四、土地承租權的內容及限制

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　　土地租賃是土地使用權人在保留土地合法使用權的條件下，承租權人在一定期限內以支付租金為對價(jià)對土地進(jìn)行使用和收益，因此，土地承租權人享有對租用土地的占有權、使用權、收益權。土地承租權人不享有土地使用權，無(wú)權行使轉讓或者抵押等處分權。依《合同法》第224條的規定，經(jīng)土地使用權人的同意，土地承租權人可以將之轉租，轉租期限不得超過(guò)承租期限。

　�。ǘ�）土地承租期間新增建筑物的歸屬

　　按照房屋所有權與土地使用權主體統一的原則，應當確定土地上建筑物、其他附著(zhù)物的所有權歸屬。土地使用權出租后，承租人僅享有租期內對土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權人；原土地使用權出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續履行，租期屆滿(mǎn)而土地使用權未屆期時(shí)，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著(zhù)物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權人投資建造的地上建筑物、其他附著(zhù)物，依土地使用權與房屋所有權主體統一和“房地一致”的原則，其所有權歸屬于該租賃土地使用權人。這兩者的區別應予以注意。

　�。ㄈ�）土地承租期間使用權轉移對承租權的效果

　　土地使用權人將其權利出租后，在租賃期內又將其權利轉讓、抵押的，仍需保護原承租人的利益，維護原租賃合同的效力。按照傳統民法的概念，所有權、抵押權屬物權，而租賃權屬債權，二者為不同性質(zhì)的權利，且物權優(yōu)于債權。而現代民法為保護承租人的權益，創(chuàng )設“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，使承租人的租賃權具有物權地位，這就是所謂“租賃權物權化”的現象。土地使用權出租后，出租人可以通過(guò)出賣(mài)、交換 、贈與等方式轉讓已出租的土地使用權，變更土地使用權的主體，也可將已出租的土地使用權抵押，但為了保護承租人的權益，應當適用《合同法》第229條確認的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，維護原租賃合同的效力。

　�。ㄋ模┏凶馊说膬�(yōu)先購買(mǎi)權

　　參照《合同法》第230條的規定，確認承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權。法律為保護承租人的權益，賦予其此種特權。因租賃合同為持續性合同，出讓國有土地使用權的承租人對土地進(jìn)行了一定的投資，故需要對租賃物長(cháng)期使用和收益。對此，法律應當加以特殊保護，以鼓勵承租人進(jìn)行投資，實(shí)現土地資源的高效利用。因此，法律規定在出租人轉讓出讓國有土地使用權時(shí)，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買(mǎi)權。出租人應在出售前的合理期限內通知承租人。“合理期限”視具體情況而定。出租人未盡通知義務(wù)而轉讓土地使用權的，承租人可以請求人民法院撤銷(xiāo)已生效的法律行為。撤銷(xiāo)前已發(fā)生的權利轉移，對承租人不生效力。土地承租權的登記備案具有對抗第三人的效力。未經(jīng)登記備案的土地承租權人不享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

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　　出租人依約應將土地的占有和使用提供給土地承租權人而未按期提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的，出租人應當承擔違約責任；由此造成土地承租權人損失的，應負賠償責任�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第20條對此有明確的規定。

　�。�六）承租人的租金義務(wù)

　　土地使用權的取得以向土地使用權人支付一定數額的租金為對價(jià)，根據租賃合同對租金支付方式、數額、期限的約定，土地承租人負有按約定支付租金的義務(wù)。土地承租權人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達法定期限，沒(méi)有被收回土地承租權的，土地承租權人應當支付違約金，承擔違約責任�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第22條即規定了承租權人的租金繳納義務(wù)。

　�。ㄆ撸┏凶馊俗袷赝恋厥褂脵喑鲎尯贤�的義務(wù)

　　《劃撥?chē)�有土地使用權管理暫行辦法》第21條的規定表明，土地使用權出租后，承租人應遵守土地使用權出讓合同規定的合理利用土地的義務(wù)，不得隨意改變原有的土地的用途；需要改變土地使用權合同規定用途內容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過(guò)審批，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整出讓金，辦理登記手續。