在市民社會(huì )，一項制度的產(chǎn)生，是以一定的權利需求為基礎的。這種權利需求來(lái)自于對社會(huì )稀缺資源的分配或再分配，以達到其效用最大化的目的。物業(yè)管理制度作為新興的房屋管理制度，其產(chǎn)生亦不例外。由房地產(chǎn)所有權形態(tài)發(fā)展來(lái)看，是沿著(zhù)由簡(jiǎn)單逐漸到復雜的軌跡演化的，即從傳統的單一所有權到共有權，再到建筑物區分所有權。其內在現實(shí)動(dòng)力就是日益增長(cháng)的人口在有限而稀缺的土地資源條件下如何滿(mǎn)足生產(chǎn)、生活的需要，實(shí)際就是追求土地資源利用最大化。而當新興的能夠滿(mǎn)足人們追求土地資源利用最大化的建筑物區分所有權之形態(tài)出現以后，人們便面臨著(zhù)選擇與之相適應的房屋管理模式。這就是本文以法經(jīng)濟學(xué)理論來(lái)分析物業(yè)管理制度的出發(fā)點(diǎn)。

　　物業(yè)管理是否必須

　　根據建筑物區分所有權理論，建筑物區分所有權屬于由專(zhuān)有部分專(zhuān)有權、共有部分共有權、及成員權構成的復合物權。這是土地利用由平面向立體發(fā)展所引發(fā)的產(chǎn)權制度產(chǎn)物，它有效地防止了因法律制度對這種特殊權利形態(tài)的界定不清或缺失而產(chǎn)生的“外部性”問(wèn)題。這在我國的現實(shí)中就有非常好的例證，隨著(zhù)商品樓房成為人們解決生活、居住的主要手段，一種人們因利用立體空間而“累積”一起的事實(shí)狀態(tài)，急需必要的制度予以規定，然而，由于我國沒(méi)有及時(shí)的相應立法予以調整，導致現實(shí)中出現了大量業(yè)主產(chǎn)權被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等侵害的現象�！段飿I(yè)管理條例》的出臺，尤其是《物權法》對建筑物區分所有權的專(zhuān)門(mén)規定，比較清晰的界定了這種產(chǎn)權的界限，為業(yè)主防止其產(chǎn)權“外溢”提供了有利的制度依據。

　　同時(shí)，也恰恰是這種產(chǎn)權形態(tài)下的建筑物及其配套設施設備引起了人們對其如何維修養護的思考，因為一個(gè)建筑物是由各個(gè)業(yè)主的專(zhuān)有部分與共有性質(zhì)的共有部分共同構成了物理形態(tài)的建筑物結構整體，眾多的業(yè)主雖然對其專(zhuān)有部分享有排他性的產(chǎn)權，并能夠自行決定及承擔維修責任，但對于屬于建筑物不可或缺且不可分割（離）的共有部分，業(yè)主間形成了共有法律關(guān)系，每一名業(yè)主卻不能根據自身的目的（如維修、使用）對共用部分進(jìn)行分割，以行使權利或承擔義務(wù)，尤其是維修義務(wù)。而對共有部分的維修養護將直接關(guān)系著(zhù)業(yè)主對專(zhuān)有部分的利用程度。所以，對共有部分的維修養護，與業(yè)主是有利害關(guān)系的�？杀姸嗟臉I(yè)主在共有部分維修時(shí)達成決策上的一致：共有部分是否需要維修、何時(shí)維修、維修開(kāi)支是否合理、如何分擔、由誰(shuí)具體實(shí)施等等，必將發(fā)生長(cháng)時(shí)間的討價(jià)還價(jià)、協(xié)商、實(shí)施及監督等巨大的交易成本。同時(shí)，還會(huì )發(fā)生個(gè)別業(yè)主“搭便車(chē)”等投機行為，不承擔維修開(kāi)支，而對這些業(yè)主的監督，也將花費其他業(yè)主大量的時(shí)間、精力，監督成本同樣是很高的。

　　在這種狀態(tài)下，對共有部分的維修養護所發(fā)生的交易費用，對單個(gè)業(yè)主而言，是不經(jīng)濟的、無(wú)效率的。因此，只有在損壞的共有部分構成某一（些）業(yè)主承受不利損害的直接原因時(shí)，這些業(yè)主才有實(shí)施維修的激勵，但對于其他業(yè)主而言，卻無(wú)激勵，其將懶于參加維修行為，并不愿承擔維修費用，雖然其作為共有部分的權利人亦受益這一維修行為。例如樓房的屋蓋因防水層老化，在雨天滲水，那么，住在頂層的業(yè)主對于該屋蓋的維修則積極主張并參與，而未受滲水之害的其他業(yè)主則會(huì )無(wú)動(dòng)于衷。

　　另外，隨著(zhù)建筑技術(shù)（如電梯、空調系統、管道設施等）的不斷發(fā)展和應用，對共有部分的維修技術(shù)要求遠遠超出了業(yè)主的自身能力，也致使業(yè)主不可能承擔共有部分的具體維修養護行為。這些因業(yè)主自身原因而產(chǎn)生的限制性因素，勢必影響對建筑物共有部分實(shí)施有效、及時(shí)的維修養護，進(jìn)而使每個(gè)業(yè)主的房屋財產(chǎn)權利最終承受不利結果。這是業(yè)主所不愿看到的。

　　于是，業(yè)主為了節省因共有部分需維修養護時(shí)產(chǎn)生的眾人參與的費時(shí)費力的談判過(guò)程，就將維修義務(wù)一致委托于單一的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)主體，由這一服務(wù)主體按合同約定來(lái)實(shí)施必要的維修養護，這就大大減少了業(yè)主“一事一議”所發(fā)生的交易成本，這種以專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)主體為業(yè)主提供服務(wù)，對于享有建筑物區分所有權的業(yè)主而言是有效率的。所以，在建筑物區分所有權之形態(tài)下，以接受業(yè)主委托提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)為內容的物業(yè)管理成為與之相適應的必須之選。這就是物業(yè)管理制度產(chǎn)生的現實(shí)基礎。