2005年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷

　　一、單項選擇題（共35小題，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意。）

　　1．某城市規劃將火車(chē)站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì )增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。
　　A．位置固定性
　　B．各異性
　　C．適應性
　　D．相互影響性

　　2．房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ）。
　　A．相對較高的收益水平
　　B．易于獲得金融機構的支持
　　C．抵消通貨膨脹的影響
　　D．投資回收期較長(cháng)

　　3．甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預計甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為50％。預計乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50％，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險比較的結果是（ ）。
　　A．甲物業(yè)投資風(fēng)險大
　　B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大
　　C．甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險相同
　　D．無(wú)法判斷

　　4．假設某段時(shí)間內房地產(chǎn)業(yè)的預期收益率為15％，國債的投資收益率為10％，市場(chǎng)整體的平均稅益率為20％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統性市場(chǎng)風(fēng)險系數是（ ）。
　　A．0.25
　　B．0.50
　　C．1.5
　　D．2.00

　　5．房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場(chǎng)。
　　A．租賃 B．銷(xiāo)售 C．保險 D．抵押

　　6．某城市2004年存量商品住房的吸納率為40％，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ）。
　　A．0.4月 B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年

　　7．在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，控制率持續下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的（ ）。
　　A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

　　8．如果同一地區的某一類(lèi)型物業(yè)的售價(jià)持續以大幅度上漲，那么該類(lèi)型物業(yè)的出租需求就會(huì )（ ）。
　　A．減少 B．增加 C．不變 D．同步遞減

　　9．承包商收到竣工結算價(jià)款后，通常應在（ ）內將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。
　　A．半個(gè)月 B．一個(gè)月 C．一個(gè)半月 D．兩個(gè)月

　　10．在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。
　　A．目標定價(jià)法
　　B．價(jià)值定價(jià)法
　　C．挑戰定價(jià)法
　　D．成本加成定價(jià)法

　　11．下列市場(chǎng)調查的內容中，屬于可控因素調查的是（ ）。
　　A．市場(chǎng)需求容量調查
　　B．消費者行為調查
　　C．市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調查
　　D．競爭情況調查

　　12．某市去年住宅的實(shí)際銷(xiāo)售量為500萬(wàn)m²，預測銷(xiāo)售量為450m²，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷(xiāo)售量是（ ）萬(wàn)m²．
　　A．450
　　B．475
　　C．490
　　D．500

　　13．從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是（ ）。
　　A．確定調查方式 B．設計問(wèn)卷 C．收集信息 D．定義市場(chǎng)區域

　　14．下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內容的是（ ）。
　　A．吸納率分析
　　B．房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析
　　C．家庭規模與結構分析
　　D．投資購買(mǎi)和使用購買(mǎi)的比例分析

　　15．某家庭預計今后15年內月收入為10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款韻月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（ ）萬(wàn)元。
　　A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

　　16．銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。
　　A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

　　17．已知某筆貸款年利率為12％，按季度計息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（ ）。
　　A．12.35％ B．12.55％ C．12.68％ D．12.93％

　　18．某購房者向銀行申請了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6％，期限為10年，購房者月還款額的增長(cháng)率為0.5％，則購房者的首次還款額是（ ）元。
　　A．204.08 B．356.72 C．508.91 D．666.67

　　19．下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（ ）。
　　A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營(yíng)利潤、稅后利潤和可分配利潤三個(gè)層次
　　B．經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入
　　C．銷(xiāo)售收入=土地轉讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設施銷(xiāo)售收入
　　D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤。

　　20．已知某投資項目折現率為11％時(shí)，凈現值為1700萬(wàn)元，折現率為12％時(shí)，凈現值為-870萬(wàn)元。則該投資項目的內部收益率是（ ）。
　　A．11．12％ B．11．36％ C．11．661％ D．12．95％

　　21．某置業(yè)投資者以10000元/m²的價(jià)格購買(mǎi)了200m²的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購買(mǎi)價(jià)中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是（ ）。
　　A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

　　22．某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16％，計算后得到該項目的實(shí)際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是（ ）。
　　A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％

　　23．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷(xiāo)售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元（不含利息），在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％。按季計息。則該項目建造成本的利息是（ ）萬(wàn)元。
　　A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90

　　24．某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負債總額為1500萬(wàn)元，則該項目的速動(dòng)比率是（ ）。
　　A．80％ B．120％ C．171％ D．200％

　　25．房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（ ）。
　　A．變動(dòng)成本的設置
　　B．銷(xiāo)售收入的不同
　　C．固定成本的設置
　　D．平衡點(diǎn)的設置

　　26．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000m²，擬投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項目。該項目固定成本為6000萬(wàn)元，單位面積的可變成本為2000元/m²，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的容積率至少是（ ）。
　　A．2.0 B．3.0 C．4.0 D．5.0

　　27．有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內，凈現值的期望值為125萬(wàn)元，凈現值期望值的標準差為65萬(wàn)元，則在計算期內，該項目的標準差系數是（ ）。
　　A．52％ B．58％ C．62％ D．68％

　　28．在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開(kāi)發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價(jià)指標×建筑面積，屬于（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標估算法
　　C．概算指標法
　　D．工程量近似匡算法

　　29．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目擬有三個(gè)投資方案，若對這三個(gè)方案的經(jīng)濟合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎是該項目的（ ）。
　　A．損益表
　　B．資金來(lái)源與運用表
　　C．資本金現金流量表
　　D．全投入現金流量表

　　30．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟評價(jià)中，選擇評價(jià)的基礎參數時(shí)，一般將空置率歸為（ ）。
　　A．時(shí)間類(lèi)參數 B．融資類(lèi)參數 C．評價(jià)標準類(lèi)指標 D．收益類(lèi)指標

　　31．甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75％和80％，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風(fēng)險。
　　A．市場(chǎng) B．財務(wù) C．政策 D．經(jīng)營(yíng)

　　32．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于（ ）。
　　A．彌補企業(yè)以前年度的虧損
　　B．提取法定盈余公積金
　　C．提取公益金
　　D．向投資者分紅

　　33．在測算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費是按（ ）計算的。
　　A．綜合利率 B．貸款利率 C．折現率 D．機會(huì )成本

　　34．某寫(xiě)字樓的建筑面積為8萬(wàn)m²，可出租面積系數為80%，公用建筑面積系數為15％，則該寫(xiě)字樓出租單元內建筑面積是（ ）萬(wàn)m²．

　　A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6

　　35．某租戶(hù)承租某商場(chǎng)的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬(wàn)元/月，并當租戶(hù)的月?tīng)I業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3％的百分比租金。當租戶(hù)的月?tīng)I業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應繳納的租金是（ ）萬(wàn)元。
　　A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

　　二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。）

　　1．從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類(lèi)型主要有（ ）。
　　A．商住樓
　　B．土地
　　C．在建工程
　　D．寫(xiě)字樓
　　E．建成后的物業(yè)

　　2．房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。
　　A．投資房地產(chǎn)信托
　　B．購買(mǎi)住房抵押支持證券
　　C．購買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券
　　D．購買(mǎi)物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)
　　E．購買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)

　　3．從宏觀(guān)上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結構分析時(shí)，除了要分析總量結構，通常還應分析（ ）。
　　A．價(jià)格結構
　　B．區域結構
　　C．產(chǎn)品結構
　　D．供求結構
　　E．投資結構

　　4．根據房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(cháng)率上升是處于自然周期的（ ）。
　　A．第一階段
　　B．第二階段初期
　　C．第二階段后期
　　D．第三階段
　　E．第四階段

　　5．開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。
　　A．保險合同
　　B．分包合間
　　C．銷(xiāo)售合同
　　D．勘察設計合同
　　E．加工合同

　　6．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調查包括的類(lèi)型有（ ）。
　　A．產(chǎn)品調查
　　B．價(jià)格調查
　　C．市場(chǎng)需求質(zhì)量調查
　　D．分銷(xiāo)渠道調查
　　E．促銷(xiāo)策略調查

　　7．在房地產(chǎn)市場(chǎng)調查中，收集一手資料的方法有（ ）。
　　A．文獻查閱
　　B．觀(guān)察
　　C．專(zhuān)題討論
　　D．分銷(xiāo)渠道調查
　　E．實(shí)驗

　　8．在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。
　　A．行業(yè)基準收益率
　　B．政府政策
　　C．通貨膨脹率
　　D．內部收益率
　　E．投資者的目標收益率

　　9．下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有（ ）。
　　A．速動(dòng)比率
　　B．利息備付率
　　C．償債各付率
　　D．內部收益率
　　E．資產(chǎn)負債率

　　10．下列關(guān)于內部收益率的表述中，正確的有（ ）。
　　A．內部收益率總是大于目標收益率
　　B．內部收益率是當項目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率
　　C．同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率
　　D．內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率
　　E．內部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

　　11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(cháng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。
　　A．自我消費
　　B．房地產(chǎn)保值
　　C．房地產(chǎn)增值
　　D．開(kāi)發(fā)利潤
　　E．出租收益

　　12．利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（ ）。
　　A．期望值相同，標準差小的方案
　　B．期望值相同，標準差大的方案
　　C．標準差系數小的方案
　　D．標準差系數大的方案
　　E．標準差相同、期望值大的方案

　　13．在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．概預算定額法
　　C．工程最近似匡算法
　　D．蒙特卡洛模擬法
　　E．單位指標估算法

　　14．新設項目法人融資形式的特點(diǎn)存（ ）。
　　A．項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構成
　　B．新設項目法人承擔相應的融資責任和風(fēng)險
　　C．從項目投資后的緊急效益來(lái)考察償債能力
　　D．從既有法人的財務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力
　　E．擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)

　　15．下列關(guān)于寫(xiě)字樓基礎租金的表述中，正確的有（ ）。
　　A．基礎租金是根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的
　　B．基礎租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費用
　　C．基礎資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費用
　　D．在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎租金
　　E．在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎租金

　　三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險是指選擇合適的時(shí)機進(jìn)入市場(chǎng)。 （ ）

　　2．一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運行機制籌因素構成的一個(gè)系統。 （ ）

　　3．當房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅增加。 （ ）

　　4．目前我國由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級開(kāi)發(fā)者。 （ ）

　　5．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監理機構負責工程項目管理。（ ）

　　6．服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購買(mǎi)了某種產(chǎn)品，需要提供后續服務(wù)的消費者集合。 （ ）

　　7．細分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場(chǎng)只能吸收一個(gè)或少數幾個(gè)競爭者。 （ ）

　　8．名義利率越大，計息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 （ ）

　　9．開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 （ ）

　　10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目用于出租或自營(yíng)時(shí)，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽覆蓋較短的年限為最大值。 （ ）

　　11．不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險數據。 （ ）

　　12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務(wù)評價(jià)所需要的最基礎數據。 （ ）

　　13．個(gè)人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。 （ ）

　　14．房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉換為企業(yè)的普通股。 （ ）

　　15．在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。 （ ）

　　四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過(guò)程；需按公式計算的，要寫(xiě)出公式；僅有計算結果而無(wú)計算過(guò)程的，不得分。計算結果保留小數點(diǎn)后兩位。）

　　1．某家庭購買(mǎi)了一套90m²的商品住宅，售價(jià)為4000元/m²．該家庭首付了房?jì)r(jià)總額的30％，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5％和6.8％，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的35％用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬(wàn)元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（8分）

　　2．某開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)獲得一宗熟地的50年使用權，擬開(kāi)發(fā)建設-建筑面積為2000m²的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。該開(kāi)發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元，項目總投資為1000萬(wàn)元。第1年項目投資為600萬(wàn)元，其中資本金200萬(wàn)元，銀行貸款為400萬(wàn)元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400m²，預售均價(jià)為8000元/m²．第2年項目投資400萬(wàn)元；全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m²，預售均價(jià)為7800／m²．項目竣工時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定將未銷(xiāo)售出去的1000m²改為出租經(jīng)營(yíng)。假設該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運營(yíng)成本為毛租金收入的30％。若開(kāi)發(fā)商要求的目標收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設投資發(fā)商在年初，收入和運營(yíng)成本均發(fā)生在年末）（12分）

　　參考答案

　　一、單項選擇題
　　1．D 2．D 3．B 4．B 5．C
　　6．D 7．B 8．B 9．A 10．A
　　11．C 12．C 13．D 14．B 15．B
　　16．D 17．B 18．B 19．C 20．C
　　21．B 22．A 23．D 24．A 25．D
　　26．B 27．A 28．C 29．D 30．D
　　31．B 32．A 33．D 34．A 35．B

　　二、多項選擇題
　　1．BCE 2．ABC 3．BCDE 4．BCD 5．CD
　　6．ABDE 7．BCDE 8．ABC 9．ABcE 10．BDE
　　11．ABCE 12．ACE 13．ABCE 14．ABD 15．ABCD

　　三、判斷題
　　1．× 2．√ 3．× 4．× 5．×
　　6．× 7．√ 8．× 9．× 10．√
　　11．√ 12．× 13．× 14．4 15．×

　　四、計算題　　1.（1）P₁=10萬(wàn)元 P₂=25.2-10=-15.2萬(wàn)元

　?。?）n=15×12=180

　　i₁=4.5％/12=0.375％

　　i₂=6.8％/12=0.57％(0.567％，0.5667％)

　　A₁=P₁[i₁(1+i₁)ⁿ]/[(1+i₁)ⁿ-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)¹⁸⁰]/[(1+0.375%)¹⁸⁰-1]=764.99元

　　A₂=P₂[i₂(1+i₂)ⁿ]/[(1+i₂)ⁿ-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)¹⁸⁰]/[(1+0.57%)¹⁸⁰-1]

　　=1352.66元（按照0.57%）

　　=1349.62元（按照0.567%）

　　=1349.31元（按照0.5667%）

　?。?）最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元（按照0.57％）

　　=6041.74元（按照0.567％）

　　=6040.86元（按照0.5667％）

　?。?）第4年初一次償還商貸本金5萬(wàn)元，在第4年第15年內的月還款額為：

　　P₁=5萬(wàn)元 n=（15-3）×12=144

　　=PP₂[i₂（1+i₂）]，[（1+i₂）ⁿ-1]=5×[0.57％×（1+0.57％）¹⁴⁴]/[（1+0.57％）¹⁴⁴-1]

　　=509.94元（按照0.57％）

　　=508.98元（按照0.567％）

　　=508.89元（按照0.5667％）

　?。?）從第4年起抵押貸款月還款額為：A-=2117.65-509.94

　　=1607.71元（按照0.57％）

　　=1605.63元（按照0.567％）

　　=1605.41元（按照0.5667％）

　　2.第一種解法：

　?。↖）設單位面積月最低租金為A

　　第1年：年初支出200萬(wàn)元；年末收入400×8000=320萬(wàn)元

　　第2年：年初支出400萬(wàn)元；年末收入600×7800=468萬(wàn)元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10％×2+400=480萬(wàn)元

　　第3年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　?。?）凈現值=0時(shí)，可求得最低月租金水平：

　　0=（-200-68-8.92）×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/m²

　　第二種解法：

　?。?）設單位面積月最低租金為A

　　第1年：年初支出200萬(wàn)元；年末收入400× 8000=320萬(wàn)元

　　第2年：年初支出400萬(wàn)元；年末收入600×7800=468萬(wàn)元

　　年末支出本息和Pin+P=400×10％×2+400=480萬(wàn)元

　　第3年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年來(lái)：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　?。?）投資的現值=收益的現值：

　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A

　　解得A=86.45元/m²