五、土地抵押權的內容及限制

　�。ㄒ唬╆P(guān)于房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系

　　抵押權人取得以土地使用權為債權擔保的抵押權時(shí)，依法律或者依約定取得其上建筑物、其他附著(zhù)物所有權的抵押權，并在抵押期間，對抵押人所占有的建筑物、其他附著(zhù)物享有法律上的控制權�！冻擎倗�有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第21、23、24條，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條均確認了房地一致原則。以土地使用權抵押的，其上建筑物、其他附著(zhù)物所有權隨之抵押，否則，抵押權人在行使抵押權時(shí)無(wú)法對土地上的建筑物行使權利，就可能妨礙土地使用權交換價(jià)值的實(shí)現或者因應拆除其上建筑物造成經(jīng)濟損失。因此，以土地使用權抵押時(shí)，土地抵押權人同時(shí)取得其上建筑物、其他附著(zhù)物所有權的抵押。

　�。ǘ�）關(guān)于抵押物的孳息

　　債務(wù)履行期滿(mǎn)債權未受清償或出現其他法定或者約定事由的，抵押權人有權請求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對該土地所產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權。所得孳息應當先充抵收取孳息的費用。根據《擔保法》第47條的規定，債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權的效力及于抵押物的孳息。但抵押權人收取抵押物的孳息時(shí)，應當滿(mǎn)足兩個(gè)條件：其一，須將扣押抵押物的事實(shí)通知應當清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押的效力不能及于該孳息；其二，先以孳息充抵收取孳息的費用。

　�。ㄈ�）關(guān)于抵押權的實(shí)現條件

　　債務(wù)履行期滿(mǎn)債權未受清償或出現其他法定或者約定事由的，抵押權人有權通過(guò)拍賣(mài)、變賣(mài)的方式將該土地使用權及其上的屬于抵押人的建筑物、其他附著(zhù)物轉讓于第三人，并由轉讓所得價(jià)款優(yōu)先受償。依《擔保法》第53條、《城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》第36 、37條和《劃撥?chē)�有土地使用權管理暫行辦法》第24條第1款的規定，抵押權人在債務(wù)人履行期限屆滿(mǎn)不履行債務(wù)而致被擔保的債權不獲清償時(shí)，抵押權人得依法定程序拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物，實(shí)現抵押物的交換價(jià)值，并就抵押物賣(mài)得價(jià)金優(yōu)先于無(wú)擔保物權的債權人優(yōu)先受償。依《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條的規定，抵押權的實(shí)現不限于債務(wù)人履行期限屆滿(mǎn)不履行債務(wù)，由此可見(jiàn)，土地抵押權的實(shí)現條件應為：債務(wù)履行期滿(mǎn)債權未受清償或出現其他法定或者約定事由。