房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現（掌握）

　　抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規定的平等、自愿、等價(jià)、有償的一般原則。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。依據《物權法》的規定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內請求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應當參照市場(chǎng)價(jià)格。

　　依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　人民法院依法對抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)。人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)格或者&建設工程教育網(wǎng)&市價(jià)的80％；如果出現流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20％。抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規定履行償還債務(wù)義務(wù)的，依照法律規定，房地產(chǎn)抵押權人有權解除抵押合同，拍賣(mài)抵押物，并用拍賣(mài)所得價(jià)款，優(yōu)先得到補償，而不使自己的權利受到侵害。

　　對于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。土地承包經(jīng)營(yíng)權、鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實(shí)現抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地用途。

　　抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效期內行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

　　此外，根據《最高人民法院關(guān)于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，對于被執行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。但同時(shí)規定，人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債后，應當給予被執行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。六個(gè)月寬限期屆滿(mǎn)后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。強制遷出時(shí)，被執行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時(shí)住房。申請執行人提供的臨時(shí)住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準確定。申請執行人提供的臨時(shí)住房，應當計收租金。租金標準由申請執行人和被執行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當地同類(lèi)房屋租金標準確定，當地無(wú)同類(lèi)房屋租金標準可以參照的，參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準確定。已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣(mài)或者變賣(mài)價(jià)款中優(yōu)先扣除。被執行人屬于低保對象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應強制遷出。