一、我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展與現狀

　　（一）住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史沿革

　　建國以來(lái)，在國家經(jīng)濟體制和宏觀(guān)經(jīng)濟政策影響下，我國住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有，一步步成長(cháng)、成熟并走向健康發(fā)展的歷程，基本可歸納為休眠期、復蘇期、成長(cháng)期、變革期和發(fā)展期。

　　1.住宅產(chǎn)業(yè)的休眠期（1949～1978年）。由于受到“先生產(chǎn)、后生活”的政策影響，城鎮住宅建設總量只有近5億護，人居居住面積僅為3.6㎡，人民居住水平與建國初期相比未得到提高。這一時(shí)期，住宅產(chǎn)業(yè)基本處于“休眠”狀態(tài)。

　　2.住宅產(chǎn)業(yè)的復蘇期（1979～1990年）。黨的十一屆三中全會(huì )以后，經(jīng)濟體制改革給我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了勃勃生機，沉寂了30多年的住宅與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始復蘇，進(jìn)入了探索和改革發(fā)展時(shí)期。國家在發(fā)展住宅建設，改善人民居住條件，培育住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城鎮住房制度的改革為我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)的振興與發(fā)展提供了政策支持。尤其是從1980年4月鄧小平同志發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話(huà)開(kāi)始，全國開(kāi)始了對城鎮住房制度改革的探索，住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到第一次快速發(fā)展階段。住宅投資從1978年的39.21億元增長(cháng)到1990年的498.34億元，累計投資3222.85億元；城鎮住宅竣工面積由3752萬(wàn)㎡增長(cháng)到17317萬(wàn)㎡；城鎮人均居住面積由3.6㎡增長(cháng)到6.7㎡。這一時(shí)期，住宅建設的特點(diǎn)是：統一規劃、統一建設、統一管理逐步成為當時(shí)的主要建設模式。在規劃理論上逐步形成居住區——居住小區——住宅組團的規劃結構，并有較完善的公建配套，如：影劇院、百貨商店、醫院等。在住宅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一批新型的房屋開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始誕生，成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。在住宅生產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始工業(yè)化住宅生產(chǎn)方式的探索，裝配式住宅、內澆外掛住宅、框架剪力墻住宅等新型建筑體系得到快速發(fā)展，預制構件廠(chǎng)、墻體材料廠(chǎng)、廚衛潔具廠(chǎng)、門(mén)窗廠(chǎng)、混凝土集中攪拌站等一批新興產(chǎn)業(yè)應運而生。在住宅管理與服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)始了專(zhuān)業(yè)化、現代化管理模式的探索，項目的策劃、物業(yè)管理、住房金融、住宅及部品流通供配等新興產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。經(jīng)過(guò)十幾年的探索和發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)在恢復中探索，在探索中發(fā)展，在發(fā)展中改革，在改革中完善，住宅建設已經(jīng)步入了產(chǎn)業(yè)化發(fā)展軌道，成為國民經(jīng)濟振興和社會(huì )發(fā)展的重要行業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)的效應初見(jiàn)倪端。

　　3.住宅產(chǎn)業(yè)的成長(cháng)期（1991～1995年）。1992年，在鄧小平同志南巡講話(huà)的推動(dòng)下，住宅與房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟環(huán)境下得以全面迅速發(fā)展。同時(shí)，外商投資為住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添了新投資來(lái)源。城鎮住宅建設投資由1991年的640.83億元增長(cháng)到1995年的3278.19億元，平均年遞增659.34億元，1995年的住宅投資比1978～1990年13年累計投資3222.85億元多55.34億元；城鎮住宅竣工面積由19240 萬(wàn)㎡增長(cháng)到37489萬(wàn)㎡人均居住面積由6.9㎡增長(cháng)到8.1㎡.從1993年下半年開(kāi)始，由于經(jīng)濟的過(guò)熱增長(cháng)，導致了通貨膨脹等多方面問(wèn)題，國家加強宏觀(guān)經(jīng)濟調控的力度，出臺了《城市房地產(chǎn)管理法》等一系列法規措施，標志著(zhù)我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了法制化的軌道。從1993年到1995年，我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了頂峰、受挫相持、理性回落和平穩發(fā)展的過(guò)程。這一時(shí)期，住宅建設進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，住宅建設提出了“全面規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設”社會(huì )化大生產(chǎn)的方針，注重提高住宅的工程質(zhì)量，提出住宅建設走規模效益的道路。住宅建設的快速發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步和成長(cháng)，住宅科技發(fā)展取得明顯進(jìn)步， 1995年住宅產(chǎn)業(yè)科技進(jìn)步貢獻率達到了25.4%.同時(shí)，全國開(kāi)展了城市住宅小區建設試點(diǎn)工作，使我國住宅建設取得了前所未有的成績(jì)，從規劃設計理念、施工技術(shù)及質(zhì)量、四新成果的應用等方面，推動(dòng)了全國住宅科技的發(fā)展，引導了住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的地位初步顯現。

　　4.住宅產(chǎn)業(yè)的變革期（1996～2000年）。1996年中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，要把住宅建設作為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。圍繞住房消費成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)這個(gè)中心，我國住房分配制度改革取得了歷史性突破，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。住房市場(chǎng)化進(jìn)程加速，城鎮住宅建設的運行機制發(fā)生了深刻變化，使城鎮居民已經(jīng)成為住房投資和消費的主體，住房二級市場(chǎng)的開(kāi)放和住房市場(chǎng)體系的加速發(fā)展，市場(chǎng)機制在住房資源配置中的作用越來(lái)越突出。在住房制度改革等政策引導下，城鎮住宅建設持續快速發(fā)展，跨上一個(gè)新臺階。住宅建設經(jīng)受東南亞金融危機、國民經(jīng)濟增長(cháng)速度放緩等宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的不利影響，經(jīng)受了住房消費主體轉變以及居民消費預期下降的考驗。2000年住宅竣工面積54864萬(wàn)㎡，人均居住面積達到10.3㎡，城鎮住房短缺時(shí)代基本結束。住宅建設已逐步由數量增長(cháng)轉向數量和質(zhì)量并舉的發(fā)展階段，住宅建設方式依靠積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化，逐步由粗放型向集約型轉變�！蹲≌�產(chǎn)業(yè)現代化試點(diǎn)工作大綱》（建房［1996］181號）文件的出臺拉開(kāi)了我國推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化的序幕，《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》（國辦發(fā)［1999］ 72號）文件的出臺，將我國推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化工作推向了高潮。“2000年小康型城鄉住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”的順利實(shí)施和幾年來(lái)的探索和實(shí)踐，初步構建了住宅產(chǎn)業(yè)現代化的總體框架，并取得了明顯成效。2000年住宅產(chǎn)業(yè)科技進(jìn)步貢獻率增長(cháng)到31.4%.這一時(shí)期，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)生了重大變革，其特點(diǎn)是：在生產(chǎn)領(lǐng)域，以增量和質(zhì)量發(fā)展為主要特征，組織大規模的住宅生產(chǎn)與供應，住宅的生產(chǎn)方式在逐步轉變，住宅的質(zhì)量穩步提升，居住條件和環(huán)境在逐步改善。在分配、流通領(lǐng)域，以城鎮住房貨幣化分配為核心政策，構建住宅商品化、社會(huì )化的新體制，相應的市場(chǎng)政策陸續出臺，交易日趨活躍消費領(lǐng)域，以物業(yè)管理為基本制度，提高住宅消費的市場(chǎng)化程度，較好地滿(mǎn)足了群眾日益提高的住房消費需求。這一系列變革，是一項產(chǎn)業(yè)是否成熟的重要標志，也標志著(zhù)我國住宅產(chǎn)業(yè)逐步走向持續健康發(fā)展階段。

　　5.住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期。經(jīng)過(guò)幾十年的改革和發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確立。我國住宅建設順利完成了由計劃經(jīng)濟型發(fā)展方式向市場(chǎng)導向型發(fā)展方式的轉變的第一次重大轉折，住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了持續、健康發(fā)展的新時(shí)期。新時(shí)期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導思想是堅持以需求為中心，面向百姓，面向未來(lái)。面向百姓，就是面向現實(shí)的有效需求，面向廣大不同消費層次的需求；面向未來(lái)，就是面向需求特點(diǎn)的變化，面向需求的趨勢。保持住宅建設持續健康發(fā)展的根本保證是堅持以需求為中心。需求決定著(zhù)發(fā)展，發(fā)展適應需求，需求刺激發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟的客觀(guān)規律。保護需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的質(zhì)量和成本。提高住宅質(zhì)量，降低住宅生產(chǎn)成本的根本出路是依靠科技創(chuàng )新和科技進(jìn)步，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化是新時(shí)期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。通過(guò)加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化，不斷提高住宅的綜合質(zhì)量，提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低住宅成本是新時(shí)期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目標和任務(wù)。為引導和帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現代化，我國開(kāi)始實(shí)施“國家康居示范工程”，通過(guò)先進(jìn)適用成套技術(shù)的集成和推廣，全面提高住宅建設的質(zhì)量，創(chuàng )建新世紀換代住宅的樣板，加快新技術(shù)、新成果的推廣應用，示范性帶動(dòng)和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化的實(shí)施。

　　（二）住宅產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位和作用日益突出

　　我國住宅建設進(jìn)入到快速健康發(fā)展的軌道，住宅建設投資逐年增長(cháng)，住宅消費市場(chǎng)日趨活躍，住宅產(chǎn)業(yè)從投資與消費兩個(gè)方面有效地拉動(dòng)了國民經(jīng)濟增長(cháng)，已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。特別是“九五”期間，住宅建設保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢，住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益突出。1996年至2000年城鄉住宅建設投資達到31615.95億元（其中城鎮21442.86億元），比“八五”同期增長(cháng)119.5%（124.8%）。2000年城鄉住宅建設投資7594億元（其中城鎮5435億元），占當年GDP的8.49%，占當年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的23.28%.據國家統計局有關(guān)專(zhuān)家按市場(chǎng)法和成本法兩種辦法初步估算，城鎮住宅與房地產(chǎn)業(yè)增加值約為5400億元，占GDP的比重約6%左右。 2000年GDP增長(cháng)中，投資（9.3%）貢獻41.94%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增長(cháng)占固定資產(chǎn)投資增長(cháng)額的30%，拉動(dòng)GDP增長(cháng)約1個(gè)百分點(diǎn)，誘發(fā)建筑業(yè)、制造業(yè)、采礦業(yè)等幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增加共2700億元左右，誘發(fā)系數達1.5.“九五”期間城鎮住宅竣工面積23.8億㎡，平均每年建設住宅4.8億㎡。2001年城鎮住宅竣工面積5.4億㎡，個(gè)人購買(mǎi)商品住宅的面積同比增長(cháng) 20.8%，所占比重達到93.9%，城鎮居民家庭恩格爾系數為37.9%.住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和新消費熱點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有效地拉動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)。

　　（三）我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

　　目前，隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步深化，住宅產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控體系、市場(chǎng)體系在不斷的完善。分析和研究我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，應從基礎抓起，重點(diǎn)集中于建立完善的住宅產(chǎn)業(yè)現代化體系。因此，從狹義住宅產(chǎn)業(yè)范疇研究我國住宅產(chǎn)業(yè)是當前發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的基礎。我國住宅產(chǎn)業(yè)現代化體系受體制和國情的影響，起步較晚，還處在探索階段，與國外發(fā)展國家相比還有較大差距。

　　從科技發(fā)展領(lǐng)域看，主要表現在：

　　1.住宅建設還未擺脫粗放型生產(chǎn)方式。住宅產(chǎn)業(yè)的缺陷暴露明顯：主要表現概括為“二高二低”——物質(zhì)消耗高、能源消耗高，生產(chǎn)率低、科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻率低。能源消耗為發(fā)達國家的3～4倍，勞動(dòng)生產(chǎn)率只相當于發(fā)達國家的1／5～1／6，科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻率僅為31.4%，與發(fā)達國家的60%～80%相比還有很大差距。按照國際通行說(shuō)法，科技進(jìn)步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率超過(guò)50%才算是集約內涵型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。

　　2.住宅技術(shù)的發(fā)展仍以單項技術(shù)推廣應用為主，技術(shù)上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑體系。尤其是國外已比較通用的鋼結構住宅、木結構住宅、裝配式住宅、混凝土砌塊等新型建筑體系缺乏相應的配套技術(shù)及相關(guān)規范、標準，推行起來(lái)難度較大，難以形成規模效益。

　　3.住宅部品的工業(yè)化水平還較低，尚未形成系列化、規�；�生產(chǎn)體系。住宅部品的配套性、通用性差、生產(chǎn)規模小，特別是規范住宅部品生產(chǎn)的模數協(xié)調工作滯后，阻礙了住宅標準化、通用化住宅部品體系的形成。

　　從體制方面看，主要表現在：

　　1.推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化的工作機制尚不健全。缺乏統籌全局、統一協(xié)調的領(lǐng)導決策機制和有效的工作機制。除部分省、市外，不少地方還沒(méi)有建立開(kāi)展住宅產(chǎn)業(yè)現代化的工作機制，缺乏具體的目標、步驟和措施。住宅產(chǎn)業(yè)現代化的工作主要局限在住宅小區的示范、試點(diǎn)項目上，未能形成引導住宅發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條以及與產(chǎn)業(yè)現代化相適應的成套技術(shù)體系。

　　2.缺乏有效的經(jīng)濟、技術(shù)政策作保障。不能有效地調動(dòng)社會(huì )各界推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化的積極性。對形成產(chǎn)業(yè)現代化的住宅建筑體系、部品體系和技術(shù)支撐體系，缺乏必要的優(yōu)惠政策支持和調控手段，難以形成以市場(chǎng)為導向的自我發(fā)展、自我創(chuàng )新、自我完善的市場(chǎng)化激勵機制。

　　二、住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特征

　　“十五”是我國國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的重要時(shí)期，我國將全面建設小康社會(huì )，城鎮化進(jìn)程將加快，人民的居住水平和人居環(huán)境質(zhì)量將有更大的提高，住宅建設面臨新的機遇和挑戰。新世紀到來(lái)，住宅建設又迎來(lái)了巨大的發(fā)展空間，中國的住宅建設任重而道遠。當前，要正確分析住宅建設的新形勢，準確把握住宅發(fā)展的新特點(diǎn)。主要表現在以下四個(gè)方面：

　　1.住宅建設仍處在總量增長(cháng)發(fā)展階段。盡管住宅建設取得了很大成效，城鎮居民人均建筑面積已超過(guò)了20㎡，但總體上看，城鎮居民的居住水平與發(fā)達國家相比，與城鎮居民日益增長(cháng)的需求相比仍有較大差距。住房市場(chǎng)的潛在需求還很大，住房苦樂(lè )不均的問(wèn)題還很普遍，尚有1.5億㎡危舊房屋面臨改造、156萬(wàn)個(gè)家庭缺房、35萬(wàn)個(gè)家庭人均住房建筑面積在8㎡以下。因此，住宅建設有著(zhù)更加廣闊的發(fā)展空間。“十五”期間，國民經(jīng)濟預計平均每年以7%的速度增長(cháng)，城市化水平每年提高0.8～1%。伴隨著(zhù)經(jīng)濟的快速增長(cháng)和城鎮化進(jìn)程的加快，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境和廣闊的市場(chǎng)前景。“十五”期間，全國城鄉住宅累計竣工面積57億護，其中城鎮住宅竣工面積27億低年均建設5.4億㎡，農村住宅竣工面積30億護，年均竣工6億㎡.同時(shí)，隨著(zhù)城市人口數量的增加，大量危舊房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的發(fā)展空間，在相當長(cháng)的時(shí)期內，仍處于增量型發(fā)展階段。

　　2.住宅建設已經(jīng)進(jìn)入以需求為導向的發(fā)展階段。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20年國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民的生活水平和消費結構發(fā)生了很大的變化，市場(chǎng)對住房的需求已從生存型向舒適型發(fā)展，對住宅的居住條件提出了更高的要求。我國住房制度改革已經(jīng)實(shí)現了重大突破，個(gè)人成為住房消費主體的同時(shí)也成了市場(chǎng)主體，由被動(dòng)消費變?yōu)橹鲃?dòng)消費，住房的供求關(guān)系發(fā)生了歷史性轉變，市場(chǎng)對住宅的品質(zhì)正在進(jìn)行重新的認識和定位�，F在人們越來(lái)越多地提到綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅等新的概念，反映出市場(chǎng)對居住的概念正發(fā)生質(zhì)的變化。實(shí)現住宅質(zhì)量質(zhì)的飛躍是保護需求、培育需求、刺激需求的基礎，是新時(shí)期住宅建設的根本任務(wù)。

　　3.住宅建設方式正走向科技高度集中的集約型發(fā)展階段。我國住宅建設方式受計劃經(jīng)濟體制及生產(chǎn)力落后的影響，住宅建設的工業(yè)化程度低，施工仍以現場(chǎng)手工濕操作為主，生產(chǎn)效率低，仍屬于勞動(dòng)力密集型生產(chǎn)方式。建筑材料、設備及住宅部品的供應，沒(méi)有形成技術(shù)先進(jìn)、規模生產(chǎn)、系列化配套的社會(huì )化供應體系，這種狀況導致住宅質(zhì)量不高、設備通用性差、性能成本比不合理、建設資源浪費等。因此，必須依靠科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng )新，提高住宅產(chǎn)業(yè)的集約化程度，促進(jìn)住宅建設整體水平提高。

　　4.住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入法制化、規范化發(fā)展階段�！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》、《商品房合同示范文本》等法規的出臺，為依法規范住宅與房地產(chǎn)場(chǎng)秩序提供了依據。今年人大政府報告提出，大力整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)是整頓和規范經(jīng)濟秩序的重要工作。今后一段時(shí)期，針對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的虛假廣告、房屋面積缺斤短兩、房屋質(zhì)量低劣等現象，將進(jìn)一步規范開(kāi)發(fā)企業(yè)行為，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序做為整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作重點(diǎn)。

　　三、促進(jìn)住宅建設持續健康發(fā)展的有效途徑

　　加快我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，一是要擴大住房的有效需求，完善住房消費市場(chǎng)。主要著(zhù)力點(diǎn)在于引導和刺激居民直接支付的住房消費，增加居民的購買(mǎi)能力。繼續深化改革居民住房消費的體制，建立優(yōu)良的市場(chǎng)服務(wù)體系是重點(diǎn)。二是增加住宅的有效供給，完善住宅生產(chǎn)建設體系。主要著(zhù)力點(diǎn)在于提高住宅的綜合質(zhì)量和降低住宅生產(chǎn)成本。加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化，以科技為先導，提高住宅產(chǎn)業(yè)科技進(jìn)步貢獻率，加快住宅技術(shù)、材料和部品的更新?lián)Q代，是堅持以需求為中心，保持住宅建設持續健康發(fā)展的根本保證。

　　1.國家康居示范工程作為產(chǎn)業(yè)化載體的實(shí)施，帶動(dòng)了和推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現代化發(fā)展。示范工程以住宅小區為載體，以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化，提高住宅質(zhì)量為總目標，通過(guò)示范小區引路，加速科技成果轉化為生產(chǎn)力，提高住宅科技貢獻率及住宅生產(chǎn)企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅建設整體水平的提高。示范工程不僅在住宅小區的開(kāi)發(fā)理念、規劃設計、環(huán)境設計等方面，充分體現出以人為本的設計理念，體現出當今住宅設計領(lǐng)域中的最新理念、最新設計手法和最新技術(shù)手段，而且在住宅的功能與性能、設備與設施的裝備水平等方面有明顯的進(jìn)步和提高，起著(zhù)積極的引導作用。同時(shí)在住宅建設貫徹“節能、節水、節地”，“淘汰落后部品”等產(chǎn)業(yè)政策，在引導住宅建設技術(shù)發(fā)展等方面起著(zhù)重要的導向和了范作明。主要體現在：一是住宅的規劃設計突出強調住宅的均好性、多樣性和協(xié)調性，從住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能五方面術(shù)提升住宅的功能質(zhì)量作為設計的主要原則。二是大力推廣和應用先進(jìn)適用的住宅成套技術(shù)。這是示范工程的標志和核心，也是項目能否立項的關(guān)鍵。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括：建筑與結構技術(shù)、節能與新能源利用技術(shù)、廚衛技術(shù)、管線(xiàn)技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等7大技術(shù)體系。這些技術(shù)需要在示范工程中不斷實(shí)踐、不斷改進(jìn)，逐步地完善和更新，示范工程就是要成為系統技術(shù)的集成和載體，發(fā)揮其輻射和帶動(dòng)作用。三是積極推廣應用優(yōu)良住宅部品。住宅部品體系是構成成套技術(shù)體系的基礎，是促進(jìn)住宅更新?lián)Q代的主要環(huán)節，要通過(guò)示范工程不斷完善住宅部品的通用化、系列化體系，引導住宅部品標準化的發(fā)展。

　　2.積極開(kāi)展住宅產(chǎn)品淘汰、推薦認定制度，完善住宅部品的通用化體系。建立完善的住宅部品體系是實(shí)現住宅產(chǎn)業(yè)現代化的關(guān)鍵，住宅部品體系是建立在通用化、系列化和集成化基礎之上，必須有優(yōu)良性能的部品做保障。因此淘汰落后產(chǎn)品，推薦認定適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，滿(mǎn)足住宅適用性要求的優(yōu)良部品，完善住宅部品的配套、集成是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化的基礎性工作。當前應重點(diǎn)做好以下工作：一是編制住宅部品淘汰產(chǎn)品及替代產(chǎn)品目錄，引導住宅部品技術(shù)的健康發(fā)展。二是會(huì )同有關(guān)部門(mén)開(kāi)展住宅部品集成化、通用化工作，引導住宅部品工業(yè)化的發(fā)展。三是研究制定需要引進(jìn)國外的技術(shù)、產(chǎn)品的有關(guān)技術(shù)評估、產(chǎn)品認定的相關(guān)辦法和技術(shù)標準，提出有利于國內企業(yè)發(fā)展的政策建議。

　　3.積極推行住宅性能認定制度。住宅性能認定是對住宅的適用、安全、耐久、環(huán)境、經(jīng)濟性能的綜合評價(jià)，并對其分等定級。其評定的結果是對住宅規劃設計、施工、部品質(zhì)量的綜合檢驗，也是對住宅產(chǎn)業(yè)化水平的檢驗，這種制度通過(guò)后評估的作用促使住宅開(kāi)發(fā)、設計、施工、部品配套等各環(huán)節精心組織、精心管理，提高住宅的整體質(zhì)量，從而推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現代化的發(fā)展。實(shí)施這項制度的工作條件和時(shí)機已基本成熟，將要積極開(kāi)展下去，對引導住宅技術(shù)進(jìn)步、住宅部品發(fā)展，規范住宅市場(chǎng)行為，保證消費者利益具有積極的意義。

　　4.扶持和引導住宅產(chǎn)業(yè)集團的發(fā)展，造就新型的住宅產(chǎn)業(yè)現代化基地。住宅生產(chǎn)企業(yè)的規�；�、集團化是住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)現集約內涵型發(fā)展的重要保障，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)競爭，保證工程質(zhì)量和產(chǎn)業(yè)化水平。盡管我們住宅行業(yè)的企業(yè)很多，但缺乏作為住宅產(chǎn)業(yè)龍頭的企業(yè)集團，從資金和技術(shù)力量上都缺乏技術(shù)產(chǎn)品的集成能力，大量的科技投入和勞動(dòng)力投入無(wú)法得以有效地優(yōu)化，束縛了行業(yè)的技術(shù)創(chuàng )新，嚴重制約了住宅產(chǎn)業(yè)現代化的縱深發(fā)展。為此，引導和扶持一批以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，從事住宅及其部件、配件的研究、開(kāi)發(fā)、設計和各種材料部品的生產(chǎn)企業(yè)，是加快住宅產(chǎn)業(yè)現代化的有效途徑。這些企業(yè)應成為房地產(chǎn)業(yè)的支柱和骨干，具有產(chǎn)業(yè)現代化綜合體的優(yōu)勢，它們不僅在即期市場(chǎng)上占有較大份額，而且要有足夠的技術(shù)儲備，為開(kāi)發(fā)新的市場(chǎng)領(lǐng)域超前做好準備。要積極鼓勵這些企業(yè)集團參與到示范工程的建設，并在技術(shù)上予以引導，政策上予以支持，培育以系列化新型住宅產(chǎn)品生產(chǎn)為主導，從事住宅產(chǎn)品和技術(shù)的研究、實(shí)驗、開(kāi)發(fā)、推廣的住宅產(chǎn)業(yè)現代化基地。