業(yè)主議事機制是否必須

　　在一個(gè)建筑物中，作為建筑物區分所有權人的業(yè)主之間因其對建筑物共有部分所享有的共有權，而形成一個(gè)利益集團，每一名業(yè)主在集團中的權利就是建筑物區分所有權構成中的業(yè)主成員權。它是以業(yè)主對共有部分所享有的共有權為基礎的，其主要內容就是每一名業(yè)主對共有部分管理、維修的參與權、決策權、監督權等。業(yè)主在行使權利時(shí)，會(huì )發(fā)生一定的成本，這種成本由于集團內業(yè)主人數眾多，其發(fā)生具有不可預測性，并不是每一名業(yè)主的成本之簡(jiǎn)單相加之和。

　　因此，業(yè)主的成員權的實(shí)現，由于其多人數的特征因素，不可避免地面臨著(zhù)兩方面現實(shí)困境。一方面是業(yè)主承擔的高成本。雖然業(yè)主數量占優(yōu)，但由于信息和組織的難題，人數越多，越發(fā)分散，只能有更多的業(yè)主因無(wú)法發(fā)揮作用而成為“隱形人”，這就形成了“少數人的偏見(jiàn)”（即集中在一起的少數派的利益被過(guò)度代表的現象），在現實(shí)中，已發(fā)生極少數業(yè)主為實(shí)現自己的不當利益而將廣大業(yè)主的權利作為其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)討價(jià)還價(jià)的手段的現象。另外，一些業(yè)主在作出其承擔的成本遠遠大于其收益的判斷時(shí)，并不樂(lè )意參與涉及共有部分的維權活動(dòng)。

　　例如當一個(gè)業(yè)主與一個(gè)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商時(shí)，只花費一個(gè)小時(shí)，可其與多數業(yè)主協(xié)商花費的時(shí)間肯定不止一小時(shí)，這對業(yè)主而言，在成本不斷增加的情況下，其收益并沒(méi)有任何變化，相反，隨著(zhù)業(yè)主人數的增多，每一名業(yè)主對共有部分的權利份額呈下降趨勢，這時(shí)，邊際成本明顯大于邊際收益，業(yè)主中“每個(gè)人所感受到的利害關(guān)系的程度是如此之低，以至于大多數人都會(huì )認為花費時(shí)間、精力和財力去認清所爭議的問(wèn)題實(shí)在不劃算”。

　　因而業(yè)主往往缺乏足夠的動(dòng)力去維護其共有部分權益。當業(yè)主因其維護共有部分的成本過(guò)高而不得不將一部分共有部分置于“公共領(lǐng)域”之內時(shí)，其他人便產(chǎn)生牟利的沖動(dòng)，這也是現實(shí)中屢屢出現物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等侵害業(yè)主合法權益（諸如侵占小區公共空地、出售物業(yè)管理用房、挪用專(zhuān)項基金等）的原因所在。另一方面，則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的高成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，其服務(wù)對象是千家萬(wàn)戶(hù)，享有參與權的業(yè)主人數眾多，如果與每一戶(hù)業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，那么，由于每一個(gè)業(yè)主個(gè)人偏好、知識水平等自身因素的不同，對合同內容亦會(huì )提出不同的要求和標準，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主們達成一致的物業(yè)服務(wù)合同以滿(mǎn)足業(yè)主們的服務(wù)需求（實(shí)際上這是不可能的），勢必會(huì )在簽約前、履約中及監督等活動(dòng)花費非常昂貴的時(shí)間成本，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所無(wú)法承受的，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿（甚至是不敢）涉足物業(yè)管理，物業(yè)管理制度至此擱淺。所以，從一定程度上說(shuō)，業(yè)主的多人數是物業(yè)管理制度選擇的非常重要的制約因素。如何建立有效率的業(yè)主議事機制以解決這一現實(shí)問(wèn)題，是實(shí)施和規范物業(yè)管理的根本所在。

　　與其他集體成員不同的是，業(yè)主的成員權是在其享有建筑物區分所有權時(shí)內涵的一種權利，業(yè)主不能放棄，于是形成了一個(gè)業(yè)主不能退出、他人不能進(jìn)入的封閉性團體。這為業(yè)主必須服從集體就共有部分維修、管理事宜所做出的決策設定了非常好的前提條件。那么，這個(gè)集體決策如何有效率的形成呢？以避免上述分析中的無(wú)效率。制度的形成是多次博弈的結果，根據制度經(jīng)濟學(xué)理論，在涉及多人數的集體決策中，通過(guò)將成員間的信任建立在穩定而明確的規則基礎之上，并設立“中間機構”，可最小化集體決策的交易成本。所以，我們看到現行有效率的業(yè)主議事機制就是業(yè)主大會(huì )決策、業(yè)主委員會(huì )執行的制度（見(jiàn)《物業(yè)管理條例》第二章規定），即所有的業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )形式共同簽訂公約或訂立章程，設立業(yè)主委員會(huì )，并將一部分權利讓渡給該委員會(huì )，由其來(lái)組織、協(xié)調業(yè)主們的活動(dòng)，并按照多數票制規則形成決策，該決策對每一個(gè)業(yè)主具有約束效力。這與公司制的組織形式非常相似。