1.2房地產(chǎn)投資的特性

　　1.2.1位置固定性或不可移動(dòng)性

　　位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無(wú)形的財產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如果持有人所在地沒(méi)有交易市場(chǎng)，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類(lèi)交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區經(jīng)濟的束縛，還受到其周?chē)h(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而單獨存在，就是強調了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區位必須對開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說(shuō)能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當的開(kāi)發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤并具備支付租金的能力。

　　當投資者準備進(jìn)行一項房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀(guān)區位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長(cháng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區內的物業(yè)。此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

　　由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對未來(lái)的地區環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過(guò)對城市規劃的了解和分析，就可以做到正確并有預見(jiàn)性地選擇投資地點(diǎn)。

　　1.2.2壽命周期長(cháng)

　　土地不會(huì )毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長(cháng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長(cháng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長(cháng)期投資。

　　房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。

　　經(jīng)濟壽命是指在正常市場(chǎng)和運營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續時(shí)間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時(shí)間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長(cháng)得多。從理論上來(lái)說(shuō)，當房地產(chǎn)的維護費用高到?jīng)]有租客問(wèn)津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長(cháng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟壽命，因為如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標租客的類(lèi)型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續獲取可觀(guān)的收益。

　　國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠(chǎng)房、普通住宅、寫(xiě)字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來(lái)確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。

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