六、土地抵押權的終止

　　土地抵押權實(shí)現以前，土地抵押權因下列情形而終止：

　　1、土地使用權所擔保的債務(wù)因清償而消滅的；

　　2、抵押權人免除土地使用權所擔保的債務(wù)的；

　　3、經(jīng)抵押權人同意，抵押人以替代擔保取代該土地使用權抵押的；

　　4、抵押合同或者被擔保的主債權合同依法歸于無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的；

　　5、抵押的國有土地使用權因國家收回、期限屆滿(mǎn)或者土地滅失而終止的；

　　6、抵押的集體土地使用權因國家征用、集體土地所有者收回、期限屆滿(mǎn)或者土地滅失而終止的；

　　7、隨同地上建筑物、其他附著(zhù)物抵押的土地使用權因該建筑物、附著(zhù)物的消滅而終止的。

　　依照上述第5、6、7種情形終止土地抵押權的，抵押權人可以要求抵押人提供同等價(jià)值的替代擔保。抵押人依據土地使用權獲得補償或賠償的，抵押權人可以要求抵押人提前清償所擔保的債權；抵押人獲得不動(dòng)產(chǎn)置換或補償的，抵押人應當與抵押權人以新獲得的產(chǎn)權為抵押標的物，重新簽訂抵押合同。

　　一項土地抵押權終止，不影響同一土地上其他抵押權的效力。土地抵押權終止，應辦理抵押權注銷(xiāo)登記。土地抵押權實(shí)現，土地抵押權人對抵押物依法處分，并以所得的價(jià)款優(yōu)先受償后，設立于土地使用權之上的抵押權隨即消滅，經(jīng)抵押權實(shí)現而處分的土地使用權，再轉讓后不再負擔任何抵押權。

　　《擔保法》第52條的規定表明，土地抵押權從屬于所擔保的債權，隨主債權的消滅而消滅。因債務(wù)清償、免除、替代擔保等原因而致主債權消滅，抵押權也消滅�！稉�保法》第5條規定擔保的主合同無(wú)效，擔保合同無(wú)效，抵押權消滅。在無(wú)害抵押權的條件下，抵押人可以處分其抵押物，處分后，該抵押物上的土地抵押權隨之消滅。抵押人應當提供相應的其他形式的擔保。

　　《擔保法》第58條規定抵押權因抵押物的滅失而滅失。土地抵押權為權利抵押，故因土地使用權的消滅而終止。因土地使用權的消滅而終止土地抵押權時(shí)，如果抵押人獲得相應的貨幣、實(shí)物或財產(chǎn)權利作為補償或交換，則應參照《擔保法》第49條第2款、第3款和《城市房屋拆遷管理條例》第26條第2款的規定，承認抵押權人有權要求抵押人另行提供同等價(jià)值的擔保，或者提前清償所擔保的債權。

　　抵押人在無(wú)損于已有抵押權的前提下，可就抵押物的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，對第三人提供抵押。因此，同一土地上可以存在兩個(gè)以上的抵押權。在這種情況下，如果其中一個(gè)抵押權終止，并不影響其他抵押權的存在。

　　依《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第38條、《土地登記規則》第57條等的規定，土地抵押權終止后，應當依照規定辦理注銷(xiāo)抵押登記。