1.0.1 制定本規范的目的主要有三個(gè)：一是規范房地產(chǎn)估價(jià)行為；二是統一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法；三是促使做到估價(jià)結果客觀(guān)、公正、合理。

　　實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)的法律依據是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規定?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應當遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國家規定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎，參照當地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估。”第58條規定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認證制度。”在房地產(chǎn)估價(jià)中還需遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的其他有關(guān)規定。例如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第12條關(guān)于土地使用權出讓金最低價(jià)的規定，第39條、第50條關(guān)于劃撥土地使用權轉讓時(shí)應繳納土地使用權出讓金或土地收益的規定，第55條關(guān)于出租劃撥土地使用權上的房屋應將租金中所含土地收益上繳國家的規定，等等；《中華人民共和國土地管理法》第47條關(guān)于征用土地補償的規定。

　　1.0.2 本規范的適用范圍是在中華人民共和國境內從事各種房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

　　凡是在中華人民共和國境內從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，無(wú)論是土地使用權出讓、房地產(chǎn)轉讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產(chǎn)、拍賣(mài)底價(jià)、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價(jià)值證明或記帳，還是企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，以及住房制度改革中的房地產(chǎn)估價(jià)、商品房預售條件中的估價(jià)、房地產(chǎn)復核估價(jià)等，都應遵守本規范。

　　1.0.3 獨立、客觀(guān)、公正，是對房地產(chǎn)估價(jià)的總要求。

　　獨立，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)不應受外界不合理因素的干擾和影響。

　　客觀(guān)，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要盡可能地減少估價(jià)人員的主觀(guān)意志對估價(jià)過(guò)程和估價(jià)結論的影響。房地產(chǎn)估價(jià)并非由估價(jià)人員主觀(guān)地確定市場(chǎng)價(jià)格，而是客觀(guān)地反映市場(chǎng)價(jià)格的形成過(guò)程和結果。房地產(chǎn)估價(jià)應力求客觀(guān)、準確、合理地模擬市場(chǎng)的價(jià)格形成過(guò)程將估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值反映出來(lái)。公正，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒當事人的某一方，特別是不可有意無(wú)意地偏向委托方。

　　2.0.1 本條強調了房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的房地產(chǎn)權益。

　　房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體與權益的結合，依托于物質(zhì)實(shí)體上的權益主要有所有權、使用權、抵押權、租賃權等。物質(zhì)實(shí)體是權益的載體，而最終體現房地產(chǎn)價(jià)值的是其權益。同一物質(zhì)實(shí)體的估價(jià)對象房地產(chǎn)，如果附著(zhù)于其上的權益不同，評估出的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì )有所不同。

　　本條所稱(chēng)土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱(chēng)建筑物包括房屋和構筑物。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂(lè )、儲藏物品、紀念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎、墻、門(mén)、窗、柱、梁和屋頂等主要構件組成。構筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一般不直接在內進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

　　本條所稱(chēng)其他地上定著(zhù)物是指與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會(huì )破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。

　　2.0.2 本條所稱(chēng)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員執業(yè)資格考試合格，由有關(guān)主管部門(mén)審定注冊，取得執業(yè)資格證書(shū)后專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員，目前有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩種。

　　2.0.3 在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體可能既有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一部分，例如是土地、房屋、構筑物、附屬設施、在建工程等各種房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的某一部分；但估價(jià)對象同時(shí)必須包括依托于該物質(zhì)實(shí)體上的具體權益。

　　2.0.4 估價(jià)結果的期望用途，也即估價(jià)是為了滿(mǎn)足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動(dòng)或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動(dòng)或政府、民事行為的需要主要包括：土地使用權出讓?zhuān)康禺a(chǎn)轉讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產(chǎn)、拍賣(mài)底價(jià)、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價(jià)值證明或記帳，企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預售和估價(jià)結論復核等。

　　2.0.5 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意給定的，也不完全與估價(jià)作業(yè)日期相同，它需要估價(jià)人員根據估價(jià)目的來(lái)確定。在估價(jià)之前，它說(shuō)明了估價(jià)中需要估算和判定的是哪個(gè)具體日期的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值；當估價(jià)結果作出后，它說(shuō)明了該估價(jià)結果是在哪一個(gè)時(shí)間上的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值，以便于應用。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應采用公歷表示，并應精確到日。

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