用市場(chǎng)法做房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應注意問(wèn)題

　　在城市房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)法是比較經(jīng)常運用到的一種方法，市場(chǎng)法形成的理論依據是房地產(chǎn)形成的替代原理。

　　一、替代原則

　　在房地產(chǎn)的估價(jià)報告的估價(jià)原則中，均出現：恪守“獨立、客觀(guān)、公正、合法”，遵循合法則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。

　　替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結果不得不合理偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。所謂的類(lèi)似房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)中的用途、規模、建筑結構、建筑檔次、權力性質(zhì)等方面與估價(jià)對象的相同或者相當，并與估價(jià)對象處于同一供求圈。所謂的同一供求圈，是指與估價(jià)對象具有一定的替代關(guān)系、價(jià)格會(huì )相互影響的其他房地產(chǎn)的區域范圍。

　　替代原則要求：

　　1、所使用的可比實(shí)例必須是與估價(jià)對象具有一定替代性的房地產(chǎn)，然后根據他們之間的差異對具有一定替代性的房地產(chǎn)的價(jià)格作適當的調整。

　　2、不能獨立地思考估價(jià)對象的房地產(chǎn)的價(jià)格，而要考慮相近效用房地產(chǎn)價(jià)格之間的差別。

　　特別是作為同一估價(jià)機構，在同一個(gè)城市、同一時(shí)期，按同一估價(jià)目的，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結果應該有一個(gè)合理的價(jià)差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　在現實(shí)中，拆遷鑒定專(zhuān)家就發(fā)現這種輕況：?jiǎn)巫诜康禺a(chǎn)的估價(jià)結果難以看出其不合理之處，但是把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結果放到一起進(jìn)行比較時(shí)就發(fā)現其不合理，沒(méi)有合理的差價(jià)，甚至出現價(jià)格高低順序顛倒的情況。如：同梯位的單元，第三層的價(jià)格比第一層的價(jià)格更低的情況。

　　二、替代原則要求估價(jià)人員必須選取正常市場(chǎng)價(jià)格的案例

　　由于估價(jià)對象的未知價(jià)格是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來(lái)求取的。市場(chǎng)上交易雙方的動(dòng)機、偏好、對市場(chǎng)行情的了解及討價(jià)還價(jià)能力不同，具體的一宗房地產(chǎn)可能會(huì )偏正常市場(chǎng)價(jià)格。但是，只要有校多的實(shí)例，根據大數定律，其成交價(jià)格的綜合結果可以作為市場(chǎng)價(jià)格的最佳參考。特別應當注意的是，目前存在較多的是由于稅費負擔的因素，導致部分交易案例買(mǎi)賣(mài)雙方報交易所備案的價(jià)格與實(shí)際的成交價(jià)存在較大的差異。如果使用這些案例作為可比實(shí)例，將導致估價(jià)結果與市場(chǎng)行情存在明顯的背離。所以采用市場(chǎng)法的前提條件，應當要選取正常市場(chǎng)價(jià)格的案例作為可比實(shí)例，否則在報告的初始階段就已采用不客觀(guān)的數據，那接下來(lái)的修正也就不可能得到一個(gè)公允的估價(jià)結果。這也是在福州市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì )《關(guān)于提高評估報告水準預防風(fēng)險的通知》文件（榕房估字[2007]01號文件）第四點(diǎn)所談到的“起始不能是錯誤”的問(wèn)題。

　　三、建立價(jià)格可比基礎中應當注意的問(wèn)題

　　選取了可比實(shí)例后，一般需要對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使他們之間的口徑一致、相互可比、并統一到需要求取的估價(jià)對象的價(jià)格單位上來(lái)，而后進(jìn)行修正、調整建立共同的基礎。

　　建立價(jià)格可比基礎包含：統一付款方式、統一采用單價(jià)、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵、統一面積單位。

　　在福州，基本上上述六個(gè)統一，在協(xié)會(huì )的案例庫中除付款方式外，基本上是已經(jīng)統一了。而付款方式，如果是一手房，一次性付現金，可能會(huì )比銀行按揭貸款約有2個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠，如果考慮到銀行發(fā)放貸款推遲若干個(gè)月（三個(gè)月左右），這兩者之間又有一定程度的相互抵消。

　　根據目前的情況，可比案例如果為二手房，在建立統一價(jià)格內涵中需要特別注意的是內裝修及土地使用權的方式。在早期的拆遷評估中，基本上估價(jià)機構將內裝修因素列入個(gè)別因素中進(jìn)行修正，而將土地使用權取得方式的不同涉及到土地出讓金在最后進(jìn)行扣除。后來(lái)多數機構達成比較一致的意見(jiàn)，覺(jué)得應當在建立價(jià)格可比基礎里予以調整、修正，來(lái)建立共同的基礎。特別是土地出讓金，由于選取的案例為樓層不一致的單元房，而且土地級別也可能存在不同等級，土地出讓金在建立價(jià)格可比基礎時(shí)直接扣除應當更合適。

　　四、交易情況的修正

　　交易情況的修正就是要將不正常的成交價(jià)格修正為正常的成交價(jià)格。就目前太原市的情況看，存在：因虛報而出現的不正常的成交價(jià)格；也有案例實(shí)際上是不正常的成交價(jià)格。作為一個(gè)估價(jià)小組來(lái)說(shuō)，如果要采用這樣的案例，那么就應將其修正到正常的成交價(jià)格上來(lái)。如果是稅費方面的轉移，這樣的申報的價(jià)格偏離幅度還不會(huì )很大，比較容易修正。但如果是存心虛報成交價(jià)格，那就會(huì )存在實(shí)際的成交價(jià)格與申報價(jià)格差異明顯，可能修正的幅度會(huì )超過(guò)《房地產(chǎn)估價(jià)規范》里規定的幅度范圍（單項不超過(guò)20%），所以如果出現此類(lèi)型的案例，就要果斷舍去此案例。

　　五、交易日期的調整

　　交易日期的調整實(shí)際上是對房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調整，所以也可以成為房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調整。經(jīng)過(guò)交易日期的調整之后，才可將可比實(shí)例成交時(shí)期的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　目前福州樓市處于一個(gè)不正常的階段，交易日期調整的價(jià)格指數或變動(dòng)率，應選用房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率。而且房地產(chǎn)價(jià)格指數應選用本地的指數或變動(dòng)率，最好能用同類(lèi)型房地產(chǎn)的變動(dòng)率。市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì )推出了福估指數（住宅部分），在住宅類(lèi)型的房地產(chǎn)中，我們可以加以引用了，通過(guò)福估指數，我們可以發(fā)現，近期不同級別的住宅房地產(chǎn)漲幅存在較明顯的差別，所以在做期日因素修正中應當針對估價(jià)對象及所選案例所處的級別考慮確定期日修正系數。

　　六、區域因素的修正

　　區域因素的修正就是將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀態(tài)下的價(jià)格調整為估價(jià)對象外部環(huán)境狀態(tài)下的價(jià)格。區域因素包含的內容主要為：繁華程度，交通便捷度，環(huán)境、景觀(guān)，公共配套設施完備度城市規劃限制等影響房地產(chǎn)的因素。在進(jìn)行區域因素修正時(shí)，應根據估價(jià)對象的不同來(lái)確定區域因素的具體內容及各項目的影響程度。如：公交便捷度對住宅類(lèi)房地產(chǎn)影響比工業(yè)性房地產(chǎn)較大，而道路通達度對工業(yè)性房地產(chǎn)影響就比住宅房地產(chǎn)大。

　　七、個(gè)別因素修正

　　在從事拆遷區位價(jià)的報告中，存在比較普遍的問(wèn)題是將個(gè)別因素表述為房地產(chǎn)因素，而忽略了土地的個(gè)別因素的描述。并且由于思路留在房地產(chǎn)的評估思路中，故在估價(jià)假設及限制條件中出現“我們對估價(jià)對象的查勘，僅限于估價(jià)對象建筑物的外觀(guān)。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價(jià)對象建筑結構質(zhì)量進(jìn)行調查的責任，及其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責任”，協(xié)會(huì )已經(jīng)將出現的這個(gè)問(wèn)題告知估價(jià)機構，希望大家以后應避免此類(lèi)問(wèn)題在報告中再出現。

　　有關(guān)土地方面的個(gè)別因素的內容主要包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規劃管制條件、土地使用年限等。

　　有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內容主要包含：新舊程度、裝修（指建筑物的外裝修）、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結構、樓層、朝向。

　　1、各種類(lèi)型的物業(yè)，其個(gè)別因素修正所考慮的因素是不一樣的。

　　針對住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房，其個(gè)別因素除了考慮上述提出的因素外，還應當考慮針對其不同類(lèi)型的物業(yè)應當對其價(jià)值有影響的因素。如：住宅（1）所在小區的小區內配套、物業(yè)管理、樓宇間距（密度）、小區綠化、住戶(hù)的總體素質(zhì)等這些因素會(huì )對其價(jià)格產(chǎn)生較明顯的影響，所以在個(gè)別因素修正時(shí)必須考慮這些因素。（2）對于寫(xiě)字樓：停車(chē)、出入口問(wèn)題，是投資這類(lèi)物業(yè)或租戶(hù)在承租過(guò)程中首要考慮的問(wèn)題，如果停車(chē)問(wèn)題很難，或者無(wú)法解決，則無(wú)論寫(xiě)字樓檔次再高，恐怕要出售或出租均很成問(wèn)題。所以在評估寫(xiě)字樓中，必須要考慮到這個(gè)停車(chē)、車(chē)輛出入這個(gè)重要的影響因素。前段在評估寫(xiě)字樓的區位價(jià)中，筆者看到考慮到著(zhù)個(gè)影響因素的機構不多。停車(chē)的問(wèn)題，同樣對于整層的商業(yè)、或經(jīng)營(yíng)型物業(yè)（如大商場(chǎng)、酒樓）而言也是非常重要的，我們在評估過(guò)程中就有發(fā)現，部分九十年代建的寫(xiě)字樓或商場(chǎng)，就是由于沒(méi)有停車(chē)位置，從竣工至今一直空置，空置時(shí)間達十年。如：仙塔街新村的的一幢臨街的次頂層，筆者親臨現場(chǎng)勘看了該房屋，其平面布置、采光通風(fēng)等都非常好，做為寫(xiě)字樓很合適，但由于小區內的住戶(hù)的停車(chē)（自行停自行車(chē)、摩托車(chē)）都成問(wèn)題，周邊也沒(méi)有可供停車(chē)的場(chǎng)地，入住該寫(xiě)字樓的公司停車(chē)問(wèn)題根本沒(méi)法解決，所以有意向的買(mǎi)家看了該寫(xiě)字樓都因其停車(chē)問(wèn)題而打退堂鼓，該寫(xiě)字樓基本處于閑置，多次以停優(yōu)惠的價(jià)格拍賣(mài)，均為能成交。（3）營(yíng)業(yè)店面：應當特別注意：開(kāi)間、寬深比、拐角、臨街狀況。店面的臨街狀況對其價(jià)值的影響是很大的，如：處于同一幢樓宇的不同位置的店面，臨主干道及臨小區的店面，價(jià)值就天差地別，所以在評估中應到現場(chǎng)察看實(shí)例，才能判別其是否可比。

　　2、同一個(gè)因素對不同類(lèi)型的物業(yè)的影響也是不一樣的

　　同一個(gè)因素對不同類(lèi)型的物業(yè)的影響也是不一樣的，在估價(jià)的修正過(guò)程中，應當針對不同類(lèi)型的物業(yè)來(lái)判斷、修正及確定修正的幅度。如：（1）新舊程度，其對商業(yè)性店面的價(jià)值影響就不是太明顯，而且作為店面來(lái)說(shuō)，商家往往對其門(mén)面進(jìn)行裝修，這也會(huì )改變房屋的外觀(guān)；（2）就建筑結構而言，混合結構和鋼混結構對商業(yè)性的房屋影響也是較小的，如混合結構和鋼混結構的兩間并排店面，其租金水平應當是相當的，對其價(jià)格影響也比較小，但對于住宅單元而言，影響就很明顯。（3）樓層：一層的營(yíng)業(yè)用房與二層的營(yíng)業(yè)用房往往是不可比的，一層肯定比二層好很多，但在住宅及寫(xiě)字樓中，恰好是相反的，二層比一層好。不同類(lèi)型的物業(yè)，樓層的影響方向及幅度是不一樣的。

　　在個(gè)別因素修正的過(guò)程中，應當針對不同的物業(yè)，全面考慮不同的修正因素及側重點(diǎn)來(lái)進(jìn)行修正。由于這些修正與調整一般難以用數字公式或數學(xué)模型予以量化，主要是根據估價(jià)人員的估價(jià)理論、實(shí)踐經(jīng)驗和對可比實(shí)例、估價(jià)對象的調查、了解作出的判斷，所以就要求估價(jià)人員應當具有扎實(shí)的估價(jià)理論知識、豐富的估價(jià)經(jīng)驗、高度的責任心（特別是應在對估價(jià)對象及可比實(shí)例進(jìn)行現場(chǎng)查勘的基礎上進(jìn)行修正，不能閉門(mén)造車(chē)）和良好的執業(yè)道德。