第一章　物業(yè)管理要點(diǎn)

　　運用持續發(fā)展的戰略，確保物業(yè)的保值與升值。

　　人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。

　　結合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀(guān)念，“全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)”。

　　為實(shí)現以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項措施”的管理方針。

　　一、一種模式

　　針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng )造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng )造“管理由您評定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠讓您滿(mǎn)意”的模式效應，力求更好地滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)需求。

　　建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。

　　管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規范管理、提前服務(wù)業(yè)戶(hù)、打造管理精品。

　　追求的目標是：社會(huì )效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。

　　二、二項承諾

　　1、在一年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

　　2、在兩年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

　　三、三個(gè)重點(diǎn)

　　1、完善服務(wù)、誠信待人

　　物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪(fǎng)溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶(hù)享受到安心、舒心和稱(chēng)心的居�。üぷ鳎┉h(huán)境。

　　2、環(huán)境管理責任到人

　　大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng )造一個(gè)良好、舒適的居�。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風(fēng)景。

　　3、安全、消防真抓實(shí)干

　　為確保業(yè)戶(hù)生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(cháng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭將損失降至最小程度。

　　四、四項措施

　　1、據歷年來(lái)的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶(hù)的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

　　2、制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開(kāi)手冊即可操作。如《管理規章主度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。

　　3、時(shí)刻有這多方面的準備，永不間歇地實(shí)現物業(yè)管理項目的創(chuàng )新，不斷提出建設性意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

　　4、將不間斷地充實(shí)管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

第二章　擬采用的管理模式

　　物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

　　本“物業(yè)管理中心”按“直線(xiàn)制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個(gè)部門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

　　1、綜合管理部

　�。�1）負責人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓工作，為其他部門(mén)儲備人才。

　�。�2）負責員工工作考勤。

　�。�3）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

　�。�4）負責處理業(yè)主的咨詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助。

　�。�5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì )團體保持良好的溝通。

　�。�6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

　�。�7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。

　�。�8）組織、開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)。

　�。�9）總經(jīng)理指派的其他工作。

　　2、物業(yè)管理部

　�。�1）負責籌建、管理員工餐廳。

　�。�2）負責會(huì )所及會(huì )議中心的管理。

　�。�3）書(shū)寫(xiě)給業(yè)戶(hù)的各類(lèi)通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

　�。�4）負責物業(yè)的日常清潔工作。

　�。�5）負責物業(yè)公共區域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

　�。�6）負責物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。

　�。�7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

　�。�8）負責業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調工作。

　�。�9）負責業(yè)戶(hù)檔案的建立與管理工作。

　�。�10）負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶(hù)的錢(qián)點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。

　　3、安全管理部

　�。�1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

　�。�2）與政府公安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。

　�。�3）成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習。

　�。�4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規章制度。

　�。�5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書(shū)”。

　�。�6）負責物業(yè)大型活動(dòng)的警衛布置。

　�。�7）負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

　�。�8）負責地下停車(chē)場(chǎng)的安全秩序管理工作。

　�。�9）負責監工室管理工作。

　�。�10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

　�。�11）總經(jīng)理指派的其他工作。

　　4、工程管理部

　�。�1）負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

　�。�2）負責物業(yè)機電設備的日常維護保養工作。

　�。�3）制定長(cháng)期和日常的維修保養計劃并付諸實(shí)施。

　�。�4）負責物業(yè)土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線(xiàn)系統及其他公共系統的日常維修保養。

　�。�5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。

　�。�6）負責綜合管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)其他有關(guān)的服務(wù)要求。

　�。�7）協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

　�。�8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

　�。�9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監督、管理工作。

　�。�10）總經(jīng)理指派的其他工作。

　　5、財務(wù)管理部

　�。�1）協(xié)調與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門(mén)的關(guān)系。

　�。�2）建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。

　�。�3）征收管理費、水電費、電話(huà)費、加時(shí)空調費等其他管理費用。

　�。�4）征收和支付管理公司各類(lèi)合同費用。

　�。�5）制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。

　�。�6）按員工工資表發(fā)放員工工資。

　�。�7）小量現金的支出和日常采購、入庫工作。

　�。�8）負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

　�。�9）總經(jīng)理指派的其他工作。