一、定義

　　土地他項權利是在土地所有權和土地使用權以外依法律、合同或者其他合法行為設定的土地權利。

　　1989年國家土地管理局制定的《土地登記規則》第2條第一次正式采用了土地他項權利的用語(yǔ)�！洞_定土地所有權和使用權的若干規定》中也曾多處提及土地他項權利。1995年的《土地登記規則》第2條對土地他項權利做出解釋?zhuān)瑢⑵浣缍�為土地使用權和土地所有權以外的土地權利。該條規定土地他項權利包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利。

　　概而言之，我國的土地他項權利有如下特點(diǎn)：

　�。�1）土地他項權利是在他人土地上享有的權利。

　　也就是說(shuō)，土地他項權利的客體是他人土地所有權、使用權的客體。在這種情況下，土地他項權利不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權人、使用權人的效力，即能夠對后者的某些權利行使加以必要的限制。

　�。�2）土地他項權利的主體是土地所有權人、使用權人以外的，與土地所有權人、使用權人之間存在著(zhù)某種法律關(guān)系的民事主體。

　　這些關(guān)系可以是法律、行政法規設定的，也可以是法律行為（當事人之間的協(xié)議）或者其他合法行為設定的。建立這些法律關(guān)系的共同目的，就是維護他項權利人對該土地享有的某種合法利益。

　�。�3）土地他項權利不受一物一權主義的限制。

　　在同一土地上，只能有一個(gè)所有權，并且這個(gè)所有權只能派生一個(gè)土地使用權，但是這并不妨礙在同一土地上設立多種甚至同種多個(gè)的他項權利。例如，一塊土地，其四鄰均享有通行權，其使用權人可將其分段出租，也可以在其上設置數個(gè)抵押權。所以，土地他項權利可以同時(shí)滿(mǎn)足多種的和多人的土地利用需求。

　�。�4）土地他項權利依存于土地所有權、使用權，又是對該所有權、使用權的一種限制。

　　這種限制，表現為他項權利人對土地為某種利用行為的權利，或者他項權利人請求土地所有權人、使用權人在利用該土地時(shí)為某種行為或不為某種行為的權利。

　�。�5）土地他項權利是長(cháng)期存續的權利，因而通常有加以登記的必要。

　　土地他項權利的意義在于對土地所有權、使用權以外的各種長(cháng)期性土地權利進(jìn)行確認和管理，以充分保護土地所有權人、使用權人以外的人們在土地上的各種合法使用權益，維持與土地有關(guān)的各種民事關(guān)系的穩定有序，從而協(xié)調多方面的土地利用需求，促進(jìn)土地的合理有效利用，并維護社會(huì )安定。