三、土地抵押權的主體

　　接受以抵押擔保債務(wù)清償的債權人稱(chēng)為抵押權人。抵押權的設定需要由債權人與債務(wù)人或第三人簽訂以債務(wù)人或第三人的財產(chǎn)為抵押物的抵押合同。抵押合同合法成立并經(jīng)登記生效后，債權人取得抵押權人的法律地位。

　　抵押權人與債權人雖為同一人，但屬于兩種法律關(guān)系主體。抵押權人屬于物權法意義上的權利主體，其享有的權利，從性質(zhì)、內容到實(shí)現條件和方法，都不同于債權法意義上的權利主體即債權人。但是，不可忽視的是，抵押權與被擔保的債權之間有著(zhù)密切的聯(lián)系。抵押權的目的是擔保債務(wù)履行，保障債權實(shí)現。因此，抵押權對于所擔保的債權有附屬性；一旦被擔保的債權因債務(wù)清償或其他原因而消滅，抵押權也隨之終止。同時(shí)也要看到，抵押權具有強化債權地位的意義。這一點(diǎn)在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下表現得尤其明顯。根據我國破產(chǎn)法的規定，在破產(chǎn)程序中，有財產(chǎn)擔保的債權人享有別除權，即由擔保物個(gè)別優(yōu)先受償的權利。

　　四、土地抵押權的取得

　　以土地使用權及其上建筑物、其他附著(zhù)物抵押的，土地使用權人應當與抵押權人訂立書(shū)面的抵押合同并辦理抵押物的登記。以具有使用期限的土地使用權抵押的，其土地抵押權的期限不得超過(guò)土地使用權的使用期限減去土地使用權人已經(jīng)使用期限后的剩余期限。

　　根據現行法律、法規的規定，土地抵押權的取得必須簽訂書(shū)面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權人在平等自愿的基礎上成立財產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為，是抵押權人取得抵押權的前提。抵押登記是抵押合同生效和抵押權人取得抵押權的必要條件。土地使用權的抵押是權利抵押，不以轉移物之占有為必要。所以，其權利現狀的變動(dòng)以及未來(lái)的權利轉移都只能通過(guò)土地登記的記載來(lái)加以確認和實(shí)現。而且，土地登記具有公示作用，可以使土地適用權抵押的事實(shí)公諸于世，既有利于保護抵押權人的權益，也有利于保障交易安全，保護第三人利益和維護社會(huì )經(jīng)濟秩序。

　　用于抵押的土地使用權人有期限的，使用權人僅可以在權利存續期限內設定抵押權。因此，以有使用期限的土地使用權抵押的，抵押權的期限超過(guò)土地使用權的剩余年限的，登記機關(guān)不予登記，故其設定的抵押不能生效。

　　以沒(méi)有使用期限的土地使用權抵押的，土地抵押權的期限實(shí)際上受到被擔保的主債務(wù)的履行期和履行期屆滿(mǎn)后的訴訟時(shí)效期間的制約。盡管如此，法律允許當事人自愿約定抵押權期限。