一、定義

　　土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權對土地使用權及其上建筑物、其他附著(zhù)物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償的擔保性土地他項權利。

　　抵押是債務(wù)人或者第三人以擔保債務(wù)清償為目的，不轉移占有而就自己財產(chǎn)為債權人設定擔保物權。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人行使抵押權，對擔保財產(chǎn)享有變價(jià)處分權和就變價(jià)所得優(yōu)先受償的權利。

　　土地抵押權作為抵押權的一種，具備抵押權的共同屬性，適用抵押權制度的共同規則。但土地抵押權是設立于土地之上的權利和負擔，屬于土地權利的范疇，又要適用土地權利制度的有關(guān)規則，并符合國家的土地政策。因此，對土地抵押權定義的理解，應注意以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。�1）土地抵押不是實(shí)物抵押而是權利抵押。

　　在我國，土地所有權不具有流轉性，地產(chǎn)市場(chǎng)流轉的只是土地使用權。因此，土地抵押權的標的是土地使用權而不是土地本身；土地抵押權的成立和存續依賴(lài)于土地使用權的法律存在而不是土地的自然存在。

　�。�2）抵押權的客體是法律允許轉讓的土地使用權，即權利客體的限制性。

　　首先，土地所有權不得抵押。其次，土地使用權可以抵押，但必須是法律允許轉讓的土地使用權。因為，抵押權實(shí)現的結果必然是土地使用權的轉移，而我國法律對一部分土地使用權的轉讓有禁止性或者限制性的規定，如果這部分土地使用權允許抵押，實(shí)際上就等于突破了這些規定。例如，劃撥?chē)�有土地使用權不具有可流轉性，因而不允許抵押。鄉鎮企業(yè)用地使用權不能脫離廠(chǎng)房等建筑物單獨轉讓?zhuān)�因而也不能單獨用于抵押�?/p>

　�。�3）抵押人必須是享有土地使用權的債務(wù)人或第三人。

　　在土地使用權與所有權相分離而獨立設定的情況下，所有權人不得在該土地上另行設定抵押權。例如，對于已經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權抵押的資格。

　　（4）土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利。土地使用權抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權利，不涉及第三人在該土地上享有的物權，如工作物所有權、種植物所有權、房屋或土地租賃權以及各種土地他項權利。