2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將近，房估備考時(shí)間緊任務(wù)重，要把有限的精力放到最有價(jià)值的地方，提高備考效率才是當前備考工作的第一要務(wù)。建設工程教育網(wǎng)老師結合歷年命題方向和自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗，科學(xué)預測2018年房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)，助你高效提升，不看是你的損失！

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　　2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)（第五章）：

　　1.運用假設開(kāi)發(fā)法可能出現的錯誤——（適用于有投資開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)）

　?。?）估價(jià)前提假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)前提有三種：業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提、自愿轉讓開(kāi)發(fā)前提、被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提，抵押估價(jià)和司法拍賣(mài)估價(jià)，一般采用“被迫轉讓前提”，未說(shuō)明估價(jià)前提的算錯誤。

　?。?）計算公式出現漏項或增項錯誤房地產(chǎn)價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值－后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤后續必要支出及應得利潤＝取得稅費＋后續建設成本＋后續管理費用＋后續銷(xiāo)售費用＋后續投資利息＋后續銷(xiāo)售稅費＋后續開(kāi)發(fā)利潤

　?。?）對開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續的建設成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費等的測算在動(dòng)態(tài)分析法中，預測它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行動(dòng)態(tài)預測，記得要折現到價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

　?。?）在靜態(tài)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤都單獨計算。

　?。?）動(dòng)態(tài)分析法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。

　?。?）估算開(kāi)發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過(guò)程中應有相當的說(shuō)明。

　　若用收益法要注意常見(jiàn)的問(wèn)題：假設開(kāi)發(fā)的方式一要合法，二要最高最佳使用。

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法來(lái)求取。

　?。?）后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設）取得估價(jià)對象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結束的日期。

　?。?）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價(jià)值。

　　注意開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著(zhù)房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權利等。特別是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為賓館、影劇院、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站這類(lèi)收益性房地產(chǎn)，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，此時(shí)，預測的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值還應包括家具設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的價(jià)值。

　　對于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷(xiāo)售的，通常是預測它在開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預售的，則是預測它在預售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷(xiāo)售的，則是預測它在延遲銷(xiāo)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　2.個(gè)方法特別注意的知識儲備

　?。?）比較法注意估價(jià)對象與可比實(shí)例的可比性，3個(gè)修正系數的具體內涵、修正公式。

　?。?）收益法注意公式的選取、凈收益的求取、報酬率的確定和收益年限的確定（建筑物剩余經(jīng)濟年限與土地使用權剩余年限的比較）。

　?。?）成本法注意包含的成本內容，注意投資利息、銷(xiāo)售稅費和利潤的計算。

　　注意建筑物折舊的確定，直線(xiàn)折舊的年限的確定（土地使用權年限與建筑物耐用年限不一致的折舊）（參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第七章，第五節最后部分，土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響）

　?。?）假設開(kāi)發(fā)法注意動(dòng)態(tài)和靜態(tài)計算、假設開(kāi)發(fā)法的3個(gè)估價(jià)前提、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的確定、開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的求取方法，注意減掉的后續費用不要漏項和算錯。

　　3.估價(jià)方法選用原則：

　?。?）有大量可比實(shí)例，選用比較法，并以該法為主；

　?。?）具有預期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；

　?。?）具有開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)潛力，可以選用假設開(kāi)發(fā)法；

　?。?）無(wú)上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時(shí)選用。

　　根據估價(jià)方法選用原則判斷可能存在的錯誤，如收益性房地產(chǎn)沒(méi)有選用收益法，只使用了一種估價(jià)方法未說(shuō)明不選用其他方法的原因，估價(jià)方法的選用沒(méi)有結合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規定。

　　4.估價(jià)原則獨立、客觀(guān)、公正原則所謂“獨立”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內的任何單位和個(gè)人的影響，應憑自己的專(zhuān)業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。所謂“客觀(guān)”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構在估價(jià)中不帶著(zhù)自己的情感、好惡和偏見(jiàn)，應按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。所謂“公正”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構在估價(jià)中不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人中的任何一方，應堅持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。

　　合法原則本條所稱(chēng)依法，是指不僅要依據有關(guān)法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋?zhuān)€要依據估價(jià)對象所在地的有關(guān)地方性法規（民族自治地方應同時(shí)依據有關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規章和政策，估價(jià)對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規章和政策，以及估價(jià)對象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權屬證書(shū)、有關(guān)批文和合同等（如規劃意見(jiàn)書(shū)、國有建設用地使用權出讓招標文件、國有建設用地使用權出讓合同、房地產(chǎn)轉讓合同、房屋租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。

　　遵循合法原則并不意味著(zhù)只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象，而是指依法判定估價(jià)對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。

　　替代原則根據經(jīng)濟學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。因為任何理性的買(mǎi)者在購買(mǎi)商品之前都會(huì )在市場(chǎng)上搜尋并“貨比三家”，然后購買(mǎi)其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價(jià)格最低的，即購買(mǎi)“性?xún)r(jià)比”高或“物美價(jià)廉”的。賣(mài)者為了使其產(chǎn)品能夠賣(mài)出，相互之間也會(huì )進(jìn)行價(jià)格競爭。市場(chǎng)上買(mǎi)者、賣(mài)者的這些行為導致的結果，是在相同的商品之間形成相同的價(jià)格。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì )有相近的價(jià)格。

　　因為在現實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì )將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買(mǎi)者不會(huì )接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何理性的賣(mài)者不會(huì )接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結果，是它們的價(jià)格相互接近。

　　最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時(shí)滿(mǎn)足四個(gè)條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財務(wù)上可行；四是價(jià)值最大化。實(shí)際估價(jià)中在選取估價(jià)對象的最高最佳利用時(shí)，往往容易忽視“法律上允許”這個(gè)前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上，最高最佳利用不是無(wú)條件的最高最佳利用，而是在法律、法規、政策以及建設用地使用權出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：遵循了合法原則，并不意味著(zhù)會(huì )遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價(jià)對象依法利用的要求，但并不意味著(zhù)符合了合法原則中的其他要求。

　　5.市場(chǎng)背景分析

　?。?）缺失本項描述內容包括：宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和相關(guān)政策情況、當地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、當地同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，缺少某一項描述。

　?。?）缺少分析或者分析結論與描述不符的。

　?。?）分析針對性不強，如分析結論不能為估價(jià)測算及估價(jià)參數取值提供支持的。

　　市場(chǎng)背景分析需要有詳細的分析過(guò)程，包括過(guò)去、現在和可預見(jiàn)的未來(lái)的市場(chǎng)狀況分析，從深層次揭示影響類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。市場(chǎng)背景分析過(guò)于簡(jiǎn)單也可視為一項錯誤。背景分析沒(méi)有結合估價(jià)對象特點(diǎn)，說(shuō)明變動(dòng)趨勢。

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