1．物業(yè)管理委托方

　　物業(yè)管理的委托方是業(yè)主。按物業(yè)產(chǎn)權歸屬，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會(huì )三類(lèi)主體。

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方。一是對建成后以銷(xiāo)售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權歸屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。因此，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責首次選聘物業(yè)管理企業(yè)。二是對建成后并不出售，而出租經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，因其產(chǎn)權始終歸屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。

　?。?）公房出售單位

　　在業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一樣，負責首次選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　?。?）業(yè)主大會(huì )

　　以銷(xiāo)售為主的物業(yè)&建設工程教育網(wǎng)&，當業(yè)主入住達到一定時(shí)間或一定比例時(shí)，以及原有公房的出售達到一定比例時(shí)均應按規定成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主大會(huì )成立后就是全體業(yè)主的代表，業(yè)主委員會(huì )與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

　　2．物業(yè)管理招投標概述

　?。?）物業(yè)管理招投標的內涵

　　物業(yè)管理招投標包括物業(yè)管理招標和物業(yè)管理投標兩部分。

　　物業(yè)管理招標是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，向社會(huì )公開(kāi)選聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程。物業(yè)管理投標是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)務(wù)，依據物業(yè)管理招標文件的要求組織編寫(xiě)標書(shū)，并向招標單位遞交投標書(shū)和投標文件，參加物業(yè)管理競標，以求通過(guò)市場(chǎng)競爭獲得物業(yè)管理項目的過(guò)程。

　　物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理招標行為和物業(yè)管理投標行為的有機結合，通過(guò)招投標，物業(yè)管理供需主體在乎等互利的基礎上建立起一種新型的勞務(wù)商品關(guān)系。物業(yè)管理招投標實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)雙向選擇行為。建設部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（建住房[2003]130號），規定：“住宅及同一物業(yè)管理區域內非住宅的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。并且明確：“前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的原則”。

　?。?）物業(yè)管理招標方式

　　物業(yè)管理招標有公開(kāi)招標、邀請招標兩種方式。

　　公開(kāi)招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標，又稱(chēng)為無(wú)限競爭性公開(kāi)招標，由招標方通過(guò)報刊、電視、廣播等各種媒體向社會(huì )公開(kāi)發(fā)布招標公告，凡符合投標基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請投標。公開(kāi)招標的優(yōu)點(diǎn)是招標方有較大的選擇范圍，可在眾多的投標單位之間選擇最優(yōu)者；其缺點(diǎn)是由于競標單位較多，工作量大，時(shí)間長(cháng)，增加了招標成本。公開(kāi)招標一般適用于規模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。

　　邀請招標是指招標人以投標邀請書(shū)的方式邀請特定的法人和其他組織投標。投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。