土地市場(chǎng)冷暖自知

　　當前中國樓市方向未卜，土地市場(chǎng)風(fēng)云同樣莫測。

　　就在一年前全國各大城市還在以不斷刷新的“地王”紀錄為榮，時(shí)至今夏，包括京滬穗在內的一線(xiàn)城市土地拍賣(mài)會(huì )早已人氣稀疏。這也昭示著(zhù)開(kāi)發(fā)商在陷入“錢(qián)荒”后，對在一線(xiàn)城市拿地拿地愈發(fā)謹慎。

　　不過(guò)，盡管如此，據國土資源部消息，根據中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統對全國重點(diǎn)地區和主要城市監測結果的分析預測，今年地價(jià)水平總體上漲，居住地價(jià)趨向穩定。

　　在這種情況下，土地市場(chǎng)內的洗牌局面必將率先加劇。

　　據一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)公司項目拓展經(jīng)理說(shuō)：“面粉比面包還貴”的局面不應該也不可能持續下去，當前為規避風(fēng)險以及考慮到資金不足等原因，開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始轉向地價(jià)較低的二、三線(xiàn)城市已經(jīng)成為一種趨勢。

　　“地多錢(qián)少”，需要速配

　　與二三線(xiàn)城市所期待的大量資金涌入，熱點(diǎn)地塊價(jià)值重新被衡量的預期不同，除去少數已經(jīng)成為熱點(diǎn)的二三線(xiàn)城市，很多相對比較偏僻的二三線(xiàn)城市，依然面臨著(zhù)土地推介壓力。

　　“如果能有一個(gè)平臺把這些土地項目集中起來(lái)，同時(shí)將更多的投資基金，還有全國各地的開(kāi)發(fā)商匯聚到一起，應該會(huì )促成土地與資金更好的融合”。一位投資公司的合伙人如此表態(tài)。

　　事實(shí)上，這位合伙人的愿望也正是2008年CIHAF中國住交會(huì )的雄心所在。與以前只滿(mǎn)足于為開(kāi)發(fā)商搭建一個(gè)展示形象的舞臺不同，經(jīng)過(guò)10年歷練與積累，中國住交會(huì )如今已經(jīng)具備了搭建中國房地產(chǎn)全景產(chǎn)業(yè)鏈的能力，并且可以做到讓這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的城市土地、開(kāi)發(fā)商與投資基金在房地產(chǎn)業(yè)界的系統內循環(huán)共生。

　　拿2007年的第九屆CIHAF中國住交會(huì )來(lái)說(shuō)，200余家代表著(zhù)3000億美規模、來(lái)自美國、歐洲及新加坡等國家和地區的投資基金、以及眾多的國內地產(chǎn)投資商、投資銀行、信托公司和投資顧問(wèn)在CIHAF中國地產(chǎn)投融資洽談會(huì )上深度交流，并且在3天的住交會(huì )后確實(shí)達成了數目可觀(guān)的速配交易。

　　但是，跟上一年情況有所不同的是，2008年的土地交易市場(chǎng)上，制約因素前所未有的多。首先，從土地控制層面上來(lái)說(shuō)，國家系列政策的出臺，在規范開(kāi)發(fā)企業(yè)規范拿地的同時(shí)，進(jìn)而形成在土地交易市場(chǎng)的上游進(jìn)行調控。其次，從開(kāi)發(fā)商目前境況上來(lái)說(shuō)，自從拐點(diǎn)論出現以來(lái)，樓市成交量日漸萎縮，開(kāi)發(fā)商資金鏈日益緊繃已經(jīng)是大家公認的事實(shí)。再者，由于中國房地產(chǎn)商所面對的政策和市場(chǎng)的不確定性均在增加，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本由此上升。與此同時(shí)，土地抵押貸款項目開(kāi)始增多。貸不到錢(qián)的開(kāi)發(fā)商不得不轉讓項目，而接手的買(mǎi)家卻更為謹慎。

　　當前資本與土地的對話(huà)渠道的制度性缺失似乎成了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的屏障，幸而CIHAF中國住交會(huì )在近幾年的活動(dòng)和平臺搭建中前瞻性地看到這一點(diǎn)，并且一直在致力于為土地、開(kāi)發(fā)商、資本三者之間的對話(huà)交流提供信息溝通渠道而努力。

　　科學(xué)規劃促成土地集約利用

　　事實(shí)上，當2008CIHAF中國住交會(huì )將“城市規劃展暨熱點(diǎn)城市土地推介會(huì )”當成一個(gè)獨立成規模的子展立項運作時(shí)，熟悉住交會(huì )的人就知道，城市規劃在未來(lái)一段時(shí)間內將成為中國城市發(fā)展運營(yíng)的關(guān)鍵詞了。

　　城市規劃“規劃”的科學(xué)性，是解讀城市土地價(jià)值，促進(jìn)土地資源對接的必要前提。它有助于吸引全國乃至全球的開(kāi)發(fā)商、投資商、城市規劃設計機構，在“房”與“地”之間，在政府與企業(yè)之間，搭建起一座交易、交流、合作、學(xué)習的橋梁。

　　對于重點(diǎn)城市，“城市規劃展暨熱點(diǎn)城市土地推介會(huì )”組委會(huì )將集中CIHAF平臺的優(yōu)質(zhì)資源，為參展的熱點(diǎn)城市和大型城市運營(yíng)項目舉行隆重開(kāi)館儀式，定向組織上下游合作伙伴、企業(yè)決策者、主流媒體、開(kāi)幕式嘉賓、中外行業(yè)領(lǐng)袖，大會(huì )將進(jìn)行全程電視直播、網(wǎng)絡(luò )直播。

　　CIHAF促進(jìn)三方共贏(yíng)

　　土地、開(kāi)發(fā)商、資本三者作為城市用地管理者、開(kāi)發(fā)者和使用者，追求的目標都是在規劃土地使用條件下，取得最大的投資效益和滿(mǎn)足最大的社會(huì )需求。

　　對于城市而言，土地與城市規劃是密不可分、互為作用的。市政府為了實(shí)現社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境的宏觀(guān)效益，要通過(guò)城市規劃引導資源在不同區位優(yōu)化配置，并通過(guò)調控地價(jià)對國有地產(chǎn)一級市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。因此，土地價(jià)格的科學(xué)合理程度直接決定于土地流動(dòng)的規模和合理利用程度，從而促使土地開(kāi)發(fā)朝城市規劃的方向發(fā)展，使得城市規劃不斷得以實(shí)現、完善。

　　目前大多品牌開(kāi)發(fā)商集中在一線(xiàn)城市白熾化競爭，而二三線(xiàn)城市則相對平靜。對此，建設部政策研究室主任陳淮表示，當大城市競爭日趨激烈之際，開(kāi)發(fā)商要想抓住新的歷史下的機遇，需在大中小城市協(xié)調發(fā)展的大背景下，以大城市為依托和輻射力，勇敢地走向二三線(xiàn)，甚至是中小城市，才能獲得長(cháng)遠的發(fā)展。

　　調查顯示，目前中國二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤率能夠達到30%，而京滬等一線(xiàn)城市的平均利潤率為15%左右。由此可以預測，隨著(zhù)從緊的土地政策、金融政策還在持續，美國次貸危機仍在繼續，資本逐利的本性必然使其放棄在一線(xiàn)大城市的觀(guān)望狀態(tài)，從而將更多資金涌入二三線(xiàn)城市。

　　從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，與CIHAF同期舉辦的“城市規劃展暨熱點(diǎn)城市土地推介會(huì )”，聚焦中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的切實(shí)需求，匯聚全球房地產(chǎn)市場(chǎng)上最活躍的開(kāi)發(fā)商、投資機構、基金公司，為中國腹地正在興起的諸多二三線(xiàn)城市的品牌推廣土地信息發(fā)布打造一個(gè)首選平臺，使得土地與投資基金、知名企業(yè)的現場(chǎng)對接，是一件非常有意義的事。

　　此外，CIHAF中國住交會(huì )作為一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈資源共享平臺，在促進(jìn)業(yè)界交流、促成資金與土地的交易達成功能外，還肩負著(zhù)對當前科學(xué)合理規劃城市、合法規范交易土地的導向引領(lǐng)和輿論傳播職責。主辦方鼎力搭建一個(gè)市長(cháng)與市場(chǎng)、政府與企業(yè)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈等各方零距離交流平臺，希望藉此促進(jìn)城市管理者、城市運營(yíng)商、二元開(kāi)發(fā)商、多元投資伙伴等各方人士的溝通與協(xié)作，共同分享城市規劃的新思維，促進(jìn)相關(guān)各方專(zhuān)業(yè)發(fā)展、和諧共贏(yíng)，從而將我們的城市價(jià)值發(fā)揮到最大化。

　　五大城市一季度土地交易氣象站

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2005穩定房?jì)r(jià)年、2006調整住房供應結構年和2007保障性住房執行年后，2008年的主題將不再單一，除了繼續保持緊縮的貨幣政策，落實(shí)住房保障政策和嚴打囤地將是今年的政策重點(diǎn)。

　　在此背景下，中國的土地市場(chǎng)也隨之風(fēng)生水起，一線(xiàn)城市土地成交地塊明顯回落。

　　北京

　　根據北京市土地儲備中心的數據信息分析，截至2008年3月31日，已成交土地、正在交易土地和即將入市土地共計為99宗土地，土地面積1191萬(wàn)平方米，與2007年土地交易情況相比，預計2008年土地面積增加35%.然而值得注意的是，在物權法實(shí)施以及金融緊縮政策背景下，造成了土地難以形成實(shí)際供應。除了1月份成交了32宗土地，2月份和3月份分別僅成交了6宗和3宗土地。

　　在一季度北京成交的住宅或含住宅性質(zhì)用地27宗，成交土地面積452萬(wàn)平米，規劃建筑面積574萬(wàn)平米，分別占總成交面積的85%和88%.在住宅及含住宅性質(zhì)土地中，位于五環(huán)以外的土地面積為367萬(wàn)平米，占到81%，其中六環(huán)以外土地面積為170萬(wàn)平米，占38%，三環(huán)以?xún)葻o(wú)新增供應。

　　上海

　　上海房地局不久前發(fā)布上海土地掛牌出讓第7號公告，推出26幅用地，地塊性質(zhì)全部為工業(yè)。據悉，今年前5個(gè)月，上海住宅用地總共只推出了區區10萬(wàn)平方米。此前6號公告的3幅地塊也僅是上海土地交易市場(chǎng)啟用階段的嘗試之舉，總面積不到10萬(wàn)平方米。

　　事實(shí)上，3號公告也是上海今年以來(lái)出讓的唯一一批有住宅部分的地塊。此前幾次土地出讓所供應的全部是金融以及辦公商業(yè)等性質(zhì)地塊。也就是說(shuō)，上海今年住宅推地總共還不到10萬(wàn)平方米，大量開(kāi)發(fā)商已經(jīng)產(chǎn)生“斷糧”的焦慮。

　　廣州

　　2008年第1季度，廣州市土地市場(chǎng)的供求狀況較為平靜。經(jīng)歷了07年下半年推地的高峰期，本季度政府減緩推地的節奏。另一方面，受一系列宏觀(guān)調控政策的影響，開(kāi)發(fā)商競投地塊的熱情有所減退。

　　總體而言，整個(gè)一季度廣州市成交地塊僅11塊，其中住宅用地3塊，占交易土地總建筑面積的51%.

　　深圳

　　深圳市近期住宅市場(chǎng)的行情深度影響了一季度住宅用地成交情況。

　　一季度深圳市土地出讓總量為141.93萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)包括工業(yè)、商業(yè)、純住宅用地等。其中，純住宅用地出讓12幅，總面積為76.517萬(wàn)平方米，但成交僅為1幅小型地塊，面積為2.948萬(wàn)平方米，僅占純住宅出讓面積總量的3.9%.

　　事實(shí)上，自2007年10月至今，深圳市住宅成交情況持續走低，反映到土地市場(chǎng)上則表現為開(kāi)發(fā)商幾乎不愿拿地。因此，整個(gè)一季度深圳市住宅用地流拍嚴重，成交地塊均以工業(yè)用地為主。

　　重慶

　　08年一季度重慶市土地交易中心總成交地塊22宗（不包括工業(yè)用地）�？傮w放量情況較07年四季度有所減少。此外由于受政策等因素影響，低容積率供應地塊越來(lái)越少，別墅和類(lèi)別墅產(chǎn)品因為土地源頭的制約將變得很稀缺。