摘要：經(jīng)營(yíng)型物業(yè)模式是相對于純管理型物業(yè)模式而講的，就是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體，在物業(yè)管理的同時(shí)對物業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)，創(chuàng )造效益，促使物業(yè)保值、增值，從而為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、客戶(hù)提供全面的服務(wù)，本文結合實(shí)例對經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項目的三個(gè)“五”管理模式進(jìn)行了詳細介紹。

　　一、三個(gè)“五”管理模式

　　1.五類(lèi)管理方式：全權委托管理、協(xié)助管理、顧問(wèn)管理、投資參股管理及特許經(jīng)營(yíng)。

　　2.五項專(zhuān)業(yè)服務(wù)：前期籌備、企業(yè)診斷、顧問(wèn)咨詢(xún)、員工培訓、營(yíng)銷(xiāo)租售代理等。

　　3.五種專(zhuān)項服務(wù)：裝修裝飾設計施工監理（裝修）、公共秩序維護（保安）、清潔衛生（保潔）、景觀(guān)綠化養護（綠化）、公用部位和公用設施的日常運行和維護（工程）等。

　　在具體工作中，視情況或依據客戶(hù)需求，上述三個(gè)“五”管理模式，可選擇單一方式，也可以綜合多種方式，交雜穿插。

　　二、五類(lèi)管理方式簡(jiǎn)介

　　1.全權委托管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）簽署委托管理合同，以整建制外派方式，委派以項目總經(jīng)理為首的工作團隊，代表開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）全面行使項目經(jīng)營(yíng)管理職責，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式對受托項目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，使其正常經(jīng)營(yíng)，取得良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，使物業(yè)保值增值。合同期限一般為1～5年。

　　2.協(xié)助管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）簽署協(xié)助管理合同，委派執行總經(jīng)理（或常務(wù)副總經(jīng)理）和有關(guān)部門(mén)的負責人組成工作團隊，協(xié)助開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）執行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式，使協(xié)助管理的項目按專(zhuān)業(yè)化標準正常經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)委派工作團隊負責協(xié)助項目的日常經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)工作，可獲得良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。合同期限一般為1～3年。

　　3.顧問(wèn)管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）簽署顧問(wèn)管理合同，根據項目的具體要求，委派專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，就顧問(wèn)項目特定的問(wèn)題，如：物業(yè)項目硬件設施改造、裝修改造設計、財務(wù)管理、服務(wù)規范、營(yíng)銷(xiāo)策劃等進(jìn)行顧問(wèn)管理。合同期限一般1～3年。

　　4.投資參股管理。對于有一定投資價(jià)值的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項目，借助物業(yè)管理企業(yè)自身的投資功能，通過(guò)產(chǎn)權獲得經(jīng)營(yíng)權。根據在建、籌建、已建經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項目的規模、位置、產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等綜合情況，可視情況投資參股合作，并派出管理隊伍實(shí)施管理。合同期限一般為10年以上。

　　5.特許經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)選擇地點(diǎn)、規模、設施設備等方面基本符合物業(yè)管理企業(yè)自身要求的酒店、寫(xiě)字樓和度假村、酒店式公寓等經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項目，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式進(jìn)行培訓指導，達到物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量標準后，物業(yè)管理企業(yè)授權其使用自己的品牌開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)根據特許經(jīng)營(yíng)的協(xié)議定期派監督員對于特許經(jīng)營(yíng)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢查，以確保特許經(jīng)營(yíng)物業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和品牌質(zhì)量。此種模式應在物業(yè)管理企業(yè)品牌形成后方可推廣采用，合同期限一般3年以上。

　　三、五項專(zhuān)業(yè)服務(wù)

　　1.前期籌備。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）簽署前期籌備（或介入）管理合同，在一定時(shí)期內，根據物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）的要求，委派專(zhuān)業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員承擔項目的選址、確定設計概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設計論證、施工要求、設備配置、員工招聘、培訓、銷(xiāo)售策劃、籌辦開(kāi)業(yè)、入住收樓和擬訂經(jīng)營(yíng)計劃經(jīng)營(yíng)預算等責任。合同期限一般1～2年。

　　2.企業(yè)診斷。物業(yè)管理企業(yè)根據客戶(hù)的需要對外承接企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理診斷服務(wù)，經(jīng)營(yíng)管理診斷遵循客觀(guān)性、系統性、效率性、雙向性、階段性原則，針對企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題，進(jìn)行科學(xué)、系統的分析與研究，進(jìn)行市場(chǎng)調研和客戶(hù)滿(mǎn)意率調查，確定問(wèn)題的性質(zhì)、原因和主次，幫助企業(yè)尋求解決問(wèn)題的對策，提供詳細的診斷報告，以改進(jìn)企業(yè)各方面的工作。合同期限可視客戶(hù)需求而定。

　　3.顧問(wèn)咨詢(xún)。物業(yè)管理企業(yè)根據項目開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）的要求與其簽署顧問(wèn)咨詢(xún)合同，委派專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)或團隊，就物業(yè)項目特定的經(jīng)營(yíng)、管理等問(wèn)題及其它業(yè)務(wù)，如物業(yè)項目在規劃及建設方面的可行性報告；物業(yè)項目在工程技術(shù)設計、建筑及內部裝修方面的咨詢(xún)和技術(shù)支持；物業(yè)項目開(kāi)業(yè)、入住籌備指導；經(jīng)營(yíng)項目（酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、會(huì )所和酒店式公寓等）的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、品牌推廣；企業(yè)人員招聘、培訓和團隊建設等方面提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)和指導。合同期限一般1～3年。

　　4.員工培訓。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）簽署培訓協(xié)議，根據物業(yè)項目的實(shí)際情況，從管理層到員工層實(shí)施培訓，分階段、分步驟、有針對性的提供全方位、多層次的專(zhuān)項培訓課程。通過(guò)培訓使企業(yè)受訓人員了解和掌握物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的基本知識，用新的市場(chǎng)化的管理理念、服務(wù)標準和專(zhuān)業(yè)水平，全面提升物業(yè)項目經(jīng)營(yíng)管理水平和日常服務(wù)水準，塑造企業(yè)形象。合同期限可視客戶(hù)需求而定。

　　5.營(yíng)銷(xiāo)租售代理。有銷(xiāo)售資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依據自身或與合作伙伴建立戰略聯(lián)盟形成的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )和客戶(hù)資源，在國內和世界各地可為其它客戶(hù)提供市場(chǎng)調研、產(chǎn)品策劃、房屋銷(xiāo)售、酒店和度假村預定、會(huì )所連鎖經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商業(yè)和公寓租售代理服務(wù)等。

　　四、五種專(zhuān)項服務(wù)

　　裝修裝飾設計施工監理（裝修）、公共秩序維護（保安）、清潔衛生（保潔）、園區景觀(guān)綠化養護（綠化）、公用部位公用設施的日常運行和維護（工程）等。這五種專(zhuān)項服務(wù)有的需要具有相應資質(zhì)，實(shí)踐中可根據客戶(hù)的需求選擇一種或多種專(zhuān)項服務(wù)，同時(shí)也可以與有關(guān)管理方式或專(zhuān)業(yè)服務(wù)方式一起同時(shí)提供給客戶(hù)，供其選擇，類(lèi)似菜單模式。

　　五、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)風(fēng)險防范

　　1.當前物業(yè)管理企業(yè)在與開(kāi)發(fā)商（或業(yè)主）的合作中，基本采用的都是上述三個(gè)“五”的管理模式，既有選擇單一種類(lèi)的，也有將五類(lèi)管理方式、五項專(zhuān)業(yè)服務(wù)和專(zhuān)項服務(wù)中的部分種類(lèi)交叉包容進(jìn)行的。從風(fēng)險角度考慮，筆者認為一般情況下不宜采取承包性經(jīng)營(yíng)和附帶擔保性質(zhì)的管理方式，具體情況可另行協(xié)商。

　　2.合作企業(yè)（開(kāi)發(fā)商或業(yè)主）應具有獨立法人資格，擁有必要的經(jīng)濟實(shí)力和經(jīng)營(yíng)資源，資信可靠，無(wú)巨額債務(wù)和不良資產(chǎn)。

　　3.物業(yè)項目財產(chǎn)關(guān)系清晰，土地、房產(chǎn)使用合法。

　　4.物業(yè)項目應在北京或其它省、市中心城市或著(zhù)名旅游區、商務(wù)區、居住區，位置適中，交通便利，有一定的客源市場(chǎng)或潛在的消費對象與群體。

　　5.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項目要形成一定規模，才有利可圖。酒店、度假村和公寓客房數量應每套不少于80間，要有相應的配套服務(wù)設施，星級標準為最低達到國家星級評定標準的三星級酒店標準；寫(xiě)字樓的建筑面積應在1萬(wàn)平方米以上；商業(yè)項目建筑面積應在1萬(wàn)平方米以上，且要處于繁華商圈或大型居住社區內；會(huì )所項目建筑面積要在3千平方米以上，功能布局要合理；特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)項目應符合物業(yè)管理企業(yè)的品牌要求。

　　6.企業(yè)自愿接受物業(yè)管理企業(yè)的管理體系，認同企業(yè)的文化、經(jīng)營(yíng)理念和管理標準，執行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式。

　　六、遠洋物業(yè)在三個(gè)“五”經(jīng)營(yíng)管理模式方面的一些探索

　　1.拓展專(zhuān)業(yè)服務(wù)，開(kāi)拓房屋經(jīng)紀市場(chǎng)。遠洋物業(yè)的前身是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，在2000年取得物業(yè)管理資質(zhì)之后，充分利用逐漸擴大的物業(yè)管理資源，建立了獨立于物業(yè)管理業(yè)務(wù)之外的房屋經(jīng)紀中心，通過(guò)與全球最大的不動(dòng)產(chǎn)中介機構——21世紀不動(dòng)產(chǎn)的5年加盟合作，積累了市場(chǎng)經(jīng)驗、培養出一支專(zhuān)業(yè)隊伍。我們在各個(gè)住宅小區內均建立了遠洋物業(yè)房屋經(jīng)紀中心，依托物業(yè)管理資源及專(zhuān)業(yè)的服務(wù)、依靠廣大客戶(hù)的信任，贏(yíng)得了在管小區大部分房屋租賃的市場(chǎng)份額，并逐漸成為延伸物業(yè)服務(wù)，成為贏(yíng)得客戶(hù)滿(mǎn)意的一條重要渠道。

　　2.找準定位，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理模式，創(chuàng )立社區經(jīng)營(yíng)服務(wù)型會(huì )所。會(huì )所一般有四種：商務(wù)型會(huì )所、旅游休閑型會(huì )所、專(zhuān)業(yè)俱樂(lè )部、社區會(huì )所。遠洋物業(yè)將所管小區的會(huì )所定位于社區服務(wù)經(jīng)營(yíng)開(kāi)放型會(huì )所。會(huì )所經(jīng)營(yíng)首先是滿(mǎn)足小區廣大業(yè)主的需求，針對客戶(hù)群進(jìn)行定位，并倡導“酒店式”服務(wù)理念；其次是拓展經(jīng)營(yíng)渠道，引進(jìn)增加業(yè)主所需要的新的經(jīng)營(yíng)項目，實(shí)現經(jīng)營(yíng)者、客戶(hù)與商戶(hù)的多贏(yíng)；第三，狠抓內部管理，成本領(lǐng)先，尤其是抓會(huì )所能源消耗這只“老虎”。任何事做好了都有可能創(chuàng )造奇跡。在北京絕大多數小區會(huì )所均虧損的情況下，遠洋物業(yè)負責經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)會(huì )所都實(shí)現了贏(yíng)利，可以說(shuō)創(chuàng )造了一個(gè)奇跡。

　　參考文獻：

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