?。ㄒ唬┚唧w說(shuō)明公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準在成本法、收益法和假設法計算參數的選擇中分別是怎樣體現的。

　　【答案】

　　1．公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準的定義即在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格或類(lèi)似含義（2分）。

　　2．成本法中的主要參數：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專(zhuān)業(yè)管理費用、利潤率（每項各0.5分，共2分）。

　　3．收益法中的主要參數：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運營(yíng)費用、資本化率（每項各0.5分，共2分）。

　　4．假設開(kāi)發(fā)法中的主要參數：未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費用、利潤率（或折現率）、工期（每項各0.5分，共2分）。

　　5．以上參數均應采用客觀(guān)合理的（正常）、社會(huì )平均水平的（2分）。

　　注：1．如只答參數的不給分。

　　2．參數中答不全者視情況給分，多答者視情況給分，但每種方法參數不超過(guò)2分。

　?。ǘ┠彻疽粭澽k公綜合樓于1993年10月建成。為鋼筋混凝土結構，共7層，裙樓。 1、2層為自營(yíng)商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫(xiě)出應選用的估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　【答案】

　　1．選用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法中的任兩種（2分）（答一種方法給1分）。

　　2．將兩種估價(jià)方法的結果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值（2分）。

　　3．收益法、市場(chǎng)比較法中商業(yè)、辦公用房應分別評估（2分）。

　　4．答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構成中不含土地使用權出讓金。

　　答②：評估完全產(chǎn)權條件的價(jià)值，然后扣除需補交的土地使用權出讓金。

　　答③：說(shuō)明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應包含土地使用權出讓金價(jià)值（3分）。

　　5．收益法中土地使用年限應采用該類(lèi)出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計（1分）。

　?。ㄈ┠痴Ｉa(chǎn)的工廠(chǎng)位于某城市市區，距市中心直線(xiàn)距離約15km．土地面積7672㎡；自用生產(chǎn)車(chē)間建筑面積3300㎡，辦公樓建筑面積l050㎡，臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠(chǎng)已取得了國有土地使用證和房屋所有權證?，F規劃部門(mén)已將該區域規劃為居住區，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價(jià)機構預測開(kāi)發(fā)效益。請問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機構應搜集哪些資料？

　　【答案】

　　1．現狀房地產(chǎn)狀況（實(shí)物、區域和權益）資料（1.5分）。

　　2．規劃部門(mén)批準的規劃設計條件或詳細規劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟指標）（1分）。

　　3．該地區居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金、售價(jià)水平）（或經(jīng)營(yíng)期的現金流）資料（1.5分）。

　　4．該地區居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）（1分）。

　　5．相關(guān)稅費（0.5分）。

　　6．貸款利率（0.5分）。

　　7．該地區類(lèi)似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤水平（1分）。

　　8．該地區的拆遷政策法規及拆遷安置補償費用（1分）。

　　9．市政配套費用和土地開(kāi)發(fā)費用（1分）。

　　10．該地區土地出讓金（地價(jià)）的規定和標準（1分）

　　注：多答合理的可給分

 建設工程教育網(wǎng)整理