房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，歷來(lái)得到國家的高度重視。因為與百姓生活息息相關(guān)，歷來(lái)也是眾人矚目的焦點(diǎn)行業(yè)之一。其中房?jì)r(jià)的問(wèn)題是各方觀(guān)點(diǎn)交織的“火力點(diǎn)”，在當前全球性金融危機引發(fā)的經(jīng)濟危機大環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)如何走一條健康發(fā)展之路更是引發(fā)熱議。

　　加強項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程管理

　　加強開(kāi)發(fā)項目的投資管理，保證項目目標的實(shí)現，是實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)突出包圍，穩步發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節，工程造價(jià)預算是確定工料消耗的文件，是考核工程投資經(jīng)濟合理的依據，重視項目投資預算管理，將有利于提高設計和投資控制。

　　土地施行招、拍、掛代替原來(lái)的“協(xié)議轉讓”時(shí)我國房地產(chǎn)業(yè)的一大重點(diǎn)轉折，標志著(zhù)行業(yè)規范建設行為，行業(yè)自律水平的提高，同時(shí)一系列業(yè)內的“一個(gè)前提，兩條鏈”都出現了與以往區別很大的變化，風(fēng)險因素不斷增多，風(fēng)險存在于整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程，使中小房地產(chǎn)更處于極為艱難的處境。房地產(chǎn)項目管理的投資風(fēng)險管理日顯突出。

　　投資控制的基本原則和方法在項目建設中，項目的投資控制緊緊圍繞著(zhù)三大目標，造價(jià)控制、質(zhì)量控制和進(jìn)度控制。實(shí)踐證明，由于各種主觀(guān)和客觀(guān)因素的制約，項目規劃中的計劃目標有可能難以實(shí)現，需要在實(shí)施過(guò)程中合理調整，收集實(shí)際數據，進(jìn)行計劃值和實(shí)際值的比較，以判斷是否有存在偏差。

　　工程造價(jià)管理是一個(gè)涵蓋多個(gè)系統的工程，任何單方面的控制工作都無(wú)法取得令人滿(mǎn)意的效果，要有效控制造價(jià)，就應該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同和信息管理等方面采取措施，系統的控制工程造價(jià)，即實(shí)現項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程管理，將決策階段風(fēng)險和項目實(shí)施階段的風(fēng)險，控制在最低范圍內。

　　日前，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例為30%.這是從2004年以來(lái)執行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以說(shuō)迎來(lái)了一個(gè)良性發(fā)展的大好時(shí)機，用好、用足政策的同時(shí)，加強自身內部管理，把項目造價(jià)控制在合理范圍內的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將獲得更多市場(chǎng)競爭空間。

　　全過(guò)程管理的內容

　　1）正確定位項目市場(chǎng)目標：根據市場(chǎng)調查情況，決定項目的市場(chǎng)定位包括項目的產(chǎn)品定位，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位，建設環(huán)境的品質(zhì)定位。有了項目正確的定位目標，可以周期性地對投資實(shí)際發(fā)生值和計劃值進(jìn)行比較，未發(fā)生偏差，繼續實(shí)施，發(fā)生偏差及時(shí)分析原因，采取措施糾編，還可以根據已完成工程的實(shí)際情況預測未來(lái)值，提前采取預防措施，使項目造價(jià)始終處于受控狀態(tài)。

　　2）成本最低合理化：一方面在設計階段，項目在滿(mǎn)足設計規范、標準，特別是強制性標準的前提下，合理優(yōu)化設計，既符合使用功能、美學(xué)功能、環(huán)境功能的要求，又達到降低成本的目標，它是成本控制的關(guān)鍵。另一方面加強在項目實(shí)施過(guò)程的管理，專(zhuān)項方案論證等，使可能性變成現實(shí)。

　　3）強調項目的合同履行能力：由于項目建設具有一次性特點(diǎn)，建設周期又比較長(cháng)，涉及的問(wèn)題多，如果沒(méi)有合同管理的意識，對合同知識知之甚少，不理解合同的基本要素，導致合同管理混亂，就會(huì )給項目造成巨大經(jīng)濟損失。所以在項目實(shí)施過(guò)程中，要經(jīng)常檢查合同執行情況，建立履約情況記錄，預測未來(lái)合同執行情況，有偏差及時(shí)提出預防措施。項目結束后應進(jìn)行合同評價(jià)，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導。

　　4）重視信息管理：目前我國已進(jìn)入了信息時(shí)代，信息已成為決策者不可缺少的參考因素，一個(gè)樓盤(pán)決策，首先要了解附近樓盤(pán)的設計方案、售價(jià)、銷(xiāo)售情況及開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，務(wù)求知已知彼，才能為樓盤(pán)定位、決策提供依據，避免決策風(fēng)險。

　　其次，根據項目地點(diǎn)、環(huán)境及規劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解消費群體，通過(guò)廣泛調研掌握這些消費群體的生活水平，對居住空間、環(huán)境方面的要求等。

　　再次，了解同類(lèi)已完工程的造價(jià)信息，有關(guān)部門(mén)發(fā)布的人工、材料、機械、設備價(jià)格信息，造價(jià)指數、人工材料、設備的市場(chǎng)價(jià)，一些材料設備的出廠(chǎng)價(jià)、運費等，把上述信息經(jīng)過(guò)加工、整理歸集后，為決策者及時(shí)正確的做出決策提供依據，為投資控制部門(mén)提供造價(jià)變化趨勢預測提供參考。

　　5）合理的計劃管理：合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術(shù)分析報告》和項目可行性研究報告提供的依據，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風(fēng)險。

　　6）建立工程量清單計價(jià)模式，簡(jiǎn)化預標編審：實(shí)行工程量清單報價(jià)、打破了過(guò)去由政府造價(jià)部門(mén)統一單價(jià)的做法，讓承包單位能最大發(fā)揮自身的價(jià)格和技術(shù)優(yōu)勢，不斷提高企業(yè)的管理水平，推動(dòng)競爭，從而在競爭中形成市場(chǎng)，進(jìn)一步推進(jìn)整個(gè)建設領(lǐng)域的縱深發(fā)展，這也是招投標制度和造價(jià)管理與國際接軌過(guò)程中要經(jīng)過(guò)的必然階段，采用工程清單計價(jià)模式，可以不編預標，不編標底，只編工程清單即可，這樣可節省大量的時(shí)間和精力去做造價(jià)管理的其他方面的工作，另外還可簡(jiǎn)化工程進(jìn)度款的撥付和工程結算，清單計價(jià)還有利于過(guò)程控制，使造價(jià)控制始終處于受控狀態(tài)。

　　7）合同外工程簽證的管理：造成建筑工程造價(jià)大幅度增加的一個(gè)重要原因是工程簽證管理不規范。如何認定項目工程簽證的有效性，是合理確定和有效控制造價(jià)的關(guān)鍵。實(shí)踐證明，確定如何認定工程簽證的有效性應抓以下幾個(gè)方面。工程簽證的客觀(guān)真實(shí)性，必須是建設實(shí)施過(guò)程中確實(shí)存在和發(fā)生的事實(shí)材料，能經(jīng)得住推敲。要求簽證必須是書(shū)面文件，有關(guān)記錄、協(xié)議、紀要必須是雙方簽署，影響工程的重大事件以及特殊情況必須由工程師認可。設計變更簽證，應由原設計單位出具變更通知書(shū)和修改圖紙，設計、核審人員簽字并加蓋章，經(jīng)建設單位和監理工程師審查，同意、簽證、重大設計變更應經(jīng)原審圖部門(mén)審批，否則不應列入結算。工程簽證的及時(shí)性，及時(shí)性是施工合同示范本對工程簽證的特殊要求，目前強制推廣使用的合同示范本中對設計變更簽證，施工索賠簽證等有明確的時(shí)間要求，超過(guò)規定時(shí)限視同放棄權益。

　　8）市場(chǎng)尋價(jià)制度：市場(chǎng)尋價(jià)是現場(chǎng)經(jīng)濟簽證的一項重要基礎工作，現場(chǎng)的過(guò)程管理是結算的前提和基礎。簽證管理規范，結算就容易，投資造價(jià)永遠在掌握之中。

　　在競爭中尋找發(fā)展機遇

　　房地產(chǎn)項目管理和造價(jià)控制應實(shí)現有計劃、有目標的全過(guò)程管理，通過(guò)采集積累信息、清單編制、風(fēng)險管理、簽證管理等多方面管理手段相結合的系統管理，在實(shí)際管理中，避免單方面的管理、控制，加強前期計劃管理，目標定位，信息管理控制，過(guò)程管理才能有效地使項目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。

　　當前形勢是，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了拼實(shí)力的階段，正確、及時(shí)領(lǐng)會(huì )國家方針、政策，練好“內功”，降低成本，就有可能在日益激烈的市場(chǎng)競爭中獲得先機，以管理制勝，獲得良性發(fā)展契機。