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土地估價(jià)師

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發(fā)達國家控制城市用地擴張新思路

2008-05-29 09:43 來(lái)源: 打印 | 收藏 |
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  西方發(fā)達國家對于城市用地擴張控制的研究建立了較為完備的理論體系,無(wú)論研究方法還是研究思路均為我國城市用地擴張控制研究提供了較好的借鑒。

  借鑒一:控制措施制定的持續性。發(fā)達國家城市用地擴張控制過(guò)程經(jīng)歷了由增長(cháng)管理到精明增長(cháng)兩個(gè)階段,增長(cháng)控制的執行經(jīng)歷了一個(gè)相當曲折的過(guò)程,增長(cháng)控制成為一種普遍趨勢,且實(shí)施增長(cháng)管理的區域一直在增長(cháng)。對城市增長(cháng)控制措施涉及經(jīng)濟、法律、行政、技術(shù)等方面,且隨著(zhù)城市社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展,各國在實(shí)踐中摸索出了一系列新的用地擴張控制措施,但這些措施是否有效仍存在很大的爭議,即現有的研究仍無(wú)法證實(shí)現行用地擴張控制措施是否成功控制了城市用地擴張。因而,當前國際上對于城市用地擴張控制措施的研究仍處于不斷完善之中。同樣,我國在借鑒國外管制措施時(shí),應結合國情有選擇地借鑒。

  借鑒二:注重控制績(jì)效的研究。發(fā)達國家對于控制措施績(jì)效的研究以控制措施執行的影響研究為主,其中又主要集中于擴張控制對于住房?jì)r(jià)格與土地價(jià)值的研究。不足之處在于現有的研究?jì)H集中于對單項控制措施的影響研究,缺少對于不同控制措施之間的相互影響研究。在研究的方法上也普遍采用比較分析方法,且由于分析過(guò)程中對于相關(guān)因素的影響難以排除,致使對于相同控制措施的影響分析往往得出不一致的結果。中國在這一領(lǐng)域研究較為薄弱,急需加強。

  借鑒三:關(guān)注城市用地擴張的時(shí)間價(jià)值。發(fā)達國家對于增長(cháng)控制研究的理論基礎是城市最佳規模論。以此為基點(diǎn),國外學(xué)者一直試圖確定城市用地擴張控制的最佳時(shí)點(diǎn),并構建了一系列模型,從最初的傳統凈現值法發(fā)展到實(shí)物期權模型。但研究停留于理論階段,缺乏實(shí)證研究。城市用地擴張是受多因素相互影響的結果,單因素模型對于現實(shí)的擴張行為解釋能力較弱,也相應削弱了這一理論的可應用性。我國對于增長(cháng)控制研究最初的理論基礎也是城市規模論,但現有的研究均圍繞著(zhù)城市規模與城市效益展開(kāi),而缺乏對于單個(gè)城市規模隨社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展而變化的動(dòng)態(tài)規律性研究,忽視了城市土地利用的時(shí)間價(jià)值,造成城市用地快速擴張,土地資產(chǎn)大量流失。急需在以后的研究中加以完善。

  借鑒四:擴張控制的區域化。發(fā)達國家城市用地擴張控制研究已由早期的單個(gè)城市用地擴張控制研究發(fā)展為區域城市用地擴張控制研究,考慮了不同城市間實(shí)施城市用地擴張控制的相互影響,且對于如何從區域角度對城市用地擴張實(shí)施控制提出了相關(guān)政策建議。我國當前部分城市已出現區域化發(fā)展的趨勢,國外區域用地擴張控制中存在的問(wèn)題對中國區域城市用地擴張控制將具有很好的啟示作用。

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