《土地管理基礎與法規》課程考試出題特點(diǎn)

　　1、注重出奇、出偏、出新

　　通過(guò)以往《土地管理基礎與法規》考試考試來(lái)看，注重出奇、出偏、出新是其特點(diǎn)。

　�。�1）出奇，主要是指出題不拘泥于教條主義，如2006年試題中，有一道單選題：某企業(yè)將其所屬的一處廠(chǎng)房作為抵押物貸款進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并與某銀行簽訂抵押合同。此后，該企業(yè)又在其廠(chǎng)房?jì)冉ǚ績(jì)砷g。后因經(jīng)營(yíng)不善，不能按期歸還銀行貸款，經(jīng)司法裁定，抵押物被整體拍賣(mài)后，新建兩間房屋拍賣(mài)所得（·）·。
　　A．屬于抵押財產(chǎn)，應歸銀行所有
　　B．是抵押財產(chǎn)的附屬物，部分歸銀行所有
　　C．不屬于抵押財產(chǎn)，歸企業(yè)所有
　　D．是抵押財產(chǎn)的增值，部分歸銀行所有

　　答案：C

　　解析：法規考核點(diǎn)�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。

　�。�2）出偏，由于土地估價(jià)師考試屬于開(kāi)放式學(xué)習，沒(méi)有統一教材，給學(xué)習帶來(lái)較大困難，可以說(shuō)是學(xué)無(wú)目標，參考資料短少。一旦考試出偏，會(huì )大大降低考試通過(guò)率。如2006年試題中，出了兩道極偏的試題：

　　例題1：我國歷史上首次開(kāi)展全國性大規模的土地清丈是在（　 ）。
　　A．秦朝
　　B．漢朝
　　C．唐朝
　　D．宋朝

　　答案：B

　　例題2：中國最早的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》是在（　 ）年頒布的。
　　A．1920
　　B．1921
　　C．1922
　　D．1923

　　答案：C

　　解析：做兩道極偏的試題，這就靠我們平時(shí)多積累、查找有關(guān)的知識點(diǎn)，否則的話(huà)，我們只有“蒙”，沒(méi)有另的辦法。第二道例題屬于法規考核點(diǎn)。北洋政府建立初，仍然承認民商法的獨立地位，考慮到大清民律草案未正式頒行，故將《大清現行刑律》以及《戶(hù)部則律》中涉及民法的內容直接加以援用。在整個(gè)北洋政府時(shí)期，傳統民事商事習慣一直是司法實(shí)踐中的重要發(fā)源之一。從1914年起開(kāi)始民法典的編訂工作，到1926年先后完成了親屬、總則、債、物權、繼承等編二稿或三稿草案，制定了《清理不動(dòng)產(chǎn)典當辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》、《驗契條例》、《森林法》、《礦產(chǎn)條例》等單行民法。1922年，當時(shí)的北京政府頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。

　�。�3）出新，主要是現行法律、法規、政策的新變化內容，都是當年出題的重點(diǎn)。如2006年本門(mén)課程進(jìn)行了重新修訂，新增了不少法規內容，特別是一些新政策，是重要考點(diǎn)。2006年試題中，可以說(shuō)對這些新增知識點(diǎn)都采集了考點(diǎn)。如單選題中有：國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知，要求自2005年6月1日起，對個(gè)人購買(mǎi)（·）轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。
　　A．普通住房超過(guò)2年
　　B．住房不足2年
　　C．非普通住房超過(guò)2年
　　D．別墅不論是否超過(guò)2年

　　答案：B

　　解析：法規考核點(diǎn)。出這道題的主要依據是2005年國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)（2005）26號文件規定，“對個(gè)人購買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”。如果不能很好地掌握這個(gè)當年的新政策，這道題絕對會(huì )失分�？梢哉f(shuō)這道題在2005年出，是非常有新意的，但是放在2006年就失去了意義，因為2006年5月的《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》要求，從2006年6月1日起，對購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。對房地產(chǎn)新政策的考核，應該說(shuō)其時(shí)效性是較強的，但是出題者依然據此出題，可見(jiàn)，其對新政策的理解不到位，以后這樣的問(wèn)題會(huì )越來(lái)越少的。

　　2、注重土地管理基礎基本概念與基本原理考核

　　《土地管理基礎與法規》采取客觀(guān)性試題形式�？陀^(guān)性試題主要側重于考查應試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如①土地內涵、基本特征，土地類(lèi)別、不同類(lèi)型土地特點(diǎn)，地籍管理基本概念和內容體系，土地規劃管理的概念和內容，耕地保護與土地整理基本概念、基本內容；②農用地轉用與征地管理知識、建設用地供應管理知識、土地市場(chǎng)交易與監管知識、地價(jià)管理知識、土地執法監察知識等基礎知識；③土地有償有期限使用制度等土地權利制度，土地成交價(jià)格申報制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估制度等基本制度。對這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎上記憶。如基本制度的考核，2006年試題中，有一道多選題：我國現行的地價(jià)管理制度包括（·）。
　　A．土地交易許可制度
　　B．基準地價(jià)和標定地價(jià)定期公布制度
　　C．地價(jià)評估制度
　　D．土地交易申報勸告制度
　　E．土地交易最低限價(jià)制度

　　答案：BCE

　　解析：基礎考核點(diǎn)。土地交易許可制度、土地交易申報勸告制度，不屬于我國現行的地價(jià)管理制度。

　　3、注重國務(wù)院規范性文件等綜合知識的考核

　　2006年《土地管理基礎與法規》考試大綱所附國務(wù)院規范性文件有19項，而2007年考試大綱所附國務(wù)院規范性文件則達到了25項，千萬(wàn)不要忽視這部分內容的學(xué)習。因為國務(wù)院有關(guān)土地政策的規范性文件，具有全面性、針對性、宏觀(guān)性、重要性的特點(diǎn)，便于出題。據統計，僅2006年《土地管理基礎與法規》試題中國務(wù)院規范性文件的考核內容就占10道題。如多選題有一道：國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》要求制訂并公布各市縣征地的統一年產(chǎn)值標準或區片綜合地價(jià)，主要是為解決當前征地工作中存在的（·）問(wèn)題。
　　A．安置措施不落實(shí)
　　B．征地補償同地不同價(jià)
　　C．征地補償標準偏低
　　D．征地費用分配不合理
　　E．征地補償標準隨意性較大

　　答案：BCE

　　解析：法規考核點(diǎn)。國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》[國發(fā)〔2004〕28號]規定，完善征地補償辦法�？h級以上地方人民政府要采取切實(shí)措施，使被征地農民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時(shí)支付土地補償費、安置補助費以及地上附著(zhù)物和青苗補償費。依照現行法律規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無(wú)地農民社會(huì )保障費用的，省、自治區、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。省、自治區、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統一年產(chǎn)值標準或區片綜合地價(jià)，征地補償做到同地同價(jià)，國家重點(diǎn)建設項目必須將征地費用足額列入概算。大中型水利、水電工程建設征地的補償費標準和移民安置辦法，由國務(wù)院另行規定。

　　4、注重考試出題的靈活性

　　從歷年考試考題的變化特點(diǎn)來(lái)看，單純靠死記硬背的試題越來(lái)越少，而更多的是考查應試者靈活運用、舉一反三的能力。應試者在復習過(guò)程中要多做、多練，所謂見(jiàn)多識廣，就是這個(gè)道理。如2006年試題中有一道單選題：張莊村民田某，于1992年申請宅基地建房居住，2000年7月，田某將其房屋租賃給外來(lái)打工人員居住，并收取租金。2001年，田某再次以無(wú)房居住為由，申請宅基地，按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，當地人民政府應（·）。
　　A．沒(méi)收田某出租房屋所得
　　B．對田某予以罰款
　　C．在批準時(shí)核減用地數量
　　D．對田某的申請不予批準

　　答案：D

　　解析：這道題可以說(shuō)比較新穎，此題屬于法規考核點(diǎn)，主要考核《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”內容，但是以小案例的形式出的。

　　5、注重有關(guān)法律、法規和規章條文的考核

　　近幾年的考試，現行法律、法規和規章條文的考核所占比重是不小的。而2006年由于本門(mén)課程改為《土地管理基礎與法規》，則更突出了“法規”的份量。保守統計，2006年考試考題法規部分所占比例，應在50%，甚至達到了60%.因此在學(xué)習中，我們不僅要熟悉《土地管理基礎》內容，更應該注重《土地管理基礎與法規》考試大綱后面所附錄的有關(guān)法律、法規和規范性文件、司法解釋等內容。特別是要結合大綱要求及教材內容讀兩遍法律、法規和規章條文內容。同時(shí)對于現行法律、法規和規章條文的考核，在一些輔導教材中可能找不到出處。但是只要熟悉了有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規條文內容，就可以準確作答。如2006年試題中有兩道單選題：

　　例題1：違反《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》的有關(guān)規定，擅自轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門(mén)責令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得（·）倍以下的罰款。
　　A．3
　　B．4
　　C．5
　　D．6

　　答案：C

　　解析：法規考核點(diǎn)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》（國務(wù)院令第248號）第三十八條規定，本條例規定，擅自轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門(mén)責令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。如果我們不熟悉《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》的法律責任內容，考試時(shí)必然抓瞎。

　　例題2：土地分類(lèi)中的農用地類(lèi)別下的二級類(lèi)別有耕地、（　 ）、林地、牧草地、其他農用地。
　　A．園地
　　B．苗圃
　　C．畜禽飼養地
　　D．設施農業(yè)用地

　　答案：A

　　解析：法規考核點(diǎn)�！吨腥A人民共和國土地管理法》第四條第三款規定，前款所稱(chēng)農用地是指直接用于農業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

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