封閉式小區作為住房商品化政策激發(fā)出來(lái)的全新社區形態(tài)，對樓市競爭力的追求使之趨向于構建自成體系并相對獨立于城市公共空間的區域化生活方式，按其價(jià)位高低提出了景觀(guān)、配套商業(yè)與公共服務(wù)不同等級的市場(chǎng)標準。其商業(yè)建筑以有條件開(kāi)放傳達了居住空間與城市的對立融合關(guān)系，不僅實(shí)現本身的生活服務(wù)功能，同時(shí)作為一種投資工具，滿(mǎn)足資本回報的要求。

　　本文通過(guò)對長(cháng)沙市封閉式小區商業(yè)建筑模式及開(kāi)發(fā)應用實(shí)例的考察，分析其作為一種商業(yè)形態(tài)所具有的特殊性，在商業(yè)業(yè)態(tài)、服務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等方面的要求及其對環(huán)境的相互影響，在選址、規�？刂品矫嬲业娇茖W(xué)、合理的解決方案。

　　1、功能、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與主要問(wèn)題

　　封閉式小區商業(yè)建筑是以居住小區內和周邊居民為主要服務(wù)對象的屬地型商業(yè)建筑形態(tài)，其功能以滿(mǎn)足居民日常生活必需的就近商品、服務(wù)及餐飲需求為主，并根據社區規模、人群特點(diǎn)進(jìn)行休閑、娛樂(lè )等功能的設置。一般具體配置有：購物、餐飲、維修、美容美發(fā)、文化體育、圖書(shū)音像、數碼彩擴、洗衣裁剪、家庭服務(wù)和再生資源回收等。

　　在我國住房體制改革之后，由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資，與封閉式住宅小區同時(shí)規劃建造配套開(kāi)發(fā)的商業(yè)建筑，具有統一開(kāi)發(fā)、集中管理、分散經(jīng)營(yíng)的特征，體現就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣的三大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢。這是一種有別于城市區域中心商業(yè)、SHOPMALL、特色步行街的商業(yè)形態(tài)，具有很強的地域性，經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)體現在側重特色、商業(yè)服務(wù)輔助功能、經(jīng)營(yíng)集約化、贏(yíng)利穩定性、需求依賴(lài)性等方面。

　　從目前已建成的許多小區配套商業(yè)建筑來(lái)看，面臨的主要問(wèn)題有：

　�。�1）缺乏比較完善的商業(yè)整體規劃，統籌協(xié)調、互補相容不夠；

　�。�2）商業(yè)規模偏大，出現銷(xiāo)售難、招商難、經(jīng)營(yíng)難的“三難”現象；

　�。�3） 商業(yè)布局沒(méi)有處理好商業(yè)與住宅的“動(dòng)”“靜”關(guān)系，不能充分滿(mǎn)足商家使用功能，造成了商家經(jīng)營(yíng)與居民日常生活之間矛盾。

　　2、封閉式小區商業(yè)建筑模式

　　以物業(yè)主體集散程度、所處位置及輻射范圍不同，封閉式小區商業(yè)建筑主要表現為住宅底商、社區商業(yè)街、購物中心三種模式。這三種布局模式并非完全分離開(kāi)來(lái)，有相當一部分項目是多種形式的組合。

　　2.1 住宅底商模式

　　住宅底商指利用住宅、公寓等物業(yè)的底層從事零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與零售業(yè)相結合的一種商業(yè)模式。

　　住宅底層商鋪通常設于單元式和板式小高層住宅的底層，臨城市道路和小區內部道路線(xiàn)性布置，或以休閑廣場(chǎng)為中心集中布置，以服務(wù)于本地居民的小型零售商業(yè)為主。其優(yōu)點(diǎn)在于：各商鋪的面積普遍較小，經(jīng)營(yíng)成本和風(fēng)險較低，符合長(cháng)沙市民的消費習慣，綜合投資回報率較高，因此在長(cháng)沙的各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項目中，最受個(gè)體投資者和經(jīng)營(yíng)者的青睞。其缺點(diǎn)在于：住宅底商的平面布置受到上部住宅的限制，開(kāi)間和形狀均不規整，開(kāi)發(fā)商爭取最大限度的經(jīng)濟利益，一般將其劃分為小開(kāi)間、大進(jìn)深的狹長(cháng)商鋪分別出售，空間形式不利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)；由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)容易對樓上住戶(hù)造成多方面的干擾，影響社區和諧，如網(wǎng)吧、卡拉OK等娛樂(lè )業(yè)和餐飲店就不宜設在住宅底層商鋪之中。

　　住宅底商要求層高最低3.5m，層數不超過(guò)2層，面寬和進(jìn)深之比以1：2為宜，一般不低于1：3.外立面要求預留商家招牌的設置位置。

　　受用地條件限制，許多90年代后期以來(lái)在長(cháng)沙市老城區建造的多層及小高層封閉式小區常采用住宅底商的形式，一般在住宅組團沿街部分設置，與住宅部分內外分界明確，最大限度降低對組團內部環(huán)境的影響。例如：白沙家園的多層住宅底部設置一層商鋪，層高為3.6m，內部柱網(wǎng)尚顯規整。

　　2.2 社區商業(yè)街模式

　　社區商業(yè)街是指由相當數量營(yíng)業(yè)面積不同、經(jīng)營(yíng)不同類(lèi)別商品和服務(wù)的商店有規律地排列組合的商品交易服務(wù)場(chǎng)所。其形式分為帶狀式和環(huán)型組團式商業(yè)街。

　　對于目前長(cháng)沙在近郊區開(kāi)發(fā)的大中型新建樓盤(pán)而言，社區商業(yè)街是最受歡迎且廣泛采用的布局模式。這些新建樓盤(pán)注重環(huán)境品質(zhì)，采用統一規劃的商業(yè)街的布置，即有利于內部環(huán)境的維護，也便于創(chuàng )造舒適熱烈的消費環(huán)境，同時(shí)保持商家經(jīng)營(yíng)的靈活性，降低投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　　芙蓉區政府新址附近的萬(wàn)科·西街花園小區就是一個(gè)較好的例子。西街花園是由深圳萬(wàn)科投資興建的大型高檔社區，沿高嶺路布置了一條長(cháng)約400m的商業(yè)街，商業(yè)街由獨立的沿街商鋪和部分住宅底層商鋪組成，面積從50㎡-240㎡不等，可適應不同類(lèi)型規模商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需求。在商業(yè)街的中段結合住宅組團出入口設置了一處面積約500㎡的休閑廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周邊布置環(huán)形組團式的商鋪，購物環(huán)境優(yōu)美，設計富有人情味。

　　在長(cháng)沙老城區，由于用地緊張，社區商業(yè)街的實(shí)例較少，鴻銘中心·金街銀苑就是一個(gè)較為少見(jiàn)的例子。利用該地段的地理位置特點(diǎn)，設置了一條社區商業(yè)街將韶山北路和曙光路連接起來(lái)。開(kāi)發(fā)商的目標是打造一處高檔商品專(zhuān)賣(mài)和高端餐飲、休閑娛樂(lè )業(yè)的匯集中心。從目前的招商情況看，已經(jīng)體現出高檔消費產(chǎn)業(yè)的聚集現象，其服務(wù)商圈的輻射范圍較大，目標客戶(hù)多為小區外部的周邊高收入商務(wù)人士。商業(yè)街在建筑造型、街道尺度、綠化景觀(guān)及休閑設施的規劃設計方面均做了細致的考慮。

　　2.3 購物中心模式

　　美國《零售辭典》對購物中心的定義為：購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車(chē)場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購物來(lái)去便利。購物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分布式經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統一高效運作的有機整體。根據國際購物中心協(xié)會(huì )的分類(lèi)，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類(lèi)：鄰里型購物中心、社區型購物中心、區域型購物中心、廣域型購物中心。 服務(wù)于封閉式小區的購物中心一般指鄰里型購物中心與社區型購物中心兩類(lèi)，以生鮮食品超市為主力，會(huì )集品牌薈萃的專(zhuān)賣(mài)店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂(lè )、健身、服務(wù)設施為一體，能滿(mǎn)足一站式的消費需要，容易凝聚人氣。

　　例如：位于岳麓區桐梓坡路與銀杉路交匯處的威勝大廈，在裙房布置了一家約3000㎡的超市主力店和二十家小商店，經(jīng)營(yíng)內容有地產(chǎn)中介、西餐廳、精品店、藥房、茶館等，服務(wù)對象除威勝大廈內的約300戶(hù)居民外，大多數來(lái)自1公里范圍內的其它住宅小區的居民。從營(yíng)業(yè)面積和商圈輻射半徑來(lái)看，這屬于鄰里型購物中心的類(lèi)別。

　　在近郊區的一些大盤(pán)項目，建筑面積超過(guò)百萬(wàn)平米，居住人口數萬(wàn)的開(kāi)發(fā)規模，已經(jīng)具有了某種新城中心的性質(zhì)，以大型購物中心為核心或大型購物中心與商業(yè)街相結合的布局模式為主。

　　3、封閉式小區商業(yè)建筑模式應用原則

　　封閉式小區商業(yè)建筑模式的應用與規劃布局應遵循下列原則：

　�。�1） 便利性原則：商業(yè)從空間上實(shí)現就近性，從而形成時(shí)間上的便利性；

　�。�2）獨立性原則：實(shí)現住宅與商業(yè)的相對分離和商業(yè)的相對集中與獨立，以保證商業(yè)不擾民；

　�。�3）相對開(kāi)放性原則：在居住區內實(shí)現商業(yè)布局和規劃的開(kāi)放性，保證能同時(shí)服務(wù)于外部客流和通過(guò)性客流；在相鄰小區間，按照區域總體商業(yè)規劃進(jìn)行規劃設計；

　�。�4） 和諧性原則：充分體現商業(yè)與居民的親和性，創(chuàng )造住宅的適宜居住環(huán)境。

　　4、封閉式小區商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)規模

　　商業(yè)建筑開(kāi)發(fā)規模的確定，主要與目標客戶(hù)的定位及商圈輻射范圍有關(guān)。

　　4.1 目標客戶(hù)的定位

　　封閉式小區商業(yè)建筑按目標客戶(hù)定位的不同分為內向服務(wù)型、外向服務(wù)型、內外兼顧型三種類(lèi)型：

　　內向服務(wù)型商業(yè)建筑服務(wù)對象僅限于小區內部居民，外來(lái)客流較少。要根據本區居民的人口規模、消費能力按合適的比例確定面積，一般占總建筑面積的3%～6%之間，人均0.8～1.2㎡。

　　外向服務(wù)型商業(yè)建筑一般臨近城市商業(yè)中心并沿城市道路布置，消費人群多為周邊居民及過(guò)往客流。開(kāi)發(fā)規模與本區內部居民的人數沒(méi)有直接關(guān)系，而要根據小區所在地段的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值和開(kāi)發(fā)條件確定。

　　內外兼顧型商業(yè)建筑服務(wù)對象包括小區內部居民及部分過(guò)往客流。長(cháng)沙市大部分處于非城市商業(yè)中心地段的封閉式小區多屬此類(lèi)，多采用沿街設置的住宅底商和獨立商鋪的形式。開(kāi)發(fā)規模需要綜合考慮本區居民的日常消費需求、面臨城市道路地段的開(kāi)發(fā)條件、周邊潛在消費群體及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局情況。

　　4.2 營(yíng)業(yè)面積和輻射半徑的關(guān)系

　　對于采用購物中心布局模式的鄰里中心或社區商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)建設，需要分析營(yíng)業(yè)面積和服務(wù)商圈輻射范圍的對應關(guān)系。對長(cháng)沙市來(lái)說(shuō)，由于絕大多數住宅都有配套的商業(yè)項目，激烈的競爭會(huì )相互削弱商業(yè)項目各自的輻射半徑；另外，越往市區中心商業(yè)越密集，輻射半徑也越小，越往郊外則越大，即呈現出非對稱(chēng)輻射的模式。一般來(lái)說(shuō)，社區商業(yè)的輻射范圍要遠小于城市商業(yè)中心或區域商業(yè)中心的輻射范圍，其輻射區域一般在半徑1km的范圍以?xún)�，即步�?5分鐘左右的時(shí)間距離。其中以步行5～10分鐘為核心商圈，輻射顧客群占到70%左右。

　　4.3 商業(yè)建筑規模的估算

　　封閉式小區商業(yè)建筑規模的估算，主要從以下兩個(gè)方面考慮：

　　首先，參考有關(guān)的規范數據，《城市居住區規劃設計規范》的“公共服務(wù)設施控制指標”規定，商業(yè)服務(wù)設施按700～910㎡/千人控制，通常將其作為低限數據參考。

　　其次，對項目所在區位、資源條件、建筑總量、服務(wù)人口及周邊市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面考慮，因個(gè)案情況做出獨立的綜合判斷。

　　封閉式小區商業(yè)建筑規模的估算一般采用兩種方式：一是根據小區的大小，結合商圈的輻射范圍，按人均0.8～1.2㎡來(lái)計算；另一種則粗略考慮為整個(gè)小區建筑面積的5%～7%。

　　5、結語(yǔ)

　　在建設“兩型社會(huì )”、創(chuàng )建和諧社區的方針引導下，封閉式小區商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢主要表現在以下方面：

　�。�1）集中化程度增加。當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸呈現大盤(pán)化、郊區化的趨勢，出于規模開(kāi)發(fā)和對高品質(zhì)居住環(huán)境的追求，零散的住宅底商開(kāi)發(fā)模式將受到限制，以集中布置的社區商業(yè)街和購物中心為主體的社區商業(yè)中心將逐漸成為主流，朝統一規劃、科學(xué)選址、集中布置的方向發(fā)展。

　�。�2）商業(yè)功能細分及休閑化趨勢。以家庭為載體的休閑、文化、娛樂(lè )、服務(wù)消費項目所占比例將進(jìn)一步提高，一般性購物消費則向社區及區域級購物中心集中。

　�。�3）開(kāi)發(fā)模式的變化。從住宅項目的配套建設轉為按商業(yè)地產(chǎn)的操作模式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)行訂單式設計、建設，有利于后期銷(xiāo)售招商工作，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

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