依《城市房地產(chǎn)管理法》第19、20條的規定，租賃合同雙方都應當按照合同約定承擔相應的義務(wù)，違約者應承擔違約責任。房地產(chǎn)租賃格式合同中規定，出租人有下列情形之一的，承租權人可以解除合同：

　�。�1）未按合同規定對租賃物維修的；

　�。�2）逾期交付租賃物達六個(gè)月以上的；

　�。�3）超出合同之外對承租人提出無(wú)理要求的。參照這一規定，本部分第2款列舉了出租人嚴重違約的情形。根據“房地一致”原則，出租人有權收回土地使用權及土地上的建筑物、其他附著(zhù)物。

　　因土地使用權人非法處分租賃物或有其他嚴重違反法律、行政法規行為的，土地所有者無(wú)償強制收回租賃物，租賃關(guān)系提前終止，出租人應負違約責任。

　　因土地使用權人嚴重違反法律、合同約定，租賃關(guān)系提前終止的，租賃物隨使用權被收回。但對于承租權人投資建造的土地上建筑物、其他附著(zhù)物，應當依照國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的有關(guān)規定依法進(jìn)行評估。出租人根據評估價(jià)值給予承租權人適當的補償，并應退還承租人已繳納的剩余租期的租金。

　　租賃合同雙方當事人協(xié)商一致，提前終止租賃關(guān)系的，租賃物由出租人收回，關(guān)于土地使用權及土地上建筑物的補償以及土地承租權人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。

　　租賃關(guān)系終止，土地使用權人收回土地的，應當向土地登記機關(guān)辦理相應的登記備案手續。

　�。ㄈ�）因其他原因提前終止租賃關(guān)系

　　因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權的，土地承租權提前終止。土地使用權人應當退還土地承租權人已經(jīng)繳納的剩余期限的租金。出租人獲得貨幣補償或者作價(jià)補償的，應當將所得補償的一部分依據承租權人對土地的投資或者開(kāi)發(fā)程度支付給承租權人；出租人獲得產(chǎn)權調換的，應當與土地承租權人人重新簽訂租賃合同，將調換所得的土地使用權出租給承租權人。

　　承租權是土地承租人以向土地使用權人支付租金為代價(jià)而取得的財產(chǎn)權利。土地上承租權的取得以該土地上設定土地使用權為前提，土地使用權的終止必然導致承租權的消滅。因土地所有者收回土地使用權，土地承租關(guān)系提前終止的，使用權人應退還土地承租權人已繳納的使用期限的租金。

　　土地使用權人因上述原因獲得貨幣補償或者作價(jià)補償的，使用權人應當根據承租權人對土地的投資開(kāi)發(fā)情況將所得補償的一部分支付給承租權人。

　　根據《城市房地產(chǎn)拆遷管理條例》第24條的規定，因城市規劃或者鄉（鎮）村公益事業(yè)，需要拆遷出租房屋而進(jìn)行產(chǎn)權調換的，原租賃關(guān)系繼續保持。產(chǎn)權調換后，出租人應將調換后的土地出租給土地承租權人。這樣處理，有利于維護房地產(chǎn)租賃秩序的穩定，保護承租權人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退還租金的風(fēng)險以及給予承租權人補償時(shí)在計算上的麻煩。因產(chǎn)權調換，原租賃合同中的部分條款如面積、地點(diǎn)必然發(fā)生變化，雙方當事人應當進(jìn)行協(xié)商，重新簽訂租賃合同。