一、定義

　　土地承租權是土地承租人按期向土地使用權人支付租金而取得的一定期限內對土地使用、收益的土地他項權利。

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條和《劃撥?chē)�有土地使用權管理暫行辦法》第9條規定了土地使用權出租的定義。這些規定是土地承租權的基本法律依據。

　　關(guān)于土地承租權的定義，主要有以下幾個(gè)要點(diǎn)：

　�。�1）權利客體

　　作為土地他項權利的承租權以土地使用權的存在為前提。

　�。�2）權利內容

　　土地使用權出租后，承租人取得對土地排他地占有、使用的權利�；�于對標的物的直接支配地位，土地承租權應屬于用益物權的性質(zhì)。

　�。�3）租金義務(wù)

　　承租人在取得承租權的同時(shí)，承擔支付租金的義務(wù)。履行租金義務(wù)是承租權存續的必要條件。也就是說(shuō)，承租人不履行租金義務(wù)的，出租人有權解除租賃關(guān)系，從而使承租權歸于終止。

　�。�4）權利期限

　　“租期”是租賃合同的一個(gè)重要條款。在以土地開(kāi)發(fā)為目的的租賃合同中，往往還有關(guān)于開(kāi)發(fā)期限和條件的約定。這種約定對于促進(jìn)土地有效和高效利用，具有積極的意義。

　　二、土地承租權的客體

　　下列權利可以與土地上的建筑物、其他附著(zhù)物同時(shí)出租，設定土地承租權：

　�。ㄒ唬┮婪ɑ蛘咭篮贤�約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的國有土地使用權；

　�。ǘ�）依法可以流轉的城市私房用地使用權。

　　沒(méi)有建筑物、其他附著(zhù)物但有獨立支配價(jià)值的國有土地使用權可以單獨出租，設定土地承租權。

　　現行土地立法的有關(guān)規定表明，國有土地使用權出租后可以設定土地承租權。

　　為了防止土地的投機膨脹和無(wú)計劃地濫用，現行法已規定，按規定或者約定的期限和條件完成投資開(kāi)發(fā)的，土地使用權才可轉讓。同樣地，為了防止開(kāi)發(fā)商不搞開(kāi)發(fā)，將囤積土地用以租賃以牟取高額暴利，也應當對用于出租的國有土地使用權范圍加以限制�！冻擎倗�有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條對此僅做了原則性規定，要求土地使用權人依據土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地。至于土地使用權人將土地開(kāi)發(fā)到何種程度才可出租，法律尚未作明確規定，一般由各地根據具體情況而定。如有的地方規定除地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設的資金已達到出讓合同約定投資的25%的即可出租；上海則要求達至約定投資的100%才可。這些做法對完善土地承租權的立法有積極意義。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條、《劃撥?chē)�有土地使用權管理暫行條例》第6條的規定，作為承租權標的的國有土地使用權必須符合一個(gè)條件：已經(jīng)依法律或者約定完成了一定比例的投資開(kāi)發(fā)。

　　若對土地的投資開(kāi)發(fā)不屬于房屋建設工程，僅屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依現行法的某些規定，只要達到“三通一平”，達到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的，便形成可以單獨出租的土地使用權。