第九節 特殊用途房地產(chǎn)的估價(jià)

　　特殊用途的房地產(chǎn)，關(guān)鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類(lèi)房地產(chǎn)通常都伴隨著(zhù)專(zhuān)營(yíng)權，本節主要針對停車(chē)庫、加油站的估價(jià)進(jìn)行分析。

　　一、停車(chē)庫的估價(jià)

　　停車(chē)庫主要有專(zhuān)營(yíng)停車(chē)庫大樓和地下停車(chē)庫，而地下停車(chē)庫最為常見(jiàn)，一般位于住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓的地下部分，其主要為解決地上停車(chē)困難的問(wèn)題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。

　　由于停車(chē)庫屬于一種較為特殊的房地產(chǎn)，相對于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性及其估價(jià)的特殊性，下面主要針對地下停車(chē)庫進(jìn)行說(shuō)明和分析其特點(diǎn)。

　?。ㄒ唬┑叵峦＼?chē)庫特點(diǎn)

　?。?）權屬比較特殊。地下停車(chē)庫一般存在兩種不同情況：①開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫單獨產(chǎn)權，可對車(chē)庫自由行使收益、處分權；②地下車(chē)庫作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分攤，車(chē)庫不能單獨出售。上述情況的存在，導致了地下停車(chē)庫是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現形式多樣化。此外，也會(huì )存在利用人防工程作為地下車(chē)庫的情況。

　?。?）計量單位比較特殊。商品房存在多種計量單位（套、建筑面積、套內建筑面積、使用面積等），國家有關(guān)部門(mén)對于應該以何種計量單位作為商品房銷(xiāo)售單位也有相關(guān)規定，但對于地下停車(chē)庫物業(yè)，由于地下停車(chē)庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車(chē)位，與此同時(shí)，也會(huì )出現相同建筑面積產(chǎn)生不同車(chē)位數的問(wèn)題。

　?。?）日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車(chē)庫除滿(mǎn)足停車(chē)這一基本功能外，可能會(huì )衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動(dòng)車(chē)相關(guān)的問(wèn)題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車(chē)輛安全、車(chē)輛清潔、停車(chē)的方便和舒適、維修等。由此，地下停車(chē)庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車(chē)庫的檔次。

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