?。ㄆ撸┦袌?chǎng)變現能力分析

　　根據《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當包括估價(jià)對象的變現能力分析。”

　　變現能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現金的可能性。變現能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性；獨立使用性或者可分割轉讓性等方面的分析，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)抵押物最可能實(shí)現的價(jià)格與評估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現的時(shí)間長(cháng)短以及費用、稅金的種類(lèi)、數額和清償順序。

　　拍賣(mài)變現時(shí)的費用、稅金，主要有強制拍賣(mài)費用、拍賣(mài)傭金、訴訟律師費、交易手續費、評估費、登記費和合同公證費；營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓價(jià)款等。報告中應加以提示。

　　由于以上原因，房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)時(shí)，應當掌握抵押房地產(chǎn)的特點(diǎn)，并關(guān)注和收集相關(guān)市場(chǎng)上各類(lèi)房地產(chǎn)在快速變現情況下的數據資料，通過(guò)統計分析等手段，對抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性及快速變現能力進(jìn)行定性。分析。經(jīng)過(guò)分析，如果確認抵押房地產(chǎn)本身及市場(chǎng)因素造成變現能力較差，更要加以提示。

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