低成本原則物業(yè)稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業(yè)稅征收工作的正常開(kāi)展。

　　2.統一估價(jià)標準原則在房地產(chǎn)評估中，不同的評估方法、參數選擇、評估人員評出的房地產(chǎn)價(jià)值往往相差很大，因此，物業(yè)稅稅基評估應由國家公布統一的評估標準，這樣既保證了評估工作的效率性，又能體現評估工作的公正性。統一的評估標準細則主要包括各類(lèi)房地產(chǎn)的評估方法選擇、各類(lèi)參數指標的選擇、因素修正調整的幅度等等。而各地區可以在評估中根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況修正各類(lèi)參數指標值。

　　3.分區分類(lèi)評估原則由于物業(yè)稅稅基評估的工作量非常大，在實(shí)際工作中要對每一宗房地產(chǎn)單獨進(jìn)行評估顯然是不現實(shí)的，因此，需要盡可能廣泛地應用房地產(chǎn)評估中的替代原則進(jìn)行批量評估，這樣既能保證評估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時(shí)，考慮到不同類(lèi)型、不同區片、不同住宅小區的房地產(chǎn)價(jià)格相差很大，所以，應在分片、分區、分類(lèi)的基礎上進(jìn)行批量評估，同時(shí)應注意房地產(chǎn)價(jià)格橫向比較的合理性。

　　4.動(dòng)態(tài)更新評估原則房地產(chǎn)評估價(jià)值的時(shí)效性一般在三到六個(gè)月之間，故物業(yè)稅的稅基每年都需要重新評估。重新評估時(shí)，需要修改的僅僅是一些最新的房?jì)r(jià)、各類(lèi)參數指標值和因素修正調整的幅度等基本數據，而房地產(chǎn)價(jià)值的評估方法等基本上不需調整。因此，每年的物業(yè)稅稅基評估，只需在物業(yè)稅稅基評估信息系統的支持下作動(dòng)態(tài)的更新評估即可。

　�。ㄈ�）評估技術(shù)思路根據房地產(chǎn)的替代原理，借鑒土地標定地價(jià)的評估思路，可以考慮以標定物業(yè)價(jià)格為核心來(lái)實(shí)現物業(yè)稅稅基的大批量評估。

　　標定物業(yè)價(jià)格可以作如下定義：政府根據管理需要，評估或認可的具體物業(yè)（房地產(chǎn)）在正常房地產(chǎn)市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理條件下某一期日的物業(yè)價(jià)格。首先，政府按照區域分布情況設定一定數量的標準物業(yè)（如一個(gè)住宅小區設定各種類(lèi)型的物業(yè)各一套）后，評估確定標定物業(yè)價(jià)格并公布于眾；然后根據每一宗房地產(chǎn)的具體情況，按照標定物業(yè)價(jià)格修正系數進(jìn)行簡(jiǎn)單修正即可得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格，從而達到高效率低成本進(jìn)行物業(yè)稅稅基評估的目的。

　�。ㄋ模┰u估程序和方法

　　1.評估程序標準物業(yè)是政府根據管理需要設定的具體物業(yè)，它的評估可以采用現有房地產(chǎn)評估體系中的各種評估方法，而大批量的待估物業(yè)的物業(yè)稅稅基評估則可利用標定物業(yè)價(jià)格進(jìn)行適當的修正。主要包括以下幾個(gè)步驟：

　�。�1）評估標準物業(yè)的價(jià)格。根據標準物業(yè)的用途不同，分別選用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進(jìn)行評估。

　�。�2）橫向比較分析，確定標定物業(yè)價(jià)格。先利用各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，建立標準物業(yè)的橫向比較指標體系，測定標準物業(yè)的比較分值；然后，在前面評估的基礎上，對各標定物業(yè)價(jià)格進(jìn)行橫向比較分析，并調整確定各標定物業(yè)價(jià)格。

　�。�3）編制修正系數表。根據標準物業(yè)的用途和類(lèi)型，先設定若干個(gè)房地產(chǎn)影響因素作為修正因素，再結合當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，來(lái)編制標準物業(yè)統一的修正系數表，如可以參考商品房買(mǎi)賣(mài)中對于不同因素的修正系數來(lái)編制。

　�。�4）修正得到待估物業(yè)的價(jià)格。在建立了標準物業(yè)、標定物業(yè)價(jià)格和修正系數表組成的的評估體系后，即可大批量地評估物業(yè)稅稅基。對于某一需要評估的物業(yè)，先在標準物業(yè)中確定一個(gè)相似物業(yè)作為參照，然后對照“標準物業(yè)——待估物業(yè)修正系數表”，比較待估物業(yè)和標準物業(yè)在各項修正因素上的差別，即可計算出待估物業(yè)的價(jià)格。

　　2.標定物業(yè)價(jià)格的橫向比較分析由于物業(yè)稅征收涉及到所有的房地產(chǎn)，因此，在采用基本的評估方法評估各標定物業(yè)價(jià)格后，應進(jìn)行標定物業(yè)價(jià)格的橫向比較分析。

　�。�1）橫向比較指標體系的建立。根據對各種用途房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析，確定各種用途物業(yè)橫向比較指標及其權重。

　�。�2）標準物業(yè)比較分值的測定。建立標定物業(yè)價(jià)格的橫向比較指標體系后，評估人員需進(jìn)行實(shí)地勘察，并采用德?tīng)柗品ńM織相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)打分，從而測定標準物業(yè)的比較分值。

　�。�3）標定物業(yè)價(jià)格的調整確定。根據評估得到的標定物業(yè)價(jià)格、德?tīng)柗品ǖ玫降臉藴饰飿I(yè)比較分值，結合分析當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，遵循前面所述的房地產(chǎn)評估原則，最后調整確定各標定物業(yè)價(jià)格。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)稅稅基的動(dòng)態(tài)更新評估

　　1.動(dòng)態(tài)更新評估步驟一般可以在物業(yè)稅稅基評估信息系統的支持下，先根據實(shí)際變化情況確定是否調整標準物業(yè)或增刪標準物業(yè)的數量；其次，重新評估標定物業(yè)價(jià)格；最后，根據實(shí)際變化情況適當調整修正系數表即可實(shí)現物業(yè)稅稅基的批量評估。

　　2.動(dòng)態(tài)更新評估方法標定物業(yè)價(jià)格的重新評估可以采用重新評估法（即選用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進(jìn)行重新評估）和房地產(chǎn)價(jià)格指數調整法兩種方法。

　　設P‘為更新后的標定物業(yè)價(jià)格，P為更新前的標定物業(yè)價(jià)格，I為房地產(chǎn)價(jià)格指數，則可采用以下計算公式來(lái)測算更新后的標定物業(yè)價(jià)格：P’＝P×I／100在以上測算的基礎上，結合標定物業(yè)價(jià)格的橫向比較分析，重新確定各標準物業(yè)的價(jià)格，作為再次征收物業(yè)稅時(shí)稅基評估的基礎依據。