1.4.2系統風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　　1.4.2.1通貨膨脹風(fēng)險

　　也稱(chēng)購買(mǎi)力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(cháng)，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險。當收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著(zhù)最嚴重的購買(mǎi)力風(fēng)險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(cháng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著(zhù)由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(cháng)，投資者所承擔的購買(mǎi)力風(fēng)險就越大。由于通貨膨脹將導致未來(lái)收益的價(jià)值下降，所以，按長(cháng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔了本來(lái)應由租客承擔的風(fēng)險。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險因素的影響，并通過(guò)適當調整其要求的最低收益率，來(lái)降低該風(fēng)險對實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率的直接相加。

　　1.4.2.2市場(chǎng)供求風(fēng)險

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險是指投資者所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì )導致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場(chǎng)內結構性過(guò)剩（某地區某種房地產(chǎn)的供給大于需求）達到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易最終導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性的市場(chǎng)，也就是說(shuō)當地市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當地經(jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會(huì )發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對市場(chǎng)都有其獨自的觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來(lái)收益估計為基礎。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況、細心使用投資分析結果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險的影響。

　　1.4.2.3周期風(fēng)險

　　周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現持續時(shí)間較長(cháng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設規模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。

　　1.4.2.4變現風(fēng)險

　　變現風(fēng)險是指急于將商品兌換為現金時(shí)由于折價(jià)而導致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷(xiāo)售過(guò)程復雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內將房地產(chǎn)兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

　　1.4.2.5利率風(fēng)險

　　調整利率是國家對經(jīng)濟活動(dòng)進(jìn)行宏觀(guān)調控的主要手段之一。通過(guò)調整利率，政府可以調節資金的供求關(guān)系、引導資金投向，從而達到宏觀(guān)調控的目的。利率調升會(huì )對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會(huì )使投資項目的財務(wù)凈現值減小，甚至出現負值；二是會(huì )加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難。利率提高還會(huì )抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數量，從而導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險并不顯著(zhù)，因為盡管抵押貸款和率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實(shí)際上是將利率風(fēng)險轉嫁給了金融機構。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定利率的長(cháng)期抵押貸款，金融機構越來(lái)越強調其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益就會(huì )下降，其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著(zhù)下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉售物業(yè)的過(guò)程中也會(huì )因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應地新投資者所能支付的購買(mǎi)價(jià)格也就會(huì )大為降低。

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