五、土地承租權的終止

　�。ㄒ唬┳馄趯脻M(mǎn)

　　承租期限屆滿(mǎn)，土地承租權人提出續租的，經(jīng)出租人同意，雙方續簽或者重新簽訂租賃合同。承租期限屆滿(mǎn)，承租權人未提出續租或者提出續租未獲同意的，租賃關(guān)系終止，出租人無(wú)償收回土地使用權。承租權人在承租土地上投資建造的建筑物、其他附著(zhù)物由土地使用權人無(wú)償收回。

　　依《合同法》第214條第2款的規定，租期屆滿(mǎn)，承租人可以申請續租。經(jīng)土地使用權人的同意，土地使用權人應當與土地承租權人重新簽訂土地租賃合同，但續租期限不得超過(guò)20年。

　　承租期限屆滿(mǎn)，承租權人未申請續租或申請續租未獲批準的，租賃關(guān)系終止，土地使用權及其上建筑物、其他附著(zhù)物的所有權由土地使用權人無(wú)償收回。土地承租權人以支付租金作為一定期限內對土地享有占有、使用、收益、部分處分的代價(jià)，期限屆滿(mǎn)，土地使用權人自然可無(wú)償收回土地，而地上建筑物、附著(zhù)物依房地主體一致原則，也應由土地使用權人取得。由于法律和合同對土地租賃期限已有明確規定，承租人在決定其承租期間的投資行為應當對投資的回收和回報以及相關(guān)的風(fēng)險有合理的預期。因此，當承租期限屆滿(mǎn)時(shí)，承租權人通常已經(jīng)通過(guò)對土地的占有、使用而獲得了預期的利益；即使未能實(shí)現投資利益，也應當由承租人承擔風(fēng)險，故其投資建造的地上建筑物、其他附著(zhù)物應隨土地使用權一并由土地使用權人無(wú)償收回（如果租賃期滿(mǎn)時(shí)，土地使用權也期滿(mǎn)并且未延期，則由土地所有權人收回）。

　　如果出租人對建筑物、其他附著(zhù)物無(wú)利用需要，且拆除要付出巨額費用，應由承租人負責拆除，或者由出租人予以拆除，承租人負擔拆除費用。

　�。ǘ�）因合同當事人的原因提前終止租賃關(guān)系

　　根據《城市公有房屋管理規定》第26條、《城市私有房屋管理條例》第21條關(guān)于租賃合同因承租人的原因提前終止的規定，承租期限內，土地承租權人有下列行為之一的，租賃關(guān)系提前終止，土地承租權人承擔違約責任，出租人可以無(wú)償收回租賃物：

　　1、擅自改變租賃物用途的；

　　2、轉讓、抵押土地承租權的；

　　3、擅自將土地承租權轉租的；

　　4、利用租賃物進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；

　　5、租金按月支付時(shí)，無(wú)正當理由累計六個(gè)月不繳納的或者按年支付時(shí)，無(wú)正當理由累計兩年不繳納的；

　　6、其他嚴重損害出租人權益的。

　　對此，土地承租權人應負違約責任。出租人收回土地使用權時(shí)，根據房地一致原則，土地上建筑物的所有權歸屬于出租人。因此，土地承租權人違約時(shí)，出租人可一并無(wú)償收回土地上的建筑物，而無(wú)須給予任何補償。