一、外墻、外墻面、共用界墻

　　常見(jiàn)的糾紛如業(yè)主在自家房屋所在的外墻或者超出所在的外墻粉刷廣告或懸掛門(mén)面招牌，相鄰業(yè)主、物業(yè)管理公司提出異議引發(fā)糾紛。一般認為，外墻不能視為共用部分，只有外墻面才可以成為共用部分。我國建設部的規章僅把外墻面列為共用部位，但是有的地方性規定如上海把外墻、外墻面都規定為共用部位。這一問(wèn)題涉及到學(xué)理上關(guān)于專(zhuān)有部分范圍的四種學(xué)說(shuō)，即壁心說(shuō)、空間說(shuō)、最后粉刷表層說(shuō)、壁心和最后粉刷表層說(shuō)。第四種壁心和最后粉刷表層說(shuō)被視為通說(shuō)。該說(shuō)認為，就內部關(guān)系而言，專(zhuān)有部分包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關(guān)系上，專(zhuān)有部分達到境界部分厚度之中心線(xiàn)。按此通說(shuō)，外墻一般不應視為共用部位，而外墻面應為共用部位。但是，是否能一概認定業(yè)主對外墻沒(méi)有任何合法使用權，其任何使用都應當經(jīng)全體共有權人或共有權人授權的組織如物業(yè)公司同意和許可呢？對此，也不能完全絕對化。首先，如業(yè)主公約有規定，業(yè)主在公約允許的范圍內使用，這種使用實(shí)際構成了前面所述約定專(zhuān)用情形，是完全合法使用。其二，即使在業(yè)主公約沒(méi)有規定的情況下，業(yè)主仍應當在一定限度內對自己房屋所在的外墻面擁有合理的利用權。如安裝空調器，如果業(yè)主沒(méi)有任何利用外墻面的權利的話(huà)，那么空調的室外安裝就成問(wèn)題了。顯然，對于外墻，業(yè)主仍然應當有一定的合理利用權。合理的界線(xiàn)應當是：是否對相鄰業(yè)主的生活造成不良影響；是否影響了整幢樓宇的美觀(guān)和統一性；是否影響公共安全，等等。

　　對共用界墻，我國建設部的規章確定的是由相鄰業(yè)主承擔對共用界墻的維修義務(wù)。筆者認為，對共用界墻應當承認相鄰業(yè)主對其有共有權，但這種共有權實(shí)質(zhì)是一種共用權。當共用界墻同時(shí)又是整幢樓的承重墻的時(shí)候，該共用墻又構成全體業(yè)主的共用部分，由全體業(yè)主享有共有權。

　　二、樓頂平臺

　　對樓頂的權屬有不同觀(guān)點(diǎn)：有認為應歸共有共用；也有認為應歸樓頂業(yè)主等。一般認為，樓頂的權屬應由該樓的全體業(yè)主享有共有共用權，而且，可以約定專(zhuān)有使用權。這同我國建設部的規章是一致的，建設部規章對共用部位的界定包含了屋頂。

　　現實(shí)中，樓頂權屬的確定可能會(huì )因開(kāi)發(fā)商先行約定專(zhuān)用或者后來(lái)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)利用變得異常復雜。例如下列案例：乙公司從甲公司手上購買(mǎi)了一大廈的裙樓（共3層）。該大廈呈“L”型，主樓高18層，裙樓的第3層與主樓相連。裙樓3層的屋頂為一約896米的露臺，原設計規劃為屋頂花園，但因種種原因尚未動(dòng)工，通過(guò)主樓電梯經(jīng)4樓可以到裙樓露臺。在乙公司購買(mǎi)裙樓一年后，甲公司將裙樓露臺賣(mài)給丙公司。丙公司在上面蓋了輕型鋼結構建筑，經(jīng)營(yíng)歌舞廳。乙公司遂以自己享有3樓屋頂所有權，將甲公司告上法庭。

　　就上述案例，筆者認為，開(kāi)發(fā)商原規劃該露臺為空中花園，應是確定露臺權屬的一個(gè)十分重要的考慮因素，它表明了露臺的公共用途，由此就不能在露臺未能建成的情況下，仍視開(kāi)發(fā)商保留了對露臺的盈利性開(kāi)發(fā)權和經(jīng)營(yíng)性使用權。因此，應當判定該露臺屬于該L型大廈的共用部分，乙有權以其應享有的份額主張對甲已獲得的利益進(jìn)行分割，按份享有其應得收益。