三、土地承租權的取得

　�。ㄒ唬╆P(guān)于合同的形式和登記

　　在民法上，土地使用權出租屬于要式行為，需具備一定的形式要件。土地使用權人應當依法與土地承租權人簽訂書(shū)面租賃合同，并依法辦理租賃登記備案；不辦理登記備案的，不得對抗善意第三人。

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第29條、第31條和《城市房地產(chǎn)管理法》第53條要求土地使用權出租必須簽訂合同且須辦理登記。土地使用權出租合同在出租人與承租人之間形成的是一種債權關(guān)系。因此，土地使用權租賃合同以書(shū)面合同為生效要件。租賃合同生效后，產(chǎn)生的是請求權而不是物權。請求權是對人權，即債權人要求債務(wù)人履行給付義務(wù)的權利�？梢�(jiàn)，僅有租賃合同尚不足以取得作為用益物權的土地承租權。而根據我國法律，取得土地物權的條件不是標的物的交付，而是辦理登記。土地承租權也是如此。具體說(shuō)，辦理了租賃登記的，即使尚未交付土地，承租人仍為已經(jīng)取得土地承租權；如果出租人事后將土地另行出租給善意第三人并交付了標的物，已登記的承租人仍有權請求法律保護，強制取得對標的物占有。反之，如果沒(méi)有辦理租賃登記，即使承租人已經(jīng)取得對標的物的占有，他仍然得不到物權法上的保護；如果事后出租人將土地另租給善意第三人并且辦理了租賃登記，則該承租人不能對抗第三人取得該土地的主張，而只能在交出土地以后請求出租人支付違約賠償。

　　所謂善意第三人，即不知情的第三人。所謂不知情，在這里就是指不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應知該租賃合同之存在，則為惡意；惡意侵害他人合同關(guān)系在現代民法上屬于一種侵權行為，故惡意第三人不受法律保護。但是，在實(shí)踐中，如果不借助登記制度，證明第三人的惡意十分困難。在實(shí)行土地租賃合同登記的情況下，由于登記的公示效力，凡是已經(jīng)登記的合同，均視為第三人已知或應知。所以，一般說(shuō)來(lái)，沒(méi)有辦理土地租賃登記的承租人，很難取得對抗第三人的法律地位。

　�。ǘ�）關(guān)于租金

　　土地使用權人應當與土地承租權人在租賃合同中約定租金數額、支付方式、期限等條款，并可以約定租金浮動(dòng)的比例與方法。租金調整時(shí)，租賃合同中約定有租金浮動(dòng)的比例和方法的，依其約定；無(wú)約定的，由租賃雙方協(xié)商確定。在租賃期限內，因情勢變更，需要變更租金及租金浮動(dòng)的比例和方法的，經(jīng)租賃合同雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請仲裁或者向人民法院起訴。公有住宅用房及其占用范圍內土地使用權出租的，應當執行國家或者地方人民政府規定的租金標準。其他房屋及其占用范圍內土地使用權租賃的，國家或者地方人民政府規定有最高租金額限制的，依其規定。

　　土地使用權通常與其上建筑物、其他附著(zhù)物同時(shí)租賃。依意思自治原則，土地承租人所支付的租金，結合土地的級差效益，可參照《城市私有房屋管理條例》第16條的規定，由雙方當事人協(xié)商確定。租金浮動(dòng)的比例和方法在租賃合同中有約定時(shí)，進(jìn)行租金調整依約定，無(wú)約定的，由當事人雙方協(xié)商確定。在租期內，因出現情勢變更，

　　執行原定租金或者按照原定的租金浮動(dòng)的比例和方法調整租金，都會(huì )損害當事人一方或者雙方的利益。所謂“情勢變更”指合同成立后，訂約時(shí)所依據的政治、經(jīng)濟環(huán)境條件，由于不可歸責于雙方當事人的原因，發(fā)生了非當初所能預料的到的變化，如發(fā)生國家法律、行政法規的修改與實(shí)施、幣值和匯率的突然變化、物價(jià)的暴漲暴跌、罷工、戰爭等，如仍堅持執行原租賃合同的法律效力，將會(huì )產(chǎn)生顯失公平的結果，有悖于民法公平原則和誠實(shí)信用原則，故需對租賃合同做出變更。

　　對此，租賃合同雙方可以采取協(xié)商的方式重新調整租金。若協(xié)商不成，雙方當事人訂有仲裁協(xié)議或者仲裁條款的，可通過(guò)仲裁解決；無(wú)仲裁協(xié)議或者仲裁條款的，可通過(guò)訴訟程序，由人民法院根據公平合理原則裁定租金數額。

　　《城市房屋租賃管理辦法》第7條第1款和《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規定了住宅用房租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。經(jīng)營(yíng)性租賃，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。因住宅用房供家庭居住使用，是人們必需的生活資料，法律規定其租賃適用特殊政策有重要的意義。非住宅用房中的公益事業(yè)用房一般由國家投資興建，并按國家政策使用；而生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性用房的使用主體如企業(yè)多將之用于營(yíng)利性活動(dòng)，房屋出租后，租金及其他合同條款可由雙方協(xié)商議定。

　　然而，我國的住宅用房主要分為公有住宅用房和私有住宅用房，對公有住宅用房，因其性質(zhì)決定，國家規定其租金具有一定的福利性，是完全必要的。而對私有住宅用房予以過(guò)多限制，不利于保護公民所有權，也不能使人們充分認識到私房的價(jià)值，這不利于公有住房的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此，按照《城市公有房屋管理規定》第20條第1款規定，公有住宅用房必須執行國家規定標準租金的房屋。

　　而《城市私有房屋管理條例》第20條則規定租金條款由雙方協(xié)商確定。按照其他房屋及占用范圍內的土地使用權出租的，為避免出租人隨意抬高租金損害承租人權益，國家或者地方人民政府可以規定最高租金額；有此規定的，應執行該規定�！蛾P(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》規定，企業(yè)事業(yè)單位之間，公民之間通過(guò)房屋交易市場(chǎng)訂立的房屋租賃價(jià)格，由租賃雙方根據評估價(jià)格，協(xié)商議定，必要時(shí)，地方人民政府可規定最高限價(jià)。

　�。ㄈ�）關(guān)于租賃期限

　　土地承租期限應當在租賃合同中約定，租賃合同中沒(méi)有約定或約定不明的，出租人可隨時(shí)要求收回租賃物使用權，承租人也可隨時(shí)要求退租，但應當給對方必要的準備時(shí)間。以具有使用期限的土地使用權出租的，土地承租期限不得超過(guò)土地使用權的使用期限減去土地使用權人已使用期限后的剩余期限；以沒(méi)有使用期限的土地使用權出租的，土地承租權的期限不得超過(guò)二十年。

　　土地承租權的存續期限原則上以當事人在租賃合同中的約定為準；無(wú)約定的，可參照《合同法》第62條的規定處理。但無(wú)論采何種方式，以有使用期限的使用權出租的，土地承租權均不得超過(guò)土地使用權的使用期限減去已使用時(shí)間后的剩余年限。