第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　?。ㄒ唬┳鳛樯暾堩椖亢藴实囊罁?/P>

　?。ǘ┦琼椖客顿Y決策的依據

　?。ㄈ┦腔I集建設資金的依據

　?。ㄋ模┦情_(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據

　?。ㄎ澹┦窍码A段規劃設計的依據

　　三、可行性研究的依據

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機會(huì )研究

　?。ǘ┏醪娇尚行匝芯?/P>

　?。ㄈ┰敿毧尚行匝芯?/P>

　?。ㄋ模╉椖吭u估與決策

　　第二節可行性研究的內容與步驟

　　一、可行性研究的內容

　?。ㄒ唬╉椖扛艣r

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)項目用地的現狀調查及拆遷安置方案的制定

　?。ㄈ┦袌?chǎng)分析和建設規模的確定

　?。ㄋ模┮幐?設計方案的選擇

　?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析

　?。┉h(huán)境影響評價(jià)

　?。ㄆ撸╉椖块_(kāi)發(fā)組織機構和管理費用的研究

　?。ò耍╅_(kāi)發(fā)建設計劃的編制

　?。ň牛╉椖拷?jīng)濟及社會(huì )效益分析，

　?。ㄊ┙Y論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　?。ㄒ唬┙邮芪?/P>

　?。ǘ┱{查研究

　?。ㄈ┓桨高x擇和優(yōu)化

　?。ㄋ模┴攧?wù)評價(jià)和綜合評價(jià)

　?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄蟾?/P>

　　第三節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃與基礎參數選擇

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃

　?。ㄒ唬﹨^位分析與選擇

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)內容和規模的分析與選擇

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)時(shí)機的分析與選擇

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結構的分析與選擇

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇

　　二、構造評價(jià)方案

　　三、選擇基礎參數

　?。ㄒ唬r(shí)間類(lèi)參數

　?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數

　?。ㄈ┦找嫦嚓P(guān)指標

　?。ㄋ模┰u價(jià)標準類(lèi)指標

　　第四節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　?。ㄒ唬┩恋刭M用

　　1．征地拆遷費

　　2．出讓地價(jià)款

　　3．土地轉讓費

　　4．土地租用費

　　5．土地投資折價(jià)

　?。ǘ┛辈煸O計和前期工程費

　?。ㄈ┓课蓍_(kāi)發(fā)費

　　1．建筑安裝工程費

　　2．基礎設施建設費

　　3．公共配套設施建設費

　　4．其他工程費

　　5．開(kāi)發(fā)期間稅費

　　6．管理費用

　　7．銷(xiāo)售費用

　　8．財務(wù)費用

　　9．不可預見(jiàn)費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　?。ㄒ唬┦杖牍浪?/P>

　　1．租售方案

　　2．租售價(jià)格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　?。ǘ┵Y金籌措

　　第五節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目方案經(jīng)濟比選

　　一、方案經(jīng)濟比選及其作用

　?。ㄒ唬┓桨附?jīng)濟比選

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的類(lèi)型

　?。ㄈ┓桨附?jīng)濟比選的作用

　　二、方案比選定量分析方法

　?。ㄒ唬┎铑~投資內部收益率法

　?。ǘ﹥衄F值法

　?。ㄈ┑阮~年值法

　?。ㄋ模┵M用現值法和等額年費用法

　?。ㄎ澹┢渌?jīng)濟比選方法

　　三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇

　?。ㄒ唬┍冗x方法選擇規則

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的特殊注意事項

　　第六節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)報表的編制

　　一、財務(wù)評價(jià)的報表

　?。ㄒ唬┗緢蟊?/P>

　　1．現金流量表

　　2．資金來(lái)源與運用表

　　3．損益表

　　4．資產(chǎn)負債表

　?。ǘ┹o助報表

　　二、財務(wù)報表的編制

　　第七節可行性研究報告的撰寫(xiě)

　　一、項目可行性研究報告的基本構成

　?。ㄒ唬┓饷?/P>

　?。ǘ┱?/P>

　?。ㄈ┠夸?/P>

　?。ㄋ模┱?/P>

　?。ㄎ澹└奖?/P>

　?。└綀D

　　二、項目可行性研究報告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)

　?。ㄒ唬╉椖靠傉f(shuō)明

　?。ǘ╉椖扛艣r

　?。ㄈ┩顿Y環(huán)境研究

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)研究　建設工程教育網(wǎng)

　?。ㄎ澹╉椖康乩憝h(huán)境和附近地區競爭性發(fā)展項目

　?。┮巹澐桨讣敖ㄔO條件

　?。ㄆ撸┙ㄔO方式及進(jìn)度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌揩

　?。ň牛╉椖吭u估基礎數據的預測和選定

　?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益評價(jià)

　?。ㄊ唬╋L(fēng)險與不確定性分析

　?。ㄊ┛尚行匝芯康慕Y論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據和工作階段

　　2．熟悉可行性研究的內容

　　3．了解可行性研究的步驟

　　4．熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃

　　5．掌握構造評價(jià)方案

　　6．掌握選擇基礎參數

　　7．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資與收入估算

　　8．熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用

　　9．掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　　10．熟悉方案經(jīng)濟比選方法選擇的原則

　　11．掌握財務(wù)評價(jià)的基本報表

　　12．熟悉財務(wù)評價(jià)的輔助報表

　　13．掌握財務(wù)報表的編制

　　14．熟悉可行性研究報告的撰寫(xiě)

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