上海發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)

　　滬府發(fā)〔2010〕32號

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　市政府同意市住房保障房屋管理局、市發(fā)展改革委、市建設交通委、市規劃國土資源局、市財政局、市地稅局制訂的《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，現轉發(fā)給你們，請認真按照執行。

　　上海市人民政府

　　二○一○年九月四日

　　本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)

　　為進(jìn)一步建立健全本市住房保障體系，積極發(fā)展公共租賃住房，根據國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國發(fā)〔2007〕24號）、《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）以及住房城鄉建設部等七部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》（建�！�2010〕87號）的精神，結合實(shí)際，現就本市發(fā)展公共租賃住房提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

　　一、明確總體要求

　�。ㄒ唬┗�本思路。公共租賃住房是政府提供政策支持，由專(zhuān)業(yè)機構采用市場(chǎng)機制運營(yíng)，根據基本居住要求限定住房面積和條件，按略低于市場(chǎng)水平的租賃價(jià)格，向規定對象供應的保障性租賃住房。發(fā)展公共租賃住房，要符合深化住房制度改革和加快完善住房保障體系的總體要求，符合“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，有效緩解本市青年職工、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進(jìn)一步擴大住房保障政策覆蓋面，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的規范和健康發(fā)展。

　�。ǘ�）基本原則。一是科學(xué)規劃，合理布局。發(fā)展公共租賃住房應符合城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展規劃、土地利用總體規劃和城鎮規劃，采取大分散、小集中的方式布局，集中設置的項目盡可能在交通較便捷、公共設施較齊全的區域安排。二是規范管理，只租不售。公共租賃住房著(zhù)重解決階段性居住困難，滿(mǎn)足基本居住需要，應規范供應程序和租賃管理，對規定對象實(shí)行有期限租賃并只租不售。三是政府支持，機構運作。政府采取政策優(yōu)惠、專(zhuān)項投入等方式，支持一批公共租賃住房專(zhuān)業(yè)運營(yíng)機構，通過(guò)各種渠道籌集并經(jīng)營(yíng)公共租賃住房。四是市、區（縣）聯(lián)手，以區（縣）為主。市政府主要負責全市公共租賃住房的政策制定、規劃統籌和資源調配；區（縣）政府作為公共租賃住房工作的責任主體，應因地制宜、規范管理，組織開(kāi)展本區（縣）公共租賃住房的實(shí)施。

　�。ㄈ�）落實(shí)管理部門(mén)。市住房保障領(lǐng)導小組負責對本市公共租賃住房的政策、發(fā)展規劃和階段性任務(wù)等重大事項進(jìn)行決策協(xié)調。市住房保障房屋管理局是本市公共租賃住房工作的行政主管部門(mén)。區（縣）政府按照屬地化管理原則，負責本轄區公共租賃住房建設、籌集和供應的實(shí)施管理。區（縣）住房保障房屋管理部門(mén)是本區（縣）公共租賃住房工作的管理部門(mén)。市和區（縣）發(fā)展改革、城鄉建設、規劃土地、財政、稅務(wù)、工商、國資、民政、金融、人力資源社會(huì )保障、農業(yè)、經(jīng)濟信息化、公安、監察等部門(mén)按照職責分工，負責公共租賃住房的相關(guān)管理與監督工作。

　�。ㄋ模┓e極組建公共租賃住房運營(yíng)機構。由市、區（縣）政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資和經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“運營(yíng)機構”），負責公共租賃住房投資、建設籌措、供應和租賃管理，并引導各類(lèi)投資主體積極參與。運營(yíng)機構應按公司法有關(guān)規定組建，具有法人資格，采取市場(chǎng)機制進(jìn)行運作，以保本微利為營(yíng)運目標，著(zhù)重體現公共服務(wù)的功能。

　�。ㄎ澹┱J真編制公共租賃住房發(fā)展規劃和實(shí)施計劃。區（縣）政府應根據本區域經(jīng)濟發(fā)展水平、市場(chǎng)租賃住房供應情況和規定對象的需求等因素，統籌安排，合理布局，確定公共租賃住房供應規模，編制公共租賃住房的發(fā)展規劃和年度實(shí)施計劃，報市住房保障領(lǐng)導小組備案。公共租賃住房建設用地應符合土地利用總體規劃和城鎮規劃，納入年度土地供應計劃，規劃和土地部門(mén)應予重點(diǎn)保障，并將所建公共租賃住房相關(guān)要求作為土地供應的前置條件。

　　二、多渠道籌集房源

　�。ㄒ唬┩卣狗吭椿I集渠道。由市、區（縣）政府統一安排和協(xié)調房源籌集工作，運營(yíng)機構可利用多種渠道籌集公共租賃住房，主要為：結合舊城區改造、產(chǎn)業(yè)結構調整、市政基礎設施建設、大型居住社區建設等項目，合理選址、集中新建或配建；從新建、配建的經(jīng)濟適用住房和其它保障性住房中，經(jīng)規定程序批準轉化；按有關(guān)規定，綜合利用農村集體建設用地，適當集中新建；對因產(chǎn)業(yè)結構和城市結構調整而閑置的廠(chǎng)房、倉庫、辦公等非居住用房進(jìn)行改建或改造；收購或代理經(jīng)租閑置的存量住房。特別要積極探索房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或社會(huì )機構定向投資建設和提供房源。

　�。ǘ�）明確房源要求和標準。公共租賃住房主要為成套小戶(hù)型住宅或集體宿舍。新建公共租賃住房，應符合安全衛生標準和節能環(huán)保要求，確保工程質(zhì)量和安全。成套建設的公共租賃住房要綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口等要素，合理確定套型比例和結構，套均建筑面積一般控制在40-50平方米。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應符合宿舍建筑設計規范的有關(guān)規定。公共租賃住房出租的房屋條件和人均承租面積標準，應符合《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》的規定。公共租賃住房在使用前可進(jìn)行簡(jiǎn)易裝修，配置必要的家具和家用電器等設備。

　�。ㄈ�）嚴格權屬管理。公共租賃住房建設實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，投資者權益可按有關(guān)規定依法轉讓。要加強公共租賃住房權籍管理，做好權屬登記工作。

　　三、規范供應管理機制

　�。ㄒ唬┲贫ǚ�合實(shí)際的準入條件。申請公共租賃住房的對象（包括單身和家庭）應同時(shí)具備四項條件：一是具有本市常住戶(hù)口，或持有《上海市居住證》和連續繳納社會(huì )保險金達到規定年限；二是已與本市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動(dòng)或工作合同；三是在本市無(wú)自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米，因結婚分室居住有困難的，人均面積可適當放寬；四是申請時(shí)未享受本市其他住房保障政策。各區（縣）政府根據上述基本條件，可結合本區（縣）經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展等情況，制定具體的準入標準，并可適時(shí)調整；準入標準應向社會(huì )公布，公布前，應報市住房保障領(lǐng)導小組備案。

　�。ǘ�）嚴格申請和審核程序。申請對象主要向工作單位所在地的運營(yíng)機構提出申請，也可以向本市戶(hù)籍所在地的運營(yíng)機構提出申請。申請對象應如實(shí)填報申請表，按要求提交戶(hù)籍證明或居住證、身份證、勞動(dòng)或工作合同、住房狀況等資料，承諾對提交資料的真實(shí)有效性負責，經(jīng)申請對象所在單位確認后，交運營(yíng)機構審核。對審核通過(guò)的申請對象，運營(yíng)機構應出具登記證明，報區（縣）住房保障機構備案。區（縣）住房保障機構應對申請審核情況進(jìn)行檢查，發(fā)現有不符合規定的，向運營(yíng)機構提出整改意見(jiàn)，運營(yíng)機構應及時(shí)落實(shí)整改。

　�。ㄈ�）提高房源使用效率。各區（縣）應根據申請對象的人口結構、住房需求、承受能力等情況，制定公共租賃住房的租賃供應標準；可根據房源供應等情況，實(shí)行輪候供應制度。

　�。ㄋ模┘涌旖�立租賃信息管理平臺。市、區（縣）應建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務(wù)信息平臺，并與房地產(chǎn)租賃合同登記信息系統、實(shí)有人口管理信息系統相銜接，形成完整的全市住房租賃服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò )系統，發(fā)布房源信息、提供租賃服務(wù)、實(shí)行監督管理。公共租賃住房信息、居住人口信息的管理和使用按《上海市實(shí)有人口業(yè)務(wù)數據信息共享管理辦法》（滬府辦〔2010〕12號）規定執行。

　　四、健全租賃管理機制

　�。ㄒ唬┖侠泶_定租賃價(jià)格。按略低于市場(chǎng)租金水平，確定公共租賃住房的租賃價(jià)格，具體由各運營(yíng)機構按規定制訂，報送住房所在地的區（縣）物價(jià)部門(mén)和住房保障部門(mén)備案后實(shí)施。在租賃合同期限內，運營(yíng)機構不可單方面調整租賃價(jià)格。

　�。ǘ�）保證租金支付。承租人應根據合同約定，按時(shí)支付租金，符合條件的可按規定申請提取公積金賬戶(hù)內的存儲余額，用于支付租金。用人單位可根據本單位的有關(guān)規定，向承租公共租賃住房的職工發(fā)放相應的租金補貼，租金補貼可直接支付給出租單位。用人單位集體安排承租的，應配合運營(yíng)機構建立租金支付或租金匯集交付制度。

　�。ㄈ�）規范租賃行為。公共租賃住房的租賃服務(wù)和管理可由運營(yíng)機構自行實(shí)施，也可委托專(zhuān)業(yè)機構實(shí)施。出租單位應與承租人簽訂租賃合同，使用統一的住房租賃合同示范文本，并辦理租賃合同登記手續。租賃合同期限一般不低于2年，合同到期后承租人仍需租賃的，運營(yíng)機構應重新進(jìn)行資格審核，符合條件的可續租，租賃總年限一般不超過(guò)6年。單位集體租賃的，出租單位應與用人單位簽訂租賃合同。

　�。ㄋ模�強化退出管理。租賃雙方應嚴格按合同約定承擔責任和義務(wù)。對承租人發(fā)生將所承租的公共租賃住房出借、轉租或閑置的，擅自改變承租住房居住用途的，享受其他住房保障政策的，違反物業(yè)管理公約拒不整改的，以及其它違反租賃合同約定情況的，出租單位可與其解除租賃合同。對承租人拖欠租金和其他費用的，可通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。對承租人按合同約定應騰退住房而不騰退的，出租單位可要求用人單位協(xié)同督促騰退；拒不騰退的，嚴格按合同約定履行，必要時(shí)可通過(guò)司法途徑解決，并可采取在適當范圍公告通報、納入本市個(gè)人信用聯(lián)合征信系統、5年內不得享受本市住房保障政策等措施。

　　五、加大政策支持力度

　�。ㄒ唬┍ＷC政府投入。公共租賃住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按經(jīng)濟適用住房的相關(guān)政策執行；建設用地可采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用。市和區（縣）政府可投資入股運營(yíng)機構，通過(guò)合理讓渡或不參與分配租賃收益等方式，支持和保證運營(yíng)機構持續發(fā)展公共租賃住房：在國有土地上單獨選址、集中建設的公共租賃住房，可將土地出讓金作為政府的投入部分作價(jià)入股；市和區（縣）政府提供其他土地、房產(chǎn)的，其中低于市場(chǎng)價(jià)部分可折價(jià)入股。市和區（縣）政府對公共租賃住房建設和運營(yíng)給予資金支持。

　�。ǘ�）完善配套政策。市、區（縣）政府完善相關(guān)配套政策，支持和推動(dòng)公共租賃住房健康、有序發(fā)展。運營(yíng)機構在公共租賃住房建設、籌集和運營(yíng)中所涉及的稅收，按相關(guān)優(yōu)惠政策執行。新建的公共租賃住房，特別是集體宿舍，可根據實(shí)際情況，適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率；有條件的公共租賃住房項目，可增加建設一部分商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設施。公共租賃住房項目的水、電、燃氣等設施的建設和收費標準，按居住類(lèi)房屋標準執行，實(shí)際使用量按居民生活用水、用電、用氣標準計價(jià)。結合實(shí)有人口管理要求，相關(guān)部門(mén)應對公共租賃住房承租人的戶(hù)籍管理、就學(xué)和就醫等問(wèn)題制定相關(guān)的配套政策。

　�。ㄈ�）創(chuàng )新投融資機制。市有關(guān)部門(mén)及金融管理部門(mén)應按有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，積極支持金融機構、公共租賃住房運營(yíng)機構和有關(guān)單位，探索創(chuàng )新公共租賃住房的投融資機制。鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長(cháng)期貸款；支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(cháng)期債券等方式籌集資金；探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金，拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點(diǎn)范圍。同時(shí)，積極研究其他融資渠道及投融資機制。

　　六、加強管理和監督

　�。ㄒ唬┦泻蛥^（縣）住房保障房屋管理、發(fā)展改革、城鄉建設、規劃土地、財政、稅務(wù)、工商、國資、民政、金融、人力資源社會(huì )保障、農業(yè)、經(jīng)濟信息化、公安、監察等部門(mén)要根據各自職責，加強對公共租賃住房建設籌集、申請審核、供應分配和租后管理工作的監督，依法查處違法違規行為。公共租賃住房建設籌集、申請審核、供應分配和租后管理工作接受社會(huì )監督，有關(guān)部門(mén)要及時(shí)受理監督舉報，并向社會(huì )公開(kāi)處理結果。

　�。ǘ�）市、區（縣）住房保障房屋管理部門(mén)要加強對公共租賃住房運營(yíng)的監督管理。對公共租賃住房建設、經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的，各相關(guān)職能部門(mén)要依法依紀嚴肅追究相關(guān)單位和人員的責任。

　�。ㄈ�）繼續鼓勵有條件的單位（含經(jīng)濟、科技、產(chǎn)業(yè)等園區）利用自用土地發(fā)展單位租賃房，按市政府辦公廳《關(guān)于單位租賃房建設和使用管理的試行意見(jiàn)》（滬府辦發(fā)〔2009〕30號）等規定，規范運行方式，完善管理機制。

　　本意見(jiàn)自發(fā)布之日起實(shí)施。市相關(guān)部門(mén)可根據各自職責，制定相關(guān)配套實(shí)施辦法；區（縣）政府可結合本區域實(shí)際情況，制定相關(guān)實(shí)施細則。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　上海市發(fā)展和改革委員會(huì )

　　上海市城鄉建設和交通委員會(huì )

　　上海市規劃和國土資源管理局

　　上海市財政局

　　上海市地方稅務(wù)局

　　二○一○年九月一日