三、停車(chē)場(chǎng)所

　　目前，我國有關(guān)停車(chē)場(chǎng)的權屬糾紛尤為普遍。常見(jiàn)的糾紛如，開(kāi)發(fā)商承諾“為本樓住戶(hù)提供地下停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)車(chē)位”，卻又將停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)賣(mài)于特定業(yè)主；物業(yè)管理公司將停車(chē)場(chǎng)低價(jià)出租給特定人專(zhuān)用，侵害業(yè)主共同權益等。從各國的立法和學(xué)說(shuō)看，停車(chē)場(chǎng)的權屬也是區分所有權中最有爭論的問(wèn)題。日本將停車(chē)場(chǎng)區分為屋內停車(chē)場(chǎng)和屋外停車(chē)場(chǎng)。屋外停車(chē)場(chǎng)屬于在共有地基上設定專(zhuān)用使用權；屋內停車(chē)場(chǎng)，日本最高法院判決認為構成區分所有之標的，為專(zhuān)有部分。主要理由是：停車(chē)場(chǎng)滿(mǎn)足專(zhuān)有部分的兩個(gè)要件，即構造上的獨立性與利用上的獨立性。但日本學(xué)界對此持批判態(tài)度，認為應當以共用部分專(zhuān)用使用權確認停車(chē)場(chǎng)權屬比較妥當。我國有學(xué)者也認為，地下停車(chē)場(chǎng)可以與上面樓層分開(kāi)而成為單獨所有權的客體。也有學(xué)者認為，在理論或者立法上應當將停車(chē)位確定為整幢樓的附屬物，即為共用部分，再由業(yè)主購買(mǎi)（直接計入各個(gè)物業(yè)的成本）或者在業(yè)主公約中約定專(zhuān)用使用權。但這在我國目前的適用有困難，由此不妨可以將停車(chē)位作為專(zhuān)有部分的附屬物，由業(yè)主自愿購買(mǎi)，不愿購買(mǎi)或剩下的可以由原開(kāi)發(fā)商繼續擁有產(chǎn)權，委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。

　　筆者認為，目前我國司法實(shí)踐中確定停車(chē)場(chǎng)權屬，應注意考慮以下幾點(diǎn)：1.區分不同的類(lèi)型。對地下室形態(tài)或者室外共用基地上的停車(chē)場(chǎng)，一般應確定為屬于共用部分，共有權屬全體區分所有人，但可以通過(guò)業(yè)主公約或者開(kāi)發(fā)商事先出賣(mài)、區分所有人事后追認的形式設定專(zhuān)用使用權；對地上以小型獨立的停車(chē)空間形態(tài)存在的且規劃設計及宣傳材料中沒(méi)有明示是作為公共設施的，可以確定為專(zhuān)有部分，同房產(chǎn)一樣單獨出賣(mài)所有權（當然目前還存在產(chǎn)權登記方面的障礙），也可以作為房產(chǎn)的附屬物出賣(mài)。2.對已作為小區公共配套設施的一部分納入了房?jì)r(jià)或者在規劃、宣傳材料中以公共用途定性的，一般宜確定為共用部分，由全體區分所有人享有共有權。如果開(kāi)發(fā)商再拿去賣(mài)，重復獲利，應不予支持。

　　四、地基、小區空地、場(chǎng)地

　　對建筑物地基的使用權歸區分所有人共有，此基本為通說(shuō)。也就是說(shuō)，如果建筑物發(fā)生了毀損需要重建或者拆除，應當確認各區分所有人對地基的使用都享有權利。但是，小區空地、場(chǎng)地的權屬則往往比較復雜，這里還涉及到土地、空間的增建改建問(wèn)題。增建改建權屬于開(kāi)發(fā)利用權，這種權利一般應屬于所有權人，當然，所有權人可以將這一權利轉讓?zhuān)�由特定人繼受獲得。司法實(shí)踐中，判斷小區空地、場(chǎng)地的權屬是由業(yè)主共同享有，還是由開(kāi)發(fā)商自己保留，應特別注意以下幾點(diǎn)：1.從開(kāi)發(fā)商的規劃、出售和宣傳行為中是否可判明這些空地、場(chǎng)地性質(zhì)為公用；2.開(kāi)發(fā)商是否明示保留了對這些空地、場(chǎng)地的所有權使用權；3.這些空地、場(chǎng)地是否已作為房?jì)r(jià)的成本并已由業(yè)主承擔；4.如果本身已作為公共場(chǎng)地在使用，開(kāi)發(fā)商擅自改變公共用途改建其他，根據我國《物業(yè)管理條例》第五十條規定是否構成對業(yè)主法定“共用權”的侵害；5.開(kāi)發(fā)商的增建改建獲得行政許可或者被定為非法建筑，不應實(shí)質(zhì)影響民事權利歸屬的判斷。