第一章 總則

　　第一條為加強本市城市物業(yè)管理，規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，提高城市管理水平，根據有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類(lèi)住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設施。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　本辦法所稱(chēng)非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立，以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。

　　第三條本辦法適用于本市市區范圍內的城市物業(yè)管理。

　　本市市區范圍內的住宅小區必須實(shí)行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門(mén)劃定。

　　第四條市房產(chǎn)管理部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)。各區房產(chǎn)管理部門(mén)受市房產(chǎn)管理部門(mén)委托負責本轄區內的物業(yè)管理工作。

　　規劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛、園林以及街道辦事處和居民委員會(huì )應當按照各自職責，配合市物業(yè)行政主管部門(mén)做好本市物業(yè)的管理工作。

　　第二章 物業(yè)管理組織

　　第五條本市住宅小區的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )制度。機關(guān)、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫(xiě)字樓等單體建筑或專(zhuān)業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主委托制。

　　第六條業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較多的，應當按比例推選業(yè)主代表。

　　業(yè)主大會(huì )應當由過(guò)半數的業(yè)主出席方可舉行。

　　市物業(yè)行政主管部門(mén)應當每年組織召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )。特殊情況經(jīng)百分之十五以上的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)。

　　第七條業(yè)主大會(huì )行使下列職權：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會(huì )組成人員；

　�。ǘ�）聽(tīng)取、審議業(yè)主委員會(huì )的工作報告，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄈ�）通過(guò)和修訂業(yè)主公約；

　�。ㄋ模└淖兒统蜂N(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　�。ㄎ澹�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。�六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

　　第八條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )由七至十一人組成，設主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業(yè)主委員會(huì )成員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內到市物業(yè)行政主管部門(mén)登記備案。

　　第九條業(yè)主委員會(huì )的主要職責：

　�。ㄒ唬┴撠熯x聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同；

　�。ǘ�）監督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況；

　�。ㄈ�）聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議；

　�。ㄋ模┡浜衔飿I(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項管理措施；

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十條市物業(yè)行政主管部門(mén)應當定期組織業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )作出決定應當經(jīng)全體組成人員過(guò)半數以上通過(guò)。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十一條成立物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯衅髽I(yè)的名稱(chēng)、章程和固定的辦公場(chǎng)所；

　�。ǘ�）有健全的組織管理機構和一定數量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)及管理人員；

　�。ㄈ�）具有管理建筑面積一萬(wàn)平方米以上物業(yè)的能力；

　�。ㄋ模┯腥�十萬(wàn)元以上貨幣注冊資金；

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他條件。

　　第十二條物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關(guān)規定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》后，方可從事物業(yè)管理工作。

　　第十三條申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，須提交以下資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報表；

　�。ǘ�）法定代表人證明書(shū)和身份證明；

　�。ㄈ�）管理章程、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明及資信證明；

　�。ㄋ模└黝�(lèi)專(zhuān)業(yè)管理人員的資格證書(shū)或證明文件；

　�。ㄎ澹┢渌�有關(guān)的文件、資料。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應當與業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內報市物業(yè)行政主管部門(mén)備案。

　　第十五條物業(yè)管理聘用合同應當包括以下內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)的項目、范圍、內容及費用；

　�。ǘ�）雙方當事人的權利和義務(wù)；

　�。ㄈ�）管理服務(wù)的要求和標準；

　�。ㄋ模┖贤�期限；

　�。ㄎ澹┻`約責任及爭議的解決方式；

　�。�六）當事人雙方約定的其他事項。

　　第十六條物業(yè)管理服務(wù)事項應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课�、共用設備的使用、管理、維修和更新；

　�。ǘ�）電梯、二次供水等設施的運行服務(wù)；

　�。ㄈ�）收集生活垃圾和清掃保潔環(huán)境；

　�。ㄋ模﹨f(xié)助公安機關(guān)搞好物業(yè)管理區域公共秩序及安全巡查工作；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區域內車(chē)輛行駛及停放秩序的管理；

　�。�六）物業(yè)管理區域內公共綠地及公共基礎設施的養護管理；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理聘用合同確定的其他事項。

　　第十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等市政公用設施的管理單位，可以將本單位的專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統一服務(wù)。不實(shí)行委托服務(wù)的，有關(guān)市政設施管理單位應當服務(wù)到戶(hù)。

　　第十八條選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當采取公開(kāi)招標或邀請招標。采取公開(kāi)招標的，招標工作由市物業(yè)行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì )聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門(mén)應將物業(yè)管理有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。

　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應當與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務(wù)合同。服務(wù)合同包括下列主要內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)內容；

　�。ǘ�）雙方權利和義務(wù)；

　�。ㄈ�）費用標準和交納期限；

　�。ㄋ模┻`約責任及爭議解決方式；

　�。ㄎ澹┢渌�事項。

　　第二十一條物業(yè)管理聘用合同期滿(mǎn)，一方不再續簽合同的，應當在合同期滿(mǎn)兩個(gè)月前通知對方。物業(yè)管理聘用合同期滿(mǎn)前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷(xiāo)的，業(yè)主委員會(huì )可以委托市物業(yè)行政主管部門(mén)指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)實(shí)施該區域內的物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止或中止后十五日內，騰出小區的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設施，交出有關(guān)資料，辦理費用結算等移交手續。

　　第二十二條物業(yè)管理經(jīng)費收入的主要來(lái)源：

　�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)建設單位按規定繳納的物業(yè)管理公共資金；

　�。ǘ�）按規定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息；

　�。ㄈ�）按規定收取的物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄋ模�專(zhuān)項委托服務(wù)收入；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)區域內公用設施、設備和公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)收入；

　�。�六）其他合法收入。

　　本條第（一）項所列物業(yè)管理公共資金應當按有關(guān)規定專(zhuān)戶(hù)儲存，專(zhuān)款專(zhuān)用。

　　本條第（三）項所列物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務(wù)收費的項目及標準由市物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì )同價(jià)格行政主管部門(mén)共同制定，報市政府批準后公布實(shí)施。

　　第二十三條新建住宅小區的前期物業(yè)管理，由開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，費用由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　第二十四條新建住宅小區的開(kāi)發(fā)建設單位和原有住宅小區的管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理權移交時(shí)，應當按小區總建筑面積0.2％的比例向業(yè)主委員會(huì )提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設的停車(chē)場(chǎng)（庫）、自行車(chē)棚等物業(yè)管理服務(wù)設施。

　　物業(yè)管理用房、停車(chē)場(chǎng)（庫）、自行車(chē)棚等物業(yè)管理服務(wù)設施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)。

　　第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第二十五條物業(yè)維護責任，按下列規定劃分：

　�。ㄒ唬┓课輧炔孔杂貌课�、自用設施設備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護；

　�。ǘ�）房屋共用部位、共用設施設備、配套的公共基礎設施，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)負責維護；

　�。ㄈ�）市政公用設施，由設施歸屬的管理單位負責維護。

　　第二十六條物業(yè)維護費用，按下列規定承擔：

　�。ㄒ唬┓课葑杂貌课�、自用設施設備的維護費用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔；

　�。ǘ�）房屋共用部位、共用設施設備的維護費用，由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔；房改已交納維修基金的業(yè)主應承擔的費用可依照有關(guān)規定從已交納的維修基金中列支；

　�。ㄈ�）配套公共基礎設施的維護費用，從已繳納的住宅小區物業(yè)管理公共資金中列支；

　�。ㄋ模┦姓�公用設施的維護費用，由管理該設施的單位承擔。

　　第二十七條房屋共用部位、共用設施設備、配套公共基礎設施及市政公用設施維修時(shí)，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應當予以配合。

　　第二十八條業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；

　�。ǘ�）占用、損壞房屋共用部位、共用設施設備或移裝共用設備；

　�。ㄈ�）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場(chǎng)地搭建建（構）筑物；

　�。ㄋ模┣终季G地、損壞花草、樹(shù)木；

　�。ㄎ澹﹣y倒垃圾、雜物；

　�。�六）在建（構）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫(huà)；

　�。ㄆ撸┡欧庞卸�、有害物質(zhì)或噪聲擾民；

　�。ò耍┓�律、法規禁止的其他行為。

　　第二十九條供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線(xiàn)電視等市政公用設施在物業(yè)管理區域內的新增、維修更新和改造時(shí)，該設施的管理單位應當向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關(guān)規定辦理施工手續，并做好施工后的恢復工作。

　　第六章 法律責任

　　第三十條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條規定的，由市物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期補辦手續，并可處以10000元以上30000元以下罰款。

　　第三十一條對不按規定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。

　　第三十二條物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛生、市政設施、綠化、消防、治安管理的，由相關(guān)行政主管部門(mén)依照有關(guān)規定進(jìn)行處理。

　　第三十三條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時(shí)，可以由市物業(yè)行政主管部門(mén)進(jìn)行調解。調解不成的，可依法申請仲裁委員會(huì )仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第三十四條物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng)多次教育仍不改正的，除按前條規定處理外，由市物業(yè)行政主管部門(mén)依照有關(guān)規定降低資質(zhì)等級，直至取銷(xiāo)資質(zhì)，收回資質(zhì)證書(shū)。

　　第三十五條物業(yè)行政管理機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其主管部門(mén)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十六條當事人對行政處罰不服的，可依法申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第七章 附則

　　第三十七條本辦法發(fā)布前已實(shí)施物業(yè)管理但不規范的，由市物業(yè)行政主管部門(mén)限期整改。

　　本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區，尚未實(shí)行物業(yè)管理的，由市物業(yè)行政主管部門(mén)限期實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三十八條各縣（市）可參照本辦法執行。

　　第三十九條本辦法具體應用中的問(wèn)題由市物業(yè)行政主管部門(mén)負責解釋。

　　第四十條本辦法自發(fā)布之日起施行。